Альтернативная сделка купли-продажи квартиры: как происходит?
Альтернативная сделка купли-продажи недвижимости - это наиболее распространенная операция на вторичном рынке недвижимости, которые имеет свои особенности и определенные риски.
СодержаниеПоказать- Альтернативная сделка: понятие и особенности
- Порядок действий при альтернативной сделке
- Перечень необходимых документов
- Как проходит альтернативная сделка при покупке квартиры?
- Риски
Большая часть сделок, заключаемых на рынке недвижимости, являются альтернативными. Это значит, что продавая квартиру, бывший собственник не тратит деньги на свои нужды, а приобретает иное жилье взамен старого.
Другими словами, альтернативная сