Особенности продажи квартиры в ипотечном залоге у банка
Ипотека—это понятие, которое означает форму залога на недвижимое имущество. В настоящее время под ипотекой в России в обиходе обычно подразумевается покупка квартиры (дома, участка земли) за счет средств, выданных каким-либо кредитным учреждением.
СодержаниеПоказать- Банки, дающие ипотечный кредит
- Продажа ипотечной квартиры: мнение банков
- Квартира в ипотеке—продается ли?
- Продать без разрешения банка
- Еще один способ с участием банка
Правило собственности оформляется на покупателя-заемщика, но на собственность накладывается обременение от учреждения-кредитора. Таким образом, совершать такие действия, как куплю-продажу или обмен имущества без согласования с кредитором собственник не вправе до полного погашения долга и снятия обременения.
Банки, дающие ипотечный кредит
Ипотечный кредит—одна из самых распространенных банковских услуг, с ним работают большинство банков. Самыми крупными игроками на этом рынке являются:
- Сбербанк (www.sberbank.ru);
- ВТБ24 (www.vtb24.ru);
- Райффайзенбанк (www.raiffeisen.ru);
- Россельхозбанк (www.rshb.ru);
- Газпромбанк (www.gazprombank.ru);
- ВТБ Банк Москвы (www.bm.ru);
- Дельтакредит (www.deltacredit.ru);
- Абсолют Банк (absolutbank.ru);
- Банк Санкт-Петербург (www.bspb.ru);
- Возрождение (www.vbank.ru).
Топ-10 банков, выдающих ипотеку в России, сформирован на основе объема выданных ипотечных кредитов.
АИЖК
Кроме того, на ипотечном рынке России присутствует еще такая организация, как АИЖК. Это Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, созданное правительством Российской Федерации еще в 1997 году.
Суть его работы состоит в следующем: поскольку капитал банков формируется за счет средств его вкладчиков, а вклады, как правило, краткосрочные, то этим кредитным учреждениям просто негде взять денег для выдачи долгосрочных кредитов, к которым относится и ипотечные.
При этом вся ответственность за выполнение заемщиком своих обязательств остается в компетенции банка, они отчитываются за нее в АИЖК. Эта организация привлекает средства за счет выпуска ценных бумаг, обладающих высокой ликвидностью.
Деньги заемщика за пользование кредитом также поступают в АИЖК, банк заpaбатывает либо на разнице в базовых ставках, либо путем взимания комиссии с заемщиков.
АИЖК избавлено от хлопот работы с частными лицами, связанной с проверкой их платежеспособности, оформлением документов на недвижимость и так далее.
В случае невозврата заемщиком кредитных средств банк также принимает на себя все риски.
Продажа ипотечной квартиры: мнение банков
Понятно, что в силу разных причин возникают ситуации, при которых заемщик теряет возможность обслуживать свои ипотечный кредит. Если этот случай не относится к страховым (тогда сумму долга или ее часть за заемщика банку выплачивает страховое агентство, а квартира остается в собственности заемщика), то рано или поздно встает вопрос о реализации жилья, находящегося в ипотеке, с тем чтобы погасить свои обязательства перед банком.
В целом банки относятся к такому повороту событий достаточно лояльно: ведь они, в свою очередь, несут обязательства перед АИЖК, и просроченный кредит им крайне невыгоден.
Просрочка кредита — не единственная причина, по которой может понадобиться продажа ипотечной квартиры.Но в любом случае с банком, выдавшим ипотеку, договориться вполне реально.
Квартира в ипотеке—продается ли?
Итак, ипотечная квартира подлежит реализации по предварительной договоренности с банком. Основания для ее продажи могут быть самые разные:
- невозможность выплачивать кредит заемщиком;
- желание заемщика улучшить свои жилищные условия;
- желание заемщика поменять квартиру.
Если говорить о первом случае, то действия при его наступлении в целом понятны: заемщик договаривается с банком, находит покупателя, собирает необходимый пакет документов, после чего ипотечный кредит вместе со всеми пенями и штрафами, если таковые начислены, погашается, а квартира переходит новому собственнику. Схемы тут могут быть разными, погасить долг перед банком может как продавец после продажи, так и покупатель до завершения сделки.
Однако если квартира достаточно ликвидна, то покупатели обычно идут на это неудобство. Таким образом, с выгодой остаются все: покупатель получает желанную квартиру, заемщик избавляется от долга, а банк—от проблемного кредита.
