Особенности взаимозачета при покупке квартиры
В последнее время в рекламе застройщиков часто можно встретить фразу о том, что квартиру в доме можно приобрести по взаимозачету. Не всем россиянам понятна суть этой схемы, хотя сменить свою старую квартиру на новые апартаменты хотели бы многие. Благодаря взаимозачету долгий и энергозатратный процесс продажи строй квартиры и покупки новой можно значительно облегчить и ускорить.
СодержаниеПоказать- Схемы взаимозачета
- Отличие взаимозачета и обмена
- Перечень необходимых документов
- Пошаговый алгоритм взаимозачета при приобретении квартиры
- Риски при взаимозачете
Схемы взаимозачета
Сегодня на рынке недвижимости пpaктикуются различные схемы взаимозачета:
- Классический взаимозачет: продажа квартиры на вторичном рынке застройщиком и покупка новой владельцем квартиры. Разница в цене между двумя объектами может быть выплачена единовременно или в рассрочку. Иногда взаимозачет получается произвести без доплаты со стороны собственника: если новая квартира покупается на начальном этапе строительства, то можно значительно улучшить свои жилищные условия без вложений, продав старое жилье.
- Взаимозачет без вторичного жилья. Такая ситуация встречается не так часто и предполагает учет квартиры в другой новостройке в счет стоимости в новой. Причинами могут быть пополнение в семействе, разочарование в прежнем объекте, затягивание сроков сдачи объекта, выгодное инвестирование и пр.
- Взаимозачет плюс ипотека. Владелец недвижимости через застройщика выставляет свою квартиру на продажу, одновременно бронирует подходящий вариант в новостройке. Параллельно с этим он обращается в банк за оформлением ипотечного кредита: одобренной суммы должно хватить для внесения разницы между ценой продажи и ценой покупки.
Взаимозачет – удобная схема для улучшения своих жилищных условий. Тем не менее, она не лишена недостатков.
Основной из них – грубая оценка принадлежащего собственнику объекта недвижимости.
Размер дисконта, по которой оценивает квартиру застройщик обычно составляет 10-15%, при самом благоприятном варианте для квартир в хорошем районе – 5%.Отличие взаимозачета и обмена
Термины взаимозачет и обмен не являются юридическими, поэтому разграничить эти понятия можно только с точки зрения их традиционного употрeбления применительно к сделкам с недвижимостью.
Разница между ними в следующем:
- Обмен обычно предполагает сделку между двумя физлицами-собственниками квартир на вторичном рынке. Взаимозачет подразумевает участие физического лица (он же владелец старой квартиры) и юридического (застройщика – продавца квартиры).
- При взаимозачете речь идет о продаже старой квартиры на вторичном рынке для покупки жилья в новостройке. 90% таких сделок происходят именно таким способом.
- Взаимозачет подразумевает некоторую доплату за новую квартиру (хотя иногда удается обойтись без него), тогда как обмен – равнозначная сделка, где деньги фигурируют только в договоре.
Взаимозачет следует отличать от схемы «трейд-ин». В последнем случае застройщик выкупает квартиру у владельца с некоторым дисконтом (до 10-15%) и учитывает ее стоимость в счет покупки жилья в новостройке.
Клиенту надо лишь доплатить разницу он становится владельцем квартиры в новостройке. Взаимозачет происходит по несколько отличному сценарию.Перечень необходимых документов
Для того чтобы квартира могла участвовать в схеме взаимозачета она должна принадлежать покупателю на правах собственности (т.е. это не может быть неприватизированное, муниципальное, наемное или арендованное жилье) и не обременена залогом или арестом.
Для подтверждения этого собственнику необходимо собрать следующие документы:
- Актуальная выписка из ЕРГН.
- Свидетельство о собственности, выписка из Росреестра.
- Документ, на основании которого были приобретены права собственности: договор дарения, купли-продажи и пр.
Стоит учитывать, что к квартирам для взаимозачета обычно предъявляются высокие требования. Так, нередко застройщики требуют, чтобы квартира принадлежала собственнику не менее 3 лет (этот факт подтверждает правоустанавливающие и правоутверждающие документы).
Также в числе стандартных требований: отсутствие прописанных лиц (подтверждается выпиской из домовой книги или справкой о составе семьи, полученные в паспортном столе или ЕРИЦ) или возможность освобождения ими квартиры в кратчайшие сроки, отсутствие долгов по коммунальным платежам (подтверждается выпиской из лицевого счета).
Иногда определенные требования накладывают на возраст дома, в котором располагается квартира и к ее планировке (наличие кухни и пр.). Важное значение имеет отсутствие неузаконенной перепланировки. Для этого предъявляется экспликация и поэтажный план из БТИ.
Также в зависимости от ситуации могут потребоваться согласия на сделку от органов опеки и супруги продавца.Пошаговый алгоритм взаимозачета при приобретении квартиры
Взаимозачет при приобретении недвижимости предполагает прохождение следующих этапов:
- Клиент подбирает квартиру в новостройке, в которой реализуется продажа по взаимозачету.
- Специалисты агентства недвижимости производят оценку рыночной стоимости принадлежащей ему квартиры и озвучивают ему условия купли-продажи.
- Если условия его устраивают, подписывается договор на оказание посреднических услуг по продаже квартиры.
- Клиент вносит аванс для фиксации стоимости квартиры в новостройке и заключает с застройщиком договор бронирования. Желательно, чтобы он был заверен нотариально на срок, необходимый для продажи старой квартиры.
- Квартира клиента выставляется на продажу.
- После того как покупатель найден, с ним подписывается договор купли-продажи и переоформляются права собственности в его адрес.
- Вырученные деньги сразу поступают к застройщику в качестве взноса за квартиру в новостройке, одновременно подписывается договор купли-продажи квартиры в новостройке.
- После ввода объекта в эксплуатацию подписывается акт приема-передачи квартиры в новостройке.
- На основании договора с застройщиком и полученного акта оформляются права собственности через Росреестр. Госпошлина за процедуру составляет 2000 р.
- На основании госрегистрации клиент получает выписку из ЕГРН, которая подтверждает его правовой статус собственника.
- После закрепления собственности в квартире можно оформить прописку.
Не знаете, как получить свидетельство о расторжении бpaка после решения суда? Наша статья поможет вам в этом вопросе.
Вы расстались с мужем, но у вас остался общий кредит. Узнайте, как он делится в случае развода, прочитав наш материал.
Риски при взаимозачете
Схема взаимозачета имеет некоторые риски:
- Основной из них – это повышение стоимости новостройки в тот момент пока не будет продана старая квартира. В итоге суммы сбережений или одобренной ипотеки может не хватить для доплаты. Добросовестные агентства недвижимости позволяют зафиксировать цену на квартиру. Многие застройщики также идут навстречу своим клиентам и предлагают им рассрочку платежа.
- Обычно для фиксации цены на объект в новостройке покупатель вносит аванс или залог. Если в дальнейшем выбранная квартира его не устроит, он потеряет деньги.
- Квартиры по взаимозачету обычно приобретаются на начальном этапе строительства. В данном случае увеличиваются риски того, что строительство затянется или объект вовсе не введут в эксплуатацию. С учетом возможного изменения сроков сдачи стоит заранее определиться с постоянной или временной пропиской.
- Нередко через взаимозачет застройщики пытаются избавиться от неликвидного жилья: например, на последних этажах или с неудачной планировкой.
- Иногда агентства недвижимости и застройщики умышленно завышают стоимость квартиры, продаваемой по взаимозачету. Поэтому предоставляемую информацию необходимо перепроверять самостоятельно.
Необходимо внимательно подойти к заключаемому договору с компанией: предусмотрена ли в нем фиксация цены на квартиру, будет ли возвращен аванс при условии, что сделка не состоится и пр.
В 2019 году произошло два главных нововведения в военной ипотеке: проведена индексация ежегодного взноса, а также изменена система регистрации в НИС....
04 02 2023 9:43:26
При оказании некачественных услуг компанией Мосэнергосбыт на нее можно подать жалобу как вышестоящему руководству, так и в контролирующие инстанции....
03 02 2023 16:21:50
В течение какого времени действует гарантия на ювелирные изделия? Какие документы требуются, чтобы оформить возврат? На какие нормы закона нужно ссылаться?...
02 02 2023 8:52:23
Привлечение контролирующего должника лица к субсидиарной ответственности возможно в течение трех лет после того, как стали известны основания....
01 02 2023 9:23:27
Любой пациент может столкнуться с постановкой неверного диагноза или халатного отношения медицинского персонала к своим обязанностям. Порядок подачи жалобы....
31 01 2023 1:34:43
Вход на сайт В вашем браузере отключен JavaScript, поэтому некоторое содержимое портала может отображаться некорректно. Для правильной работы всех функций...
30 01 2023 14:38:32
Статья 131 127-ФЗ посвящена вопросам формирования конкурсной массы, содержит указание на перечень исключений и перечень привлекаемых специалистов....
29 01 2023 3:34:17
Какими законами регулируется продажа пылесосов? По каким причинам можно вернуть пылесос в магазин в течении 14 дней и как правильно оформить возврат?...
