Особенности продажи квартиры в ипотечном залоге у банка
Ипотека—это понятие, которое означает форму залога на недвижимое имущество. В настоящее время под ипотекой в России в обиходе обычно подразумевается покупка квартиры (дома, участка земли) за счет средств, выданных каким-либо кредитным учреждением.
СодержаниеПоказать- Банки, дающие ипотечный кредит
- Продажа ипотечной квартиры: мнение банков
- Квартира в ипотеке—продается ли?
- Продать без разрешения банка
- Еще один способ с участием банка
Правило собственности оформляется на покупателя-заемщика, но на собственность накладывается обременение от учреждения-кредитора. Таким образом, совершать такие действия, как куплю-продажу или обмен имущества без согласования с кредитором собственник не вправе до полного погашения долга и снятия обременения.
Банки, дающие ипотечный кредит
Ипотечный кредит—одна из самых распространенных банковских услуг, с ним работают большинство банков. Самыми крупными игроками на этом рынке являются:
- Сбербанк (www.sberbank.ru);
- ВТБ24 (www.vtb24.ru);
- Райффайзенбанк (www.raiffeisen.ru);
- Россельхозбанк (www.rshb.ru);
- Газпромбанк (www.gazprombank.ru);
- ВТБ Банк Москвы (www.bm.ru);
- Дельтакредит (www.deltacredit.ru);
- Абсолют Банк (absolutbank.ru);
- Банк Санкт-Петербург (www.bspb.ru);
- Возрождение (www.vbank.ru).
Топ-10 банков, выдающих ипотеку в России, сформирован на основе объема выданных ипотечных кредитов.
АИЖК
Кроме того, на ипотечном рынке России присутствует еще такая организация, как АИЖК. Это Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, созданное правительством Российской Федерации еще в 1997 году.
Суть его работы состоит в следующем: поскольку капитал банков формируется за счет средств его вкладчиков, а вклады, как правило, краткосрочные, то этим кредитным учреждениям просто негде взять денег для выдачи долгосрочных кредитов, к которым относится и ипотечные.
При этом вся ответственность за выполнение заемщиком своих обязательств остается в компетенции банка, они отчитываются за нее в АИЖК. Эта организация привлекает средства за счет выпуска ценных бумаг, обладающих высокой ликвидностью.
Деньги заемщика за пользование кредитом также поступают в АИЖК, банк заpaбатывает либо на разнице в базовых ставках, либо путем взимания комиссии с заемщиков.
АИЖК избавлено от хлопот работы с частными лицами, связанной с проверкой их платежеспособности, оформлением документов на недвижимость и так далее.
В случае невозврата заемщиком кредитных средств банк также принимает на себя все риски.
Продажа ипотечной квартиры: мнение банков
Понятно, что в силу разных причин возникают ситуации, при которых заемщик теряет возможность обслуживать свои ипотечный кредит. Если этот случай не относится к страховым (тогда сумму долга или ее часть за заемщика банку выплачивает страховое агентство, а квартира остается в собственности заемщика), то рано или поздно встает вопрос о реализации жилья, находящегося в ипотеке, с тем чтобы погасить свои обязательства перед банком.
В целом банки относятся к такому повороту событий достаточно лояльно: ведь они, в свою очередь, несут обязательства перед АИЖК, и просроченный кредит им крайне невыгоден.
Просрочка кредита — не единственная причина, по которой может понадобиться продажа ипотечной квартиры.Но в любом случае с банком, выдавшим ипотеку, договориться вполне реально.
Квартира в ипотеке—продается ли?
Итак, ипотечная квартира подлежит реализации по предварительной договоренности с банком. Основания для ее продажи могут быть самые разные:
- невозможность выплачивать кредит заемщиком;
- желание заемщика улучшить свои жилищные условия;
- желание заемщика поменять квартиру.