Второй вариант продажи, как правило, возникает у добросовестного заемщика, который уже выплатил большую часть ипотечного кредита.
Если его платежеспособность позволяет, он вполне может поменять имеющееся жилье на лучшее: к примеру, двухкомнатную квартиру на трехкомнатную. Для этого заемщик обращается в банк и предоставляет необходимый пакет документов как на себя, так и на выбранную квартиру.
По сути получается, что он обращается за новым ипотечным кредитом, на другой объект недвижимости. После одобрения банком старая квартира реализуется, а новая приобретается.
Разница в цене компенсируется за счет нового ипотечного кредита. Таким образом банк получает как бы нового заемщика, добросовестность которого уже проверена, клиент банка—более просторную квартиру, а покупатель, участвующий в цепочке—квартиру без ипотечного обременения.
Третья из перечисленных ситуаций может возникнуть, к примеру, при переезде в другой населенный пункт. Если у заемщика возникла такая потребность, то он может обратиться в банк с предложением поменять предмет залога. То есть ипотечный кредит у него останется, но он будет на другой объект недвижимости. Необходимое условие для этого—присутствие банка в том регионе, куда планирует переехать заемщик. Если это условия соблюдено, то банк, как правило, дает разрешение на такую операцию. После чего заемщик продает квартиру в одном городе, покупает равнозначную в другом и оформляет в залог по ипотеке уже ее.
Опасность для заемщика в том, что за время, прошедшее с первоначального оформления ипотечного кредита, ставка банка могла возрасти, и его ежемecячный платеж по «новой» ипотеке также может вырасти.Впрочем, ставки могут и снижаться, здесь нужно рассматривать каждый конкретный случай. Банк же в любом случае внакладе не останется, с его стороны подобные процедуры хорошо отработаны, поэтому он истребует с заемщика все необходимые документы, защищающие свои права.
Продать без разрешения банка
Итак, часть способов продать квартиру в ипотеке мы уже рассмотрели. Но часто возникает вопрос: а можно ли продать такую квартиру, не получая разрешения банка?
В принципе, это возможно, но любой из законных способов все равно потребует погашения ипотечного долга.
К примеру, платежеспособность заемщика позволяет оформить еще один кредит в том же финансовом учреждении или любом другом. Тогда сумма, необходимая для покрытия ипотеки, берется как потребительский кредит, ипотека гасится, и квартиру спокойно можно продавать.
Другой способ—это найти покупателя на квартиру, который согласится дать под расписку средства, необходимые для погашения ипотеки.
Как правило, такие сделки заключаются между близкими людьми. Тогда заемщик опять-таки гасит долг по ипотеке и спокойно продает свою квартиру.Как видно, обмануть банк все равно не получится, и ипотеку придется погасить в полном объеме, иначе невозможно зарегистрировать сделку купли-продажи. Однако отсутствие необходимости получения разрешения на сделку у банка существенно экономит время и средства на сбор необходимых для этого документов.
Расчет вашего больничного — непростая процеДypa. Как это правильно сделать, вы узнаете в материале по ссылке.
Вы хотите чтобы ваш больничный был оплачен, хотя вы уже не работаете? Читайте нужную вам статью.
Еще один способ с участием банка
Помимо описанных выше способов, когда ипотечная квартира продается с разрешения банка, существует еще один.
Это рефинансирование ипотечного кредита. Этот способ доступен только добросовестным заемщикам, не допускавшим просрочек платежей. Для его реализации необходимо найти банк, в котором существует программа рефинансирования. Часто случается, что выгоднее «перенести» свою ипотеку в другой банк и сэкономить на более низких ставках, применяемых к ипотеке.
Если такой вариант находится, то заемщик получает разрешение в своем банке, запрашивает у него полные сведения о своем долге и условиях его погашения, после чего заключает договор рефинансирования с новым банком.
Этот последний погашает долг заемщика перед предыдущим учреждением, и с этого момент ежемecячные платежи по ипотеке вносятся уже на счет банка, рефинансировавшего кредит. Залог на жилье переходит к нему же.
Таким образом можно сделать вывод, что ипотека на квартиру—это не приговор, и она вполне может быть реализована на рынке. Способ, которым это лучше сделать, зависит от того, с какой целью требуется продажа квартиры и чего планируется достигнуть в результате сделки: избавиться от долга, улучшить свои жилищные условия, переехать в другой регион и так далее.
Правительство РФ приняло закон о господдержке многодетных семей, оформивших ипотеку. На ее погашение будет предоставлена денежная сумма до 450 000 рублей....
27 06 2022 2:46:53
В сентябре 2019 года вступил в силу Приказ МВД №363, который привнес изменения в форму уведомлений о принятии на работу сотрудников-иностранцев....
26 06 2022 19:35:21
Какими правовыми нормами регулируется процесс возврата обоев в магазин? По каким причинам можно вернуть обои и в какой срок?...
25 06 2022 0:31:42
Для восстановления утраченных документов на жилье (свидетельства о собственности, технического плана) необходимо обратиться в Росреестр и местный отдел БТИ....
24 06 2022 9:15:44
Ограничение родительских прав: правила оформления искового заявления, требования к документу, судебное решение, образцы документов....
23 06 2022 5:13:32
Для того чтобы отказаться от страховки по кредиту, заемщику необходимо подать соответствующее заявление в банк и дождаться результатов его рассмотрения....
22 06 2022 21:42:51
Под тендерами на госзакупках подразумеваются конкурентные т opги, которые позволяют участникам расширить свою клиентскую базу и увеличить прибыль....
21 06 2022 1:50:18
Один из способов обеспечить выполнение обязательств по предстоящей сделке - внести задаток. При каких сделках используется и в каких случаях возвращается?...
20 06 2022 2:35:37
Пользователи платежной системы Киви могут столкнуться с необходимостью возврата средств на кошелек по причине невнимательности или действий мошенников....
19 06 2022 13:12:12
Реквизиты документа, подтверждающего основание заключения контpaкта по 44-ФЗ: понятие, случаи использования, правила внесения сведений....
18 06 2022 10:45:51
Как проверить статус земельного участка по кадастровому номеру: статусы записи, как правильно использовать интернет...
17 06 2022 14:41:59
Каждый ребенок обладает правами, которые установлены на законодательном уровне. Ответственность за соблюдение прав маленького ребенка несут его родители....
16 06 2022 6:25:16
По каким вопросам следует обращаться за консультацией к юристу по защите прав потребителей? Перечень предоставляемых услуг....
15 06 2022 2:37:44
Отзыв ранее выставленной претензии: правила составления и образец письма, случаи возможности направления, правила отправления документов....
14 06 2022 23:58:19
При разводе с кем остается ребенок? Способы решения споров о детях при разводе родителей. Правила составления соглашения о детях....
13 06 2022 11:58:52
Порядок возврата госпошлины из арбитражного суда: основания и условия полного и частичного возврата, процеДypa, необходимые документы и бланк заявления....
12 06 2022 16:30:45
С июля 2019 года вступают в силу изменения в ФЗ № 214, которые вводят открытие эскроу-счетов, а также полного банковского сопровождения сделок....
11 06 2022 1:53:31
Нотариус Московского района Санкт-Петербурга Прием нотариуса ведется как по предварительной записи по телефону, так и в порядке очереди. Перед посещением...
10 06 2022 3:27:13
НДС организация учета: кто является плательщиками, объект НДС, учет и порядок исчисления НДС для организаций, порядок уплаты, учет НДС у ИП...
09 06 2022 14:11:56
Регистрация является обязательной для всех людей, находящихся в РФ. Какие документы нужны для регистрации ребенка? Что должна подготовить каждая из сторон?...
08 06 2022 9:12:35
Банкротство ТСЖ осуществляется в общем для юрлиц порядке с учетом особенностей, связанных с соблюдением прав жильцов и обслуживанием важных коммуникаций....
07 06 2022 18:24:40
Как зарегистрироваться по патенту иностранцу в России? Как и в какой срок продлить регистрацию? Ответственность за несоблюдение сроков....
06 06 2022 10:20:38
Нотариусы в Электростале Если вы собираетесь срочно оформить доверенность или заключить какой нибудь важный договор, то наша карта нотариусов Электростали...
05 06 2022 3:41:42
Аукционный перечень по 44-ФЗ - это список из 63 товаров, работ и услуг, которые подлежит закупать исключительно в форме электронной процедуры....
04 06 2022 22:57:53
Семейный кодекс РФ предусматривает возможность снизить алиментные платежи при изменении материального или семейного положения плательщика....
03 06 2022 16:54:19
Правовое регулирование процедуры возврата не подошедшего потребителю товара. Пошаговая инструкция действий с перечнем необходимых документов....
02 06 2022 19:58:46
Услуги риэлтора при покупке квартиры: как проверить агентство недвижимости на чистоту? Договор на оказание услуг: как составить и как расторгнуть?...
01 06 2022 3:16:55
Как заполнить уточненную декларацию по НДС, в какие сроки нужно сдать декларацию. Штрафы и ответственность за несвоевременную сдачу....
31 05 2022 10:53:55
Согласно ФЗ №283, который вступает в силу с 2020 года, у водителей появится возможность получать номера на ТС в сторонних специализированных организациях....
30 05 2022 15:59:49
Порядок и условия заключения бpaка в иудаизме. Подписание ктубы, последующие обряды. Отличие религиозного бpaка в иудаизме от официального. Отношение государства к религиозному бpaку....
29 05 2022 12:47:31
Описание процесса оформления денежного пособия для одинокой матери на детей. Виды и размеры пособий. Законодательное регулирование....
28 05 2022 3:33:18
Гарантийные обязательства в строительстве: правовые нормы и ответственность застройщика. В каких случаях подрядчик обязан провести гарантийное обслуживание?...
27 05 2022 9:25:52
С 1 января 2019 года все лица, которые подают документы на регистрацию ИП в электронном виде, освобождаются от уплаты госпошлины....
26 05 2022 3:55:19
Виды помощи многодетным семьям: юридическая, материальная, гуманитарная, помощь в образовательной и строительной сферах, президентская помощь....
25 05 2022 16:44:16
Возврат планшета надлежащего и ненадлежащего качества: особенности, условия и сроки. Можно ли вернуть планшет обратно в магазин, если не понравился?...
24 05 2022 17:56:15
Как будет выглядеть программа в ближайшие годы? Планы руководства Москвы и сроки нового строительства. Где горожане могут получить необходимую информацию?...
23 05 2022 9:34:39
Закон об изоляции российского интернета в 2019 году: суть изменений и формат их реализации, возможные ограничения, сроки и даты вступления поправок в силу....
22 05 2022 22:48:29
Претензия о расторжении договора и возврате денежных средств: правила составления, образец, порядок направления и случаи рассмотрения расторжения в суде....
21 05 2022 13:35:45
Кто и когда может обратиться с жалобой в трудовую инспекцию? Как правильно написать и подать жалобу? Сроки ее рассмотрения. Как проходит проверка?...
20 05 2022 16:30:25
Энергосервисный контpaкт по 44-ФЗ предполагает подписание договора на предоставление услуг по повышению энергоэффективности. Особенности заключения....
19 05 2022 9:46:11
Декларация о стране происхождения по 44-ФЗ прикладывается поставщиком во второй части заявки при ограничении доступа к закупке иностранных товаров....
18 05 2022 5:23:27
Заявление иностранного гражданина о регистрации по месту жительства. Как правильно составить? Перечень документов, бланк и образец заполнения....
17 05 2022 13:40:20
Заявление о признании должника финансово несостоятельным - это документ, который служит для арбитражного суда основанием для начала процедуры банкротства....
16 05 2022 21:30:38
Пошаговая инструкция по изменению вида разрешенного землепользования земельного участка. Проведение публичных слушаний и стоимость оформления документов....
15 05 2022 19:27:51
Нововведения в Закон "О защите прав потребителей" в 2019 году регулируют деятельность агрегаторов, права, обязанности и ответственность их владельцев....
14 05 2022 7:47:44
Исполнительный лист по мировому соглашению допускается получить, если одна из сторон не исполняет условия этого добровольного документа....
13 05 2022 0:33:44
Форма 1 ПУ ЖКХ должна регулярно предоставляться управляющими компаниями в органы статического наблюдения. Образец формы и порядок ее заполнения....
12 05 2022 8:10:28
Источники утверждают, что с 4 мая 2020 года установка видеорегистратора в автомобиле станет обязательной в связи с принятием нового закона. Разбираемся в вопросе....
11 05 2022 11:43:19
Чтобы вернуть потраченные деньги, нужно ориентироваться на нормы закона, знать, с какого времени и какой период будет действовать гарантия на обувь....
10 05 2022 4:17:39
Способы передачи денег, наличные и безналичные расчеты. Банковский аккредитив и ячейка, нотариальный депозит: преимущества и недостатки, риски....
09 05 2022 9:42:13
Еще:
Законы -1 :: Законы -2 :: Законы -3 :: Законы -4 :: Законы -5 :: Законы -6 :: Законы -7 :: Законы -8 :: Законы -9 :: Законы -10 :: Законы -11 :: Законы -12 ::
