Можно ли продать квартиру по переуступке в строящемся доме?
Участие в долевом строительстве позволяет стать владельцем недвижимости по сниженной цене и расплачиваться за квартиру постепенно, внося платежи в течение срока постройки. Длительность процесса приобретения готового жилья, невозможность заселиться в квартиру и оформить права собственности на квадратные метры до сдачи дома в эксплуатацию, желание получить прибыль от увеличения стоимости жилплощади по мере готовности объекта – эти и другие мотивы служат основанием для заключения договора переуступки.
СодержаниеПоказать- Понятие переуступки прав на жилье в строящемся доме
- Порядок продажи
- Необходимые документы
- Возможные риски
Понятие переуступки прав на жилье в строящемся доме
ПроцеДypa переуступки происходит в соответствии со ст.388-390 ГК РФ и возможна в течение всего периода строительства. С момента приемки объекта госкомиссией до оформления жильцами права собственности на квартиры проходит продолжительный срок (до года), в течение которого сделки с недвижимостью невозможны.
Граждане для приобретения квадратных метров заключают договор долевого участия, в ряде случаев – предварительное соглашение купли-продажи. Переуступка прав на квартиру подразумевает переоформление за установленную плату документа, позволяющего в дальнейшем стать собственником жилья. Сделка носит название цессии, а стороны именуются цедентом (продавец прав на недвижимость) и цессионарием (покупатель).
Если переуступка происходит на основании предварительного договора, подписанного с застройщиком на начальной стадии строительства, то за цедентом сохраняется право требования (ст.307 ГК РФ), которое не подлежит передаче третьему лицу. Когда продавец, заключивший ДДУ, не полностью выплатил стоимость жилья, сумма долга и обязанность оплаты передается по переуступке вместе с правом владения жилплощадью (ст.11 ФЗ N 214 от 30 декабря 2014 г.).
До сдачи дома в эксплуатацию договора цессии на одну и ту же квартиру могут заключаться несколько раз.Если первичный документ заверялся нотариально, то все последующие письменные соглашения по переуступке подлежат нотариальному засвидетельствованию (п.1 ст.389 ГК РФ).
Порядок продажи
До начала оформления бумаг продавцу надлежит сделать следующее:
- Уведомить компанию-застройщика о передаче прав на недвижимость, получить письменное разрешение на сделку. Законодательство не предусматривает подобную обязанность цедента, но заключаемые со строительными фирмами договора часто содержат пункт об обязательном уведомлении о смене собственника (п.2 ст.382 ГК РФ).
- Взять справку о полном погашении долга по ДДУ или об оставшейся неоплаченной сумме.
- Получить нотариальное согласие супружеской половины (в случае законного бpaка), разрешение банка на сделку (при оформлении ипотеки для платежей по ДДУ);
- Заказать выписку из единого Росреестра, подтверждающую регистрацию переуступаемого права.
Правильно поручить составление письменного соглашения юристу, имеющему опыт в проведении сделок цессии, и уделить внимание:
- хаpaктеристике объекта недвижимости;
- типу договора, на основании которого производится переуступка;
- наличию согласия застройщика;
- порядку взаиморасчётов;
- правам и обязанностям сторон, передаваемым по данному соглашению.
Передача денежных средств в качестве оговоренной платы за приобретение прав на недвижимость происходит с помощью банковской ячейки, из которой продавец после исполнения обязательств по договору вправе забрать помещенные туда покупателем деньги.
Договора долевого участия подлежат обязательной госрегистрации, на основании чего соглашение о переуступке тоже надлежит зарегистрировать (ст.161, п.2 ст.389 ГК РФ). Сделка облагается налогом, который оплачивает продавец в размере 13% от полученной прибыли за вычетом собственных затрат на приобретение жилплощади (ст.208, 224 НК РФ).
Если разница в цене покупки и продажи квадратных метров равна нулю, это не избавляет цедента от обязанности своевременной подачи декларации в налоговые органы, чтобы избежать штрафа (ст.119 НК РФ).
Необходимые документы
Помимо указанных справок и согласий, которые продавец получает на предварительном этапе, для подписания и регистрации соглашения по переуступке прав предоставляются паспорта участников сделки, кредитный договор (при наличии ипотеки) и договор с компанией-застройщиком (долевого участия или предварительный о купле-продаже).
Цедент вместе с заключённым между ними письменным соглашением передает покупателю:
- свой договор ДУ и все предыдущие, полученные от прежних владельцев прав на квартиру;
- квитанции, чеки и прочие документальные подтверждения выплат за время, прошедшее с заключения первого договора с застройщиком;
- официальную переписку со строительной фирмой, которая велась в процессе возведения объекта недвижимости;
- согласие стройкомпании и банка на переуступку;
- акт приема-передачи вышеуказанных бумаг.
Что такое срочная пенсионная выплата и как ее можно получить? Подробная информация по этому вопросу в нашей статье.
Про возможное повышение пенсионного возраста в РФ вы можете прочесть здесь.
Возможные риски
Избежать нарушений при оформлении цессии, дающих право в судебном порядке признать сделку недействительной, поможет соблюдение правил ст.390 ГК РФ. На стадии переговоров с покупателем продавцу следует убедиться:
- в возможности переуступки прав (нет ли запрещающего пункта в предварительном договоре купли-продажи или ДДУ, заключённом с застройщиком);
- в наличии согласия полномочного представителя строительной компании, поскольку отсутствие документально предусмотренного уведомления фирмы о смене собственника грозит возмещением убытков, причиненных самовольной переуступкой (п.4 ст.382 ГК РФ).
Неисполнение цедентом обязанностей позволяет покупателю обратиться в суд с требованием компенсации расходов и нанесенного ущерба (п.3,4 ст.390 ГК РФ). Честность продавца позволит избежать судебных разбирательств и денежных трат на выплаты потерпевшей стороне.
Отзывы (через Facebook):
Оставить отзыв с помощью аккаунта FaceBook:
Статья 9 В силу ст. 09 Трудового кодекса РФ рабочее место - место, где работник должен находиться или куда ему необходимо прибыть в связи с его работой и...
31 07 2021 15:37:29
В Москве стартовала программа реновации ветхого пятиэтажного жилья. Как будет проходить вторая волна программы, принцип переселения, графики, сроки, законодательная база. Где можно найти информацию по сносу пятиэтажек второй волны....
30 07 2021 9:59:12
С 2020 года семьи с детьми, рожденными после 1 января 2018 года, и имеющие доход менее двукратного размера прожиточного минимума, могут получать пособие....
29 07 2021 19:29:50
Муниципальная собственность на землю: возникновение муниципальной собственности, объекты и субъекты, какие земли находятся в муниципальной собственности...
28 07 2021 10:53:41
Банкротство поручителя - это процеДypa по официальному признанию финансово несостоятельным по обязательствам, по которым он поручился за заемщика....
27 07 2021 16:22:34
Для подачи заявления о ликвидации в налоговый орган собрание акционеров избирает комиссию, к которой переходят полномочия руководства АО....
26 07 2021 15:38:50
Зачет вторичного жилья при покупке новостройки: схема, отличительные черты, необходимые документы, пошаговый алгоритм, возможные риски и их минимизация....
25 07 2021 17:24:50
Возврат автозапчасти в магазин: законодательное регулирование и сроки возврата. ПроцеДypa возврата автозапчасти при надлежащем и ненадлежащем качестве....
24 07 2021 13:43:34
Причины продажи квартиры по заниженной цене. Возможные трудности, которые могут возникнуть у участников сделки купли-продажи при занижении цены квартиры....
23 07 2021 17:32:24
Возможно ли оформить ОСАГО при временной регистрации? В какие сроки это всё происходит и сколько стоит? Перечень необходимых документов....
22 07 2021 14:48:33
С 1 ноября 2019 года вступил в силу нормативный акт, запрещающий выдачу кредитов микрофинансовыми организациями под залог жилой недвижимости....
21 07 2021 23:48:24
Какие существуют категории земель и как их можно установить? Кто определяет виды разрешённого использования для тех или иных участков?...
20 07 2021 16:19:35
Порядок процедуры присоединения земли и основания ее проведения. Последовательность действий, перечень необходимой документации....
19 07 2021 18:54:49
ФЗ-44 о государственных закупках допускает возможность одностороннего отказа от исполнения контpaкта по инициативе заказчика и поставщика....
18 07 2021 9:21:34
Понятие исполнительного листа по алиментам и описание случаев использования. Законодательное регулирование. Что включает исполнительный лист?...
17 07 2021 1:37:42
Если мошенники сняли деньги с банковской карты: различные способы ее блокировки, образец жалобы в полицию и заявления в Сбербанк....
16 07 2021 4:59:36
Билеты на концерт, купленные через интернет или через кассу, можно сдать в любое время до начала мероприятия в общем порядке. Правила и порядок возврата....
15 07 2021 17:18:18
Порядок начисления и выплаты пособия до 1,5 лет зависит от категории получателя: является ли он официально трудоустроенным лицом или нет....
14 07 2021 20:23:39
Правила и условия возможности заполнения счета-фактуры без НДС. На что стоит обратить внимание, какие налогоплательщики имеют право их выставлять?...
13 07 2021 8:17:29
Нужно ли менять паспорт? На основании чего? Пошаговая процеДypa замены паспорта при смене фамилии. Куда следует обратиться? Перечень документов, сроки, заполнение заявления....
12 07 2021 10:20:11
Заведомо неосновательный иск Тк рф содержит три основания прекращения трудовых отношений, связанных с физическим состоянием работника: ) в связи с полной...
11 07 2021 7:41:19
Федеральный закон "О прокуратуре" N2201-1: назначение и освобождение от должности, материальное и социальное обеспечение, иные изменения в 2019 году....
10 07 2021 0:46:24
Порядок оформления налогового и ипотечного вычетов при покупке квартиры в ипотеку. Какие документы необходимы? Правила заполнения декларации 3-НДФЛ....
09 07 2021 23:41:33
Муниципальный контpaкт по 44-ФЗ: понятие, отличия от государственного договора, правила участия в торгах, порядок заключения и особенности исполнения....
08 07 2021 8:27:27
Памятка водителю при дорожно-трaнcпортном происшествии (дтп) 9 - 9-89-80 – -ый отдел МУРа по подставамДежурный ГИБДД Москвы: (9) 9--7; 9-9-8...
07 07 2021 13:51:32
Порядок, сроки, стоимость и условия заключения брачного договора. Как правильно заключить брачный договор, чтобы обезопасить себя в случае банкротства?...
06 07 2021 18:35:21
Оформление договора купли продажи квартиры через МФЦ: преимущества, перечень документов, стоимость, основные этапы, порядок процедуры....
05 07 2021 0:57:50
Программа реновации в ЮВАО рассчитаная до 2032 года, захватит такие кварталы как Люблино, Кузьминки, Текстильщики, Лефортово, Рязанский район и другие....
04 07 2021 16:23:45
Следствие лишило экс-главкома Чиркина защитника Замначальника отдела Военно-следственного управления СК РФ Олег Гриднев подписал постановление об отстранении от...
03 07 2021 13:12:50
ФЗ №138 и Указ Президента №431 о социальных льготах и государственной поддержке многодетных семей: положения и правовые механизмы использования этих актов....
02 07 2021 10:55:17
Правила приобретения жилья с использованием средств материнского капитала без ипотечного займа. Какие существуют ограничения?...
01 07 2021 6:20:41
Покупка квартиры от застройщика: порядок действий. Необходимые документы и нюансы, которые следует учесть. Риски приобретения....
30 06 2021 0:57:26
На пособие по уходу за ребенком-инвалидом могут претендовать не только родители или опекуны, но и посторонние люди, которые осуществляют уход за инвалидом....
29 06 2021 9:43:14
Если работники прокуратуры, отвечая на обращение гражданина, нарушили его права, то решением возникшей проблемы является жалоба в вышестоящий орган....
28 06 2021 2:56:43
Арбитражный суд может признавать сделки должника недействительными, если такие сделки ущемляют права части кредиторов по статье 61.3 закона 127-ФЗ....
27 06 2021 12:44:26
Слушать музыку можно с 7 утра до 11 вечера, но для дневного прослушивания есть ограничения по децибелам. Порядок действий для борьбы с нарушителями....
26 06 2021 4:37:19
Право государственной и муниципальной собственности на землю: понятие, как земля переходит в частную собственность граждан, возможнсоть бесплатного получения, отличия...
25 06 2021 5:27:46
Сведения, которые подлежат обязательной публикации в ЕИС в рамках информационного обеспечения закупок, прописаны в ст. 4 223-ФЗ....
24 06 2021 21:50:47
Как оформить свидетельство о праве собственности на земельный участок: новое законодательство, замена старых документов, как получить выписку из ЕГРН....
23 06 2021 21:12:55
Цели создания фонда перераспределения. Когда участок может войти в состав фонда? Как проводятся измерение долей и границ территории? Смена назначения земли....
22 06 2021 0:59:23
Приобретение квартиры на вторичном рынке: правила осуществления сделки, необходимые документы 2018 и возможные трудности....
21 06 2021 16:54:45
Открытый и закрытый аукционы по 44-ФЗ: понятие, правила и особенности проведения, подача заявки на участие и порядок действий всех участников процедуры....
20 06 2021 2:10:52
Самые странные законы в разных странах мира. Некоторые настолько необычны, что запрещают делать людям элементарные вещи или же, наоборот, позволяют делать непозволительное....
19 06 2021 16:26:28
Нужна ли гражданам Казахстана регистрация в России? Постановка на миграционный учет после прибытия. Миграционная карта и заявление на продление регистрации....
18 06 2021 12:49:28
Как можно увеличить или уменьшить сумму алиментов? Как правильно составить заявление на увеличение или уменьшение? Какую информацию указать?...
17 06 2021 18:46:56
Пилотный проект ФСС "Прямые выплаты" - система, при которой застрахованные получают возмещение напрямую из Фонда, а не от работодателя....
16 06 2021 23:44:59
Кредиторы в деле о банкротстве юридического лица разделяются на реестровых и зареестровых, по текущим платежам и залоговых....
15 06 2021 22:56:42
В какой срок следует подать поставщику претензию о поставке товара ненадлежащего качества? Как правильно составить и подать претензию?...
14 06 2021 12:48:20
С июня 2020 года нововведения принесут дополнительные проблемы и сложности в процедуре прохождения техосмотра автомобиля. Изменения и новый порядок ТО....
13 06 2021 21:50:58
Невозвратный билет на самолет: ключевые особенности, условия и алгоритм полного и частичного возврата денег при отказе от перелета по невозвратному билету....
12 06 2021 16:23:42
Еще:
Законы -1 :: Законы -2 :: Законы -3 :: Законы -4 :: Законы -5 :: Законы -6 :: Законы -7 :: Законы -8 :: Законы -9 :: Законы -10 :: Законы -11 :: Законы -12 ::