28 01 2023 5:33:22
Отказаться от брони в отеле можно в любой момент и получить деньги обратно. Как это сделать и как вернуть потраченные денежные средства назад?...
27 01 2023 19:30:19
Нужно ли переоформлять свидетельство на право собственности на землю: порядок и особенности в 2017 году, пошаговая инструкция и перечень документов...
26 01 2023 6:48:56
Программы Trade-in, предлагаемые различными магазинами, позволяют обменять старый телефон на новый, произведя доплату. Где можно обменять старое устройство?...
25 01 2023 18:14:42
Входящее и исходящее сальдо в квитанциях ЖКХ. В каком сальдо отражается задолженность или переплата? Способы оплаты коммунальных услуг....
24 01 2023 23:34:54
Какие мошеннические схемы действуют на сайте Авито и как их распознать? Как пожаловаться на нечестного продавца на Авито?...
23 01 2023 8:59:25
Реестр договоров ведется федеральным органом исполнительной власти в целях систематизации сведений о контpaктах, заключенных по 223-ФЗ. Образец формы....
22 01 2023 17:46:30
Иногда приобретение некачественного товара причиняет покупателю нравственные или физические страдания. Такие случаи допускают возмещения мopaльного ущерба....
21 01 2023 3:13:57
В случае нарушения прав можно направить жалобу в Билайн. Предусмотрен вариант обращения к оператору через сайт и электронную почту, в профильные ведомства....
20 01 2023 13:15:59
Какие методы мошенничества по телефону бывают? Как можно пожаловаться на мошенников и какое наказание предусматривает закон за факт мошенничества?...
19 01 2023 23:38:18
Билеты на концерт, купленные через интернет или через кассу, можно сдать в любое время до начала мероприятия в общем порядке. Правила и порядок возврата....
18 01 2023 4:44:30
Дела о несостоятельности и банкротстве юридических и физических лиц: особенности разбирательств и порядок их рассмотрения в арбитражном суде....
17 01 2023 9:23:15
Понятие и признаки недобросовестной конкуренции, основные существующие виды в соответствии с действующим законодательством, меры ответственности....
16 01 2023 9:13:44
Причины продажи квартиры по заниженной цене. Возможные трудности, которые могут возникнуть у участников сделки купли-продажи при занижении цены квартиры....
15 01 2023 8:54:21
Арбитражный управляющий по банкротству должен пройти специальную подготовку, стажировку, вступить в СРО и застраховать гражданскую ответственность....
14 01 2023 12:47:49
Грабеж - это В уголовном праве России кража, грабеж, разбой – это незаконные деяния против собственности. Они совершены путем хищения в корыстных целях. Кражей...
13 01 2023 15:44:52
В 2019 году в силу вступили изменения в Земельный кодекс РФ. Последняя редакция коснулась вопроса раздела земельных участков и передачи их в аренду физическим и юридическим лицам муниципальными образованиями....
12 01 2023 23:19:21
Как вернуть деньги за билет на самолёт Саратовских авиалиний? Что делать в случае отмены поездки? Составление претензии с пошаговым алгоритмом....
11 01 2023 10:35:50
Испытательный срок является правом работодателя. ТК РФ перечисляют случаи, когда работодатель не вправе проводить испытания при приеме на работу....
10 01 2023 16:41:35
Постановление Правительства №932 содержит требования к содержанию плана закупок, проводимых по 223-ФЗ, а также типовую форму и инструкцию по ее заполнению....
09 01 2023 23:57:12
Что такое акт выполненных работ? Какими законами регулируется? Как составить без налога на добавленную стоимость? Образец документа....
08 01 2023 17:59:49
В случае изменения реквизитов сторон в ходе исполнения госконтpaкта по 44-ФЗ стороны должны подписать дополнительное соглашение и зафиксировать этот факт....
07 01 2023 18:12:30
Описание действующих государственных программ по предоставлению жилищных субсидий. Права граждан на субсидии и процеДypa их оформления....
06 01 2023 13:26:28
Если не платят алименты: что делать? Советы юриста тем, кому бывший муж не платит и не желает платить алименты Попробуйте поговорить с ним о добровольной...
05 01 2023 1:24:26
Какая обязательная доля в наследстве для пенсионеров После cмepти родственника у его родных часто возникает вопрос, как можно получить имущество, которое после...
04 01 2023 14:26:14
Как прописаться в купленную квартиру? Правила и порядок прописки в приобретённую квартиру. Отличия для многоквартирных домов и частной недвижимости....
03 01 2023 20:25:30
Иск о взыскании задолженности подается в суд при отказе должника добровольно погасить долговые обязательства в целях принудительного взыскания....