Если говорить о первом случае, то действия при его наступлении в целом понятны: заемщик договаривается с банком, находит покупателя, собирает необходимый пакет документов, после чего ипотечный кредит вместе со всеми пенями и штрафами, если таковые начислены, погашается, а квартира переходит новому собственнику. Схемы тут могут быть разными, погасить долг перед банком может как продавец после продажи, так и покупатель до завершения сделки.
Однако если квартира достаточно ликвидна, то покупатели обычно идут на это неудобство. Таким образом, с выгодой остаются все: покупатель получает желанную квартиру, заемщик избавляется от долга, а банк—от проблемного кредита.
Второй вариант продажи, как правило, возникает у добросовестного заемщика, который уже выплатил большую часть ипотечного кредита.
Если его платежеспособность позволяет, он вполне может поменять имеющееся жилье на лучшее: к примеру, двухкомнатную квартиру на трехкомнатную. Для этого заемщик обращается в банк и предоставляет необходимый пакет документов как на себя, так и на выбранную квартиру.
По сути получается, что он обращается за новым ипотечным кредитом, на другой объект недвижимости. После одобрения банком старая квартира реализуется, а новая приобретается.
Разница в цене компенсируется за счет нового ипотечного кредита. Таким образом банк получает как бы нового заемщика, добросовестность которого уже проверена, клиент банка—более просторную квартиру, а покупатель, участвующий в цепочке—квартиру без ипотечного обременения.
Третья из перечисленных ситуаций может возникнуть, к примеру, при переезде в другой населенный пункт. Если у заемщика возникла такая потребность, то он может обратиться в банк с предложением поменять предмет залога. То есть ипотечный кредит у него останется, но он будет на другой объект недвижимости. Необходимое условие для этого—присутствие банка в том регионе, куда планирует переехать заемщик. Если это условия соблюдено, то банк, как правило, дает разрешение на такую операцию. После чего заемщик продает квартиру в одном городе, покупает равнозначную в другом и оформляет в залог по ипотеке уже ее.
Опасность для заемщика в том, что за время, прошедшее с первоначального оформления ипотечного кредита, ставка банка могла возрасти, и его ежемecячный платеж по «новой» ипотеке также может вырасти.Впрочем, ставки могут и снижаться, здесь нужно рассматривать каждый конкретный случай. Банк же в любом случае внакладе не останется, с его стороны подобные процедуры хорошо отработаны, поэтому он истребует с заемщика все необходимые документы, защищающие свои права.
Продать без разрешения банка
Итак, часть способов продать квартиру в ипотеке мы уже рассмотрели. Но часто возникает вопрос: а можно ли продать такую квартиру, не получая разрешения банка?
В принципе, это возможно, но любой из законных способов все равно потребует погашения ипотечного долга.
К примеру, платежеспособность заемщика позволяет оформить еще один кредит в том же финансовом учреждении или любом другом. Тогда сумма, необходимая для покрытия ипотеки, берется как потребительский кредит, ипотека гасится, и квартиру спокойно можно продавать.
Другой способ—это найти покупателя на квартиру, который согласится дать под расписку средства, необходимые для погашения ипотеки.
Как правило, такие сделки заключаются между близкими людьми. Тогда заемщик опять-таки гасит долг по ипотеке и спокойно продает свою квартиру.Как видно, обмануть банк все равно не получится, и ипотеку придется погасить в полном объеме, иначе невозможно зарегистрировать сделку купли-продажи. Однако отсутствие необходимости получения разрешения на сделку у банка существенно экономит время и средства на сбор необходимых для этого документов.
Расчет вашего больничного — непростая процеДypa. Как это правильно сделать, вы узнаете в материале по ссылке.
Вы хотите чтобы ваш больничный был оплачен, хотя вы уже не работаете? Читайте нужную вам статью.
Еще один способ с участием банка
Помимо описанных выше способов, когда ипотечная квартира продается с разрешения банка, существует еще один.
Это рефинансирование ипотечного кредита. Этот способ доступен только добросовестным заемщикам, не допускавшим просрочек платежей. Для его реализации необходимо найти банк, в котором существует программа рефинансирования. Часто случается, что выгоднее «перенести» свою ипотеку в другой банк и сэкономить на более низких ставках, применяемых к ипотеке.
Если такой вариант находится, то заемщик получает разрешение в своем банке, запрашивает у него полные сведения о своем долге и условиях его погашения, после чего заключает договор рефинансирования с новым банком.
Этот последний погашает долг заемщика перед предыдущим учреждением, и с этого момент ежемecячные платежи по ипотеке вносятся уже на счет банка, рефинансировавшего кредит. Залог на жилье переходит к нему же.
Таким образом можно сделать вывод, что ипотека на квартиру—это не приговор, и она вполне может быть реализована на рынке. Способ, которым это лучше сделать, зависит от того, с какой целью требуется продажа квартиры и чего планируется достигнуть в результате сделки: избавиться от долга, улучшить свои жилищные условия, переехать в другой регион и так далее.
Приватизация садового участка: приватизация участка в СНТ, как провести приватизацию, какие документы нужны, процеДypa оформления приватизации, сбор документов...
07 02 2023 11:36:49
Определение и законодательное регулирование гражданского 💫 бpaка в РФ. Юридические отличия бpaка от сожительства без ⚡ регистрации....
06 02 2023 15:40:14
Определение ставки НДС при реализации товаров и услуг медицинского назначения. Как подтвердить право на пониженную ставку налогообложения?...
05 02 2023 18:36:18
Процесс возведения многоквартирных домов с 2004 года регулируется 214-ФЗ об участии в долевом строительстве. В 2018 и 2019 годах в него были внесены существенные изменения: ужесточён контроль за финансовыми операциями компаний, повышены требования к их опыту на рынке жилья, ограничен доступ к деньгам дольщиков на весь период строительства....
04 02 2023 22:42:12
Что собой представляет элитное жилье? Как подготовить квартиру к продаже и построить диалог с покупателями, выгодно осуществить сделку? Нюансы продажи....
03 02 2023 6:24:32
Удостоверяющий документ права на земельный участок (свидетельство, выписка из ЕГРП, выписка из ЕГРН). Ошибка в документе и восстановление в случае утери....
02 02 2023 21:35:32
Реестр требований кредиторов при банкротстве юрлица - это официальный перечень обязательств компании-должника перед кредиторами....
31 01 2023 10:53:37
Пятифакторная модель Альтмана позволяет оценить вероятность банкротства предприятия в течение года с вероятностью 85-96%. Пример расчета по строкам баланса....
30 01 2023 3:24:38
Умышленное нанесение вреда имуществу Умышленное причинение вреда имуществу Получите бесплатную консультацию по компенсации умышленного причинения вреда...
29 01 2023 5:55:24
При необходимости оформления возврата продукции сторонам следует подписать дополнительное соглашение о возврате товара. Образец документа....
28 01 2023 20:36:12
ФЗ №151 от 27.06.2019 внес в законодательство о долевом строительстве значительные изменения. Одно из основных – возможность создания фондов субъектов РФ....
27 01 2023 10:54:54
Законодательство устанавливает определенные сроки проведения ремонта авто по ОСАГО. Выдача направления, сроки гарантии и санкции за нарушение сроков....
26 01 2023 12:28:29
Телефон входит в перечень технически сложных товаров. Возврат или ремонт мобильного телефона производится на основании действующей гарантии....
25 01 2023 8:14:12
Описание процедуры создания и размещения плана закупок по нормам закона № 223-ФЗ. Инструкция по заполнению типовой формы плана и правила внесения изменений....
24 01 2023 14:29:22
Незаконная регистрация в квартире: законодательный регламент. Административная и уголовная ответственность за нарушение закона. Тяжесть правонарушения....
23 01 2023 3:33:30
Банкротство юрлиц может происходить как из-за внешних проблем на рынке, так и по внутренним поводам. Для профилактики нужно проанализировать его причины....
22 01 2023 17:58:23
Закон №18 от 06.03.19, который меняет порядок и правила оказания паллиативной помощи нуждающимся, вступил в силу 17 марта 2019 года. Теперь паллиативную помощь в России смогут получать пациенты не только в больнице, но и на дому....
21 01 2023 17:50:39
Как правильно составить отзыв на кассационную жалобу: правила и образец оформления. Как правильно подать документ в арбитражный суд?...
20 01 2023 4:28:51
Упрощенная процеДypa банкротства физлица пока находится в стадии законопроекта. Предполагается, что она удешевит процесс для граждан с небольшими долгами....
19 01 2023 1:34:11
В течение какого времени действует гарантия на ювелирные изделия? Какие документы требуются, чтобы оформить возврат? На какие нормы закона нужно ссылаться?...
18 01 2023 16:58:16
Денежные выплаты малоимущим семьям: единовременная адресная помощь, ежемecячные пособия. Размеры выплат, документы и порядок получения материальной помощи....
17 01 2023 15:20:58
Внесение изменений заказчиками в аукционную документацию при проведении тендера по 44-ФЗ должны подчиняться регламенту. Сроки и порядок действий....
16 01 2023 14:43:59
Перечень технически сложных товаров утверждён Правительством РФ. Данные товары подлежат возврату на определённых условиях и только в случае неисправности. В 2019 году этот список расширился: в него внесены дополнения....
15 01 2023 1:12:41
Можно ли арендовать помещение без ип Здравствуйте дeвoчки, я довольно молодой специалист ,года работала в салоне ,около -месяцев дома. Дома все устраивало но...
14 01 2023 3:21:33
Как без лишних временных затрат вернуть билеты авиакомпании Red Wings? Пошаговая инструкция по возврату электронных билетов через официальный сайт компании....
13 01 2023 22:59:33
Действующее законодательство: порядок расторжения бpaка, сроки, основные этапы бpaкоразводного процесса. Перечень необходимых документов. Развод с детьми до года и до трех лет....
12 01 2023 16:14:52
Что необходимо для получения налогового вычета? Как заполнить 3 НДФЛ на налоговый вычет за покупку квартиры? Декларация НДФЛ....
11 01 2023 22:11:30
Продавать квартиру с неузаконенной планировкой можно: закон никак это не запрещает. Но покупатель понесет как финансовые, так и временные потери....
10 01 2023 10:53:52
С мая 2019 года вступил в силу новый регламент ФСС по приему документов, которые необходимы для расчета или подтверждения уплаты страховых взносов....
09 01 2023 0:41:24
Возможно ли оформить ОСАГО при временной регистрации? В какие сроки это всё происходит и сколько стоит? Перечень необходимых документов....
08 01 2023 9:48:32
Тонировать авто в 2019 году можно, однако, пленка должна иметь разрешенный коэффициент светопропускания. За несоответствующий показатель налагается штраф....
07 01 2023 12:16:44
С 2019 года на рынке ценных бумаг изменились условия регистрации проспекта, досрочного погашения облигаций, расширились требования к организованным торгам....
06 01 2023 22:43:53
Понятие соглашения об уплате алиментных выплат, процеДypa оформления и расторжения. Законодательное регулирование, типовой образец....
05 01 2023 13:56:47
При рождении ребенка в Москве родители получают подарочную коробку. В нее входят вещи, необходимые для ухода за новорожденным в первый год его жизни....
04 01 2023 17:58:31
Деятельность юридического лица прекращается через его ликвидацию и реорганизацию. Но в остальном эти две процедуры имеют принципиальные различия....
03 01 2023 6:51:43
Нарушение ПДД влечет применение санкций со стороны уполномоченных органов. Участникам дорожного движения необходимо знать законодательство в сфере дорожного движения, последние изменения в которое внесены в 2019 году....
02 01 2023 20:15:49
Как продать квартиру в новостройке? Какой дом считается новостройкой? Существующие варианты продажи и факторы, влияющие на цену....
01 01 2023 10:23:36
За какое время можно получить временную регистрацию? Зависит ли срок от оформления через интернет? На какое время оформляется регистрация? Законодательство....
31 12 2022 0:39:49
Законодательство о земельном налоге для юридических лиц в 2019 году: кто должен платить, и кому предоставляются льготы. Налоговая ставка и формула расчета....
30 12 2022 23:42:18
Признание приватизации недействительной: нормативное регулирование, порядок действий, необходимые документы, примеры из судебной пpaктики....
29 12 2022 4:57:32
На медицинской комиссии водителям проверяют зрение. Его острота должна соответствовать установленным нормам. Глухие и глухонемые могут получать категорию В....
28 12 2022 5:58:41
В обязанности комиссии входит подготовка и отправка уведомления о ликвидации юридического лица всем кредиторам компании. Образец документа....
27 12 2022 1:50:25
Расчет пенсии сотрудников министерства обороны: инструкция по использованию онлайн калькулятора. Изменения для военнослужащих с 1 октября 2019 года...
26 12 2022 22:33:10
Какие товары и на каких условиях освобождаются от НДС? На основании каких документов? НДС на товары для нужд дипломатических и консульских представительств....
25 12 2022 17:47:43
Можно ли вернуть коляску в магазин в течении 14 дней, если она не понравилась? Как составить заявление на возврат и когда детскую коляску вернуть нельзя?...
24 12 2022 6:49:32
Постановлением Правительства Москвы №508-ПП прямо запрещено объединение балкона с жилым помещением. В отдельных же случаях закон допускает перепланировку....
23 12 2022 10:53:13
Куда обращаться за пособиями семьям с детьми, и на какие льготы они могут рассчитывать в 2019 году? Как оформить пособия и сколько времени это займет?...
22 12 2022 17:14:24
Размер ежемecячного пособия на ребенка до полутора лет напрямую зависит от того, было ли лицо, получающее выплаты, трудоустроено официально или нет. Калькулятор расчета....
21 12 2022 17:22:58
Изменения в Бюджетном кодексе РФ в 2019 году: изменения регламента предоставления субсидий, особенности формирования перечня и оценки налоговых расходов....
20 12 2022 23:32:34
Еще:
Законы -1 :: Законы -2 :: Законы -3 :: Законы -4 :: Законы -5 :: Законы -6 :: Законы -7 :: Законы -8 :: Законы -9 :: Законы -10 :: Законы -11 :: Законы -12 ::
Что делать, если потерял банковскую карту за границей: куда обращаться и как получить с нее деньги?
Какие документы заменяет универсальный передаточный документ?
Жалоба на ответ прокурора к вышестоящему прокурору: образец оформления и способы подачи
Можно ли отказаться от кредита после подписания договора и как это правильно сделать?
ОКВЭД для госзакупок: какие коды нужны для участия в тендерах по 44-ФЗ и 223-ФЗ?
Признаки банкротства юридического лица: основные и специальные. Аудит и образец заключения
Длительность оформления и сроки действия постоянной регистрации
Можно ли продать квартиру по доверенности на третье лицо?
Порядок оформления и продления удостоверения многодетной семьи: необходимые документы
Госпошлина за подачу апелляционной жалобы в районный, арбитражный и суд общей юрисдикции: размер суммы и порядок оплаты
Как подать коллективную жалобу на директора школы от учителей? Порядок составления и образец заявления
Калькулятор сроков проведения открытого конкурса по 44 ФЗ, таблица этапов для электронной формы. Расчет при НМЦ от миллиона рублей или более
Закупка энергоносителей по 223-ФЗ: что это, нужно ли оформлять извещение и отражать сведения в ЕИС? Образец договора
Принадлежность к виду юридического лица в госзакупках по 223-ФЗ: как ООО зарегистрироваться в ЕИС?
Инвентаризация имущества должника в конкурсном производстве: сроки, этапы, особенности
Как получить номера на новую машину в упрощенном порядке? Алгоритм действий
Можно ли не ходить в суд на развод