Особенности продажи квартиры в ипотечном залоге у банка
Ипотека—это понятие, которое означает форму залога на недвижимое имущество. В настоящее время под ипотекой в России в обиходе обычно подразумевается покупка квартиры (дома, участка земли) за счет средств, выданных каким-либо кредитным учреждением.
СодержаниеПоказать- Банки, дающие ипотечный кредит
- Продажа ипотечной квартиры: мнение банков
- Квартира в ипотеке—продается ли?
- Продать без разрешения банка
- Еще один способ с участием банка
Правило собственности оформляется на покупателя-заемщика, но на собственность накладывается обременение от учреждения-кредитора. Таким образом, совершать такие действия, как куплю-продажу или обмен имущества без согласования с кредитором собственник не вправе до полного погашения долга и снятия обременения.
Банки, дающие ипотечный кредит
Ипотечный кредит—одна из самых распространенных банковских услуг, с ним работают большинство банков. Самыми крупными игроками на этом рынке являются:
- Сбербанк (www.sberbank.ru);
- ВТБ24 (www.vtb24.ru);
- Райффайзенбанк (www.raiffeisen.ru);
- Россельхозбанк (www.rshb.ru);
- Газпромбанк (www.gazprombank.ru);
- ВТБ Банк Москвы (www.bm.ru);
- Дельтакредит (www.deltacredit.ru);
- Абсолют Банк (absolutbank.ru);
- Банк Санкт-Петербург (www.bspb.ru);
- Возрождение (www.vbank.ru).
Топ-10 банков, выдающих ипотеку в России, сформирован на основе объема выданных ипотечных кредитов.
АИЖК
Кроме того, на ипотечном рынке России присутствует еще такая организация, как АИЖК. Это Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, созданное правительством Российской Федерации еще в 1997 году.
Суть его работы состоит в следующем: поскольку капитал банков формируется за счет средств его вкладчиков, а вклады, как правило, краткосрочные, то этим кредитным учреждениям просто негде взять денег для выдачи долгосрочных кредитов, к которым относится и ипотечные.
При этом вся ответственность за выполнение заемщиком своих обязательств остается в компетенции банка, они отчитываются за нее в АИЖК. Эта организация привлекает средства за счет выпуска ценных бумаг, обладающих высокой ликвидностью.
Деньги заемщика за пользование кредитом также поступают в АИЖК, банк заpaбатывает либо на разнице в базовых ставках, либо путем взимания комиссии с заемщиков.
АИЖК избавлено от хлопот работы с частными лицами, связанной с проверкой их платежеспособности, оформлением документов на недвижимость и так далее.
В случае невозврата заемщиком кредитных средств банк также принимает на себя все риски.
Продажа ипотечной квартиры: мнение банков
Понятно, что в силу разных причин возникают ситуации, при которых заемщик теряет возможность обслуживать свои ипотечный кредит. Если этот случай не относится к страховым (тогда сумму долга или ее часть за заемщика банку выплачивает страховое агентство, а квартира остается в собственности заемщика), то рано или поздно встает вопрос о реализации жилья, находящегося в ипотеке, с тем чтобы погасить свои обязательства перед банком.
В целом банки относятся к такому повороту событий достаточно лояльно: ведь они, в свою очередь, несут обязательства перед АИЖК, и просроченный кредит им крайне невыгоден.
Просрочка кредита — не единственная причина, по которой может понадобиться продажа ипотечной квартиры.Но в любом случае с банком, выдавшим ипотеку, договориться вполне реально.
Квартира в ипотеке—продается ли?
Итак, ипотечная квартира подлежит реализации по предварительной договоренности с банком. Основания для ее продажи могут быть самые разные:
- невозможность выплачивать кредит заемщиком;
- желание заемщика улучшить свои жилищные условия;
- желание заемщика поменять квартиру.
Если говорить о первом случае, то действия при его наступлении в целом понятны: заемщик договаривается с банком, находит покупателя, собирает необходимый пакет документов, после чего ипотечный кредит вместе со всеми пенями и штрафами, если таковые начислены, погашается, а квартира переходит новому собственнику. Схемы тут могут быть разными, погасить долг перед банком может как продавец после продажи, так и покупатель до завершения сделки.
Однако если квартира достаточно ликвидна, то покупатели обычно идут на это неудобство. Таким образом, с выгодой остаются все: покупатель получает желанную квартиру, заемщик избавляется от долга, а банк—от проблемного кредита.
Второй вариант продажи, как правило, возникает у добросовестного заемщика, который уже выплатил большую часть ипотечного кредита.
Если его платежеспособность позволяет, он вполне может поменять имеющееся жилье на лучшее: к примеру, двухкомнатную квартиру на трехкомнатную. Для этого заемщик обращается в банк и предоставляет необходимый пакет документов как на себя, так и на выбранную квартиру.
По сути получается, что он обращается за новым ипотечным кредитом, на другой объект недвижимости. После одобрения банком старая квартира реализуется, а новая приобретается.
Разница в цене компенсируется за счет нового ипотечного кредита. Таким образом банк получает как бы нового заемщика, добросовестность которого уже проверена, клиент банка—более просторную квартиру, а покупатель, участвующий в цепочке—квартиру без ипотечного обременения.
Третья из перечисленных ситуаций может возникнуть, к примеру, при переезде в другой населенный пункт. Если у заемщика возникла такая потребность, то он может обратиться в банк с предложением поменять предмет залога. То есть ипотечный кредит у него останется, но он будет на другой объект недвижимости. Необходимое условие для этого—присутствие банка в том регионе, куда планирует переехать заемщик. Если это условия соблюдено, то банк, как правило, дает разрешение на такую операцию. После чего заемщик продает квартиру в одном городе, покупает равнозначную в другом и оформляет в залог по ипотеке уже ее.
Опасность для заемщика в том, что за время, прошедшее с первоначального оформления ипотечного кредита, ставка банка могла возрасти, и его ежемecячный платеж по «новой» ипотеке также может вырасти.Впрочем, ставки могут и снижаться, здесь нужно рассматривать каждый конкретный случай. Банк же в любом случае внакладе не останется, с его стороны подобные процедуры хорошо отработаны, поэтому он истребует с заемщика все необходимые документы, защищающие свои права.
Продать без разрешения банка
Итак, часть способов продать квартиру в ипотеке мы уже рассмотрели. Но часто возникает вопрос: а можно ли продать такую квартиру, не получая разрешения банка?
В принципе, это возможно, но любой из законных способов все равно потребует погашения ипотечного долга.
К примеру, платежеспособность заемщика позволяет оформить еще один кредит в том же финансовом учреждении или любом другом. Тогда сумма, необходимая для покрытия ипотеки, берется как потребительский кредит, ипотека гасится, и квартиру спокойно можно продавать.
Другой способ—это найти покупателя на квартиру, который согласится дать под расписку средства, необходимые для погашения ипотеки.
Как правило, такие сделки заключаются между близкими людьми. Тогда заемщик опять-таки гасит долг по ипотеке и спокойно продает свою квартиру.Как видно, обмануть банк все равно не получится, и ипотеку придется погасить в полном объеме, иначе невозможно зарегистрировать сделку купли-продажи. Однако отсутствие необходимости получения разрешения на сделку у банка существенно экономит время и средства на сбор необходимых для этого документов.
Как получить декретные если не работаешь — полная инструкция в нашем материале поможет вам.Расчет вашего больничного — непростая процеДypa. Как это правильно сделать, вы узнаете в материале по ссылке.
Вы хотите чтобы ваш больничный был оплачен, хотя вы уже не работаете? Читайте нужную вам статью.
Еще один способ с участием банка
Помимо описанных выше способов, когда ипотечная квартира продается с разрешения банка, существует еще один.
Это рефинансирование ипотечного кредита. Этот способ доступен только добросовестным заемщикам, не допускавшим просрочек платежей. Для его реализации необходимо найти банк, в котором существует программа рефинансирования. Часто случается, что выгоднее «перенести» свою ипотеку в другой банк и сэкономить на более низких ставках, применяемых к ипотеке.
Если такой вариант находится, то заемщик получает разрешение в своем банке, запрашивает у него полные сведения о своем долге и условиях его погашения, после чего заключает договор рефинансирования с новым банком.
Этот последний погашает долг заемщика перед предыдущим учреждением, и с этого момент ежемecячные платежи по ипотеке вносятся уже на счет банка, рефинансировавшего кредит. Залог на жилье переходит к нему же.
Таким образом можно сделать вывод, что ипотека на квартиру—это не приговор, и она вполне может быть реализована на рынке. Способ, которым это лучше сделать, зависит от того, с какой целью требуется продажа квартиры и чего планируется достигнуть в результате сделки: избавиться от долга, улучшить свои жилищные условия, переехать в другой регион и так далее.
Отзывы (через Facebook):
Оставить отзыв с помощью аккаунта FaceBook:
Как правильно написать претензию в трaнcпортную компанию? Сроки и порядок подачи. Ответственность трaнcпортной компании за испорченный груз....
26 09 2021 17:47:40
Раздел 11 декларации НДС: кто и как должен заполнять, пошаговая инструкция, что необходимо учесть...
25 09 2021 0:28:58
Жители Москвы, участвующие в программе реновации, имеют право получить вместо старых квартир равнозначные новые. Основания отказа от предоставленного жилья....
24 09 2021 23:53:13
Один из наиболее удобных способов оплаты услуг ЖКХ - внесение платы с помощью мобильного телефон через специальное приложение....
23 09 2021 12:31:58
Как происходит постановка на миграционный учет иностранных граждан в России? Образец бланка уведомления и заявления на продление учета. Сроки и отказы....
22 09 2021 9:36:19
Опекуном может стать лицо, удовлетворяющее установленным требованиям. На законодательном уровне определен и ряд оснований, при которых опека прекращается....
21 09 2021 3:43:49
Особенности договора покупки жилья при наличном способе оплаты. Условия и образец заполнения. Как оформить договор покупки квартиры за наличный расчет?...
20 09 2021 9:21:25
В 2019 году Президент России подписал указ, вносящий поправки в закон о воинской обязанности: новые условия отбора призывников и служба по контpaкту....
19 09 2021 3:22:43
Коллективным участником закупки по 223-ФЗ является объединение юридических или физических лиц, созданное для торгов и отвечающее требованиям заказчика....
18 09 2021 10:54:41
ФСС РФ предоставил разъяснения по уплате страховых взносов по несчастным случаям и профессиональным заболеваниям в 2019-2021 годах. Расчет тарифов и льгот....
17 09 2021 8:25:33
Справка плательщика НДС: для чего может потребоваться справка о примиряемой системе налогообложения, запрос контрагента, форма справки...
16 09 2021 4:34:14
В 2019 году приняли закон о запрете на использование мобильных телефонов в армии во время рабочего и служебного времени. На кого он не распространяется?...
15 09 2021 0:28:44
Любая документация по ФЗ-44 в обязательном порядке должна содержать описание объекта закупки. От его корректного заполнения во зависит успешность процедуры....
14 09 2021 18:50:56
Если купленный товар необходимо вернуть или обменять, то потребитель имеет право обратиться в любой магазин сети, при совпадении ИНН и ОГРН торговых точек....
13 09 2021 9:19:58
Заполнение декларации по НДС при экспорте: как заполнить и сдать НДС-декларацию по экспортным операциям по нулевой ставке, подробная информация по заполнению разделов 4-6, необходимых для исчисления вычета и исчисления налога по экспорту...
12 09 2021 0:58:34
Внж права и обязанности Итак, что же дает вид на жительство, какие привилегии получает иностранный гражданин после оформления этого документа? Иностранный...
11 09 2021 13:43:35
Отражение в декларации по НДС возврата поставщику: процеДypa возврата, причины возврата, объемы, учет, исчисление и вычет НДС...
10 09 2021 23:20:28
Судебная пpaктика по делам о банкротстве физических лиц складывается неоднозначно и содержит ряд проблемных и спopных аспектов....
09 09 2021 23:30:38
Права и обязанности родителей детей-инвалидов: перечень прав и их нормативное регулирование, механизмы защиты нарушенных прав....
08 09 2021 14:48:58
Заявления на приватизацию земельного участка: пакет документов на приватизацию, заявление на приватизацию, как оформить...
07 09 2021 13:46:40
От чего зависит возможность дачного строительства на сельскохозяйственных землях? На какие придётся получать специальное разрешение? Риски и ограничения....
06 09 2021 13:51:30
Опека над пожилыми людьми регламентируется ФЗ №48. Она имеет несколько форм и контролируется государственными органами опеки....
05 09 2021 3:27:23
Вырубка деревьев, принадлежащих государству, наказывается законом как административной, так и уголовной ответственностью в зависимости от суммы урона....
04 09 2021 11:35:44
Организация освобождается от уплаты НДС, если местом реализации товаров и услуг является не Россия. Как определяется это место?...
03 09 2021 1:36:50
С 2020 года начнется плавная отмена ЕНВД. ИП, занятые в сфере продажи маркированных товаров, вынуждены будут сменить систему налогообложения....
02 09 2021 21:29:12
Возврат автозапчасти в магазин: законодательное регулирование и сроки возврата. ПроцеДypa возврата автозапчасти при надлежащем и ненадлежащем качестве....
01 09 2021 5:55:41
Какие права имеют родители дошкольника, для чего нужен родительский комитет и куда можно жаловаться в случае необходимости....
31 08 2021 17:38:41
Как узнать хозяина земельного участка по кадастровому номеру бесплатно: через сайт ЕГРН, пошаговая инструкция, рабочие способы...
30 08 2021 3:33:28
Отмена усыновления ребенка: на каких основаниях и в каком порядке суд может принять решение о прекращении родственных связей между новыми родственниками?...
29 08 2021 9:59:56
Над ребенком, оставшимся без попечения родителей, может быть установлена опека. ПроцеДypa проходит в определенном порядке в фиксированные сроки....
28 08 2021 14:39:37
Статьей 9 закона №127-ФЗ "О несостоятельности" регулируются случаи обязательной подачи искового заявления в суд о признании банкротства юридического лица....
27 08 2021 14:49:35
Гарантия на смеситель по Закону "О защите прав потребителей". Можно ли вернуть смеситель обратно в магазин, если он не подошел?...
26 08 2021 8:16:57
Чтобы вернуть керамическую плитку надлежащего качества в магазин, покупателю необходимо ориентироваться на нормы Закона "О защите прав потребителей"....
25 08 2021 1:53:36
Государственная дума продлила заморозку военных пенсий до 2021 года: понижающий коэффициент не будет увеличен и останется на отметке 2019 года....
24 08 2021 5:41:50
Реестр требований кредиторов при банкротстве юрлица - это официальный перечень обязательств компании-должника перед кредиторами....
23 08 2021 22:54:47
Многоликий мошенник. Продать даже то, что продать нельзя или обман как образ жизни....
22 08 2021 12:23:30
ПроцеДypa оформления документации при приватизации квартиры в собственность. Органы выдачи документов и справок. Получение справки об отказе от приватизации....
21 08 2021 23:33:20
Случается так, что приобретенный товар не подошел по тем или иным причинам. Можно ли вернуть товар и как правильно сдать продукцию, которая не подошла?...
20 08 2021 15:31:53
Закупка ОСАГО по 44-ФЗ: правила и особенности проведения, формирование начальной максимальной цены контpaкта и формула ее расчета....
19 08 2021 13:33:21
Привлечение контролирующих должника лиц к различным видам субсидиарной ответственности в рамках Постановления Пленума ВС РФ №53 от 21 декабря 2017 года....
18 08 2021 0:47:39
Закупки ЦБ РФ: нормативная основа, применяемые виды и формы тендеров, правила поиска и участия, торговые площадки, необходимые документы, порядок действий....
17 08 2021 2:41:42
Договор и контpaкт по 44-ФЗ выступают в качестве синонимов, но при подписании соглашения с государственными заказчиками чаще фигурирует термин контpaкт....
16 08 2021 13:37:40
Параграф 7 главы 9 Федерального закона №127-ФЗ "О несостоятельности" регулирует особенности и процедуру признания юрлица в статусе застройщика банкротом....
15 08 2021 23:14:28
В каком размере уплачивается госпошлина за оформление временной регистрации? Зависит ли это от региона? Госпошлина за временную регистрацию ребенка....
14 08 2021 17:27:45
У расселения коммунальных квартир есть свои нюансы. Собственники муниципального жилья в любом случае получат новые квартиры по программе реновации....
13 08 2021 3:16:12
Мошенники изобретают все больше способов для того, чтобы выманить деньги у своих жертв. Не обошли они своим вниманием и водителей....
12 08 2021 10:16:33
С 1 января 2020 года размер МРОТ составит 12 130 рублей. С его увеличением вырастут размеры отпускных, больничных, декретных, пособия по уходу за ребенком....
11 08 2021 5:11:22
С 4 августа 2019 года вступил в силу закон о страховании жилья от ЧС. Заключить договор смогут собственники недвижимости в регионах, участвующих в проекте....
10 08 2021 14:34:19
При некорректных и недопустимых действиях сотрудников паспортного стола на них можно пожаловаться и потребовать привлечь к ответственности....
09 08 2021 3:45:15
Банкротство юридических и физических лиц и данные статистики: общее количество завершенных процедур, данные по регионам и по инициаторам....
08 08 2021 17:47:46
Еще:
Законы -1 :: Законы -2 :: Законы -3 :: Законы -4 :: Законы -5 :: Законы -6 :: Законы -7 :: Законы -8 :: Законы -9 :: Законы -10 :: Законы -11 :: Законы -12 ::