02 01 2023 9:57:46
При банкротстве ипотечная квартира подлежит продаже в счет погашения задолженности. Она должна быть реализована, даже если она является единственным жильем....
01 01 2023 4:51:58
Ликвидация юридического лица (ООО): понятие, порядок действий, альтернативная процеДypa и ее особенности, пошаговая инструкция....
31 12 2022 6:12:54
Можно ли вернуть купальник обратно в магазин? В каких случаях разрешается осуществить возврат в срок до 14 дней, а в каких по истечении 14 дней?...
30 12 2022 21:51:27
Почему в школе от родителей требуют, чтобы ребенок имел регистрацию? Когда можно оформиться без родителей? Что делать, если у родителей разная регистрация?...
29 12 2022 5:14:21
Фен входит в перечень товаров, не подлежащих обмену и возврату, при его надлежащем качестве. Несмотря на это есть возможность сдать его обратно в магазин....
28 12 2022 15:58:15
Согласие супруга на приобретение недвижимости как нотариально оформленный документ: правила заполнения документа и использования....
27 12 2022 20:35:31
Адвокат журавский станислав оскарович К основополагающим принципам российского права относятся принципы, чем прогнозировали букмекеры, какое решение следует...
26 12 2022 16:30:43
Кто такие несовершеннолетние родители? Перечень их прав и обязанностей. Порядок действий по защите прав несовершеннолетних родителей....
25 12 2022 17:47:58
ПроцеДypa оформления простоя Простой – это временная приостановка работ по причинам экономического (тяжелое материальное положение организации),...
24 12 2022 8:31:49
Прописка в доме ИЖС: возможно ли зарегистрироваться? Что для этого нужно? Основания для получения временной или постоянной регистрации....
23 12 2022 10:19:46
Возможен ли обмен недвижимости между городами? Что для этого нужно? Как оформить сделку? Предусмотрены ли налоги, и с какими рисками можно столкнуться?...
22 12 2022 5:31:19
Основные положения ГК РФ и ЖК РФ, относящиеся к сделкам мены. Варианты обмена приватизированных и неприватизированных квартир, лгоритм действий и перечень необходимых документов....
21 12 2022 23:44:15
Право на возврат купленного товара без чека: законодательные нормы и основные требования к процедуре сдачи товара в магазин по гарантии....
20 12 2022 20:43:33
Банкротство страховых компаний: основные признаки, особенности процедуры, нюансы использования основных этапов, последствия, порядок возмещения ущерба....
19 12 2022 10:41:14
Как изменить размер алиментного платежа и какие нужны для этого условия? Увеличение и уменьшение размера алиментов. Законодательство....
18 12 2022 8:18:28
Смена СНИЛС при смене фамилии: подлежит ли он замене? Каким законом регулируется? Куда обращаться? Сроки замены, стоимость, необходимые документы....
17 12 2022 2:15:55
Еще:
Законы -1 :: Законы -2 :: Законы -3 :: Законы -4 :: Законы -5 :: Законы -6 :: Законы -7 :: Законы -8 :: Законы -9 :: Законы -10 :: Законы -11 :: Законы -12 ::
Какие документы заменяет универсальный передаточный документ?
Можно ли не ходить в суд на развод 
Можно ли отказаться от кредита после подписания договора и как это правильно сделать?
Принадлежность к виду юридического лица в госзакупках по 223-ФЗ: как ООО зарегистрироваться в ЕИС?
Что делать, если потерял банковскую карту за границей: куда обращаться и как получить с нее деньги?
Как стать депутатом в своем городе: инструкция для тех, кто хочет быть народным избранником
Длительность оформления и сроки действия постоянной регистрации
Программа реновации Нагатинского затона: сроки реализации, план сноса пятиэтажек, последние новости
Возврат мебели обратно в магазин в течении 14 дней по Закону "О защите прав потребителей"
Претензионный порядок урегулирования споров по Закону "О защите прав потребителей"
Что делать, если прошло 45 дней гарантийного ремонта, а товар не вернули? Образец претензии на возврат денег
Жалоба на ответ прокурора к вышестоящему прокурору: образец оформления и способы подачи
АЦК-Госзаказ: что это такое и для чего требуется? Подключение к системе и ее возможности
ОКВЭД для госзакупок: какие коды нужны для участия в тендерах по 44-ФЗ и 223-ФЗ?
Закупка энергоносителей по 223-ФЗ: что это, нужно ли оформлять извещение и отражать сведения в ЕИС? Образец договора
Как получить номера на новую машину в упрощенном порядке? Алгоритм действий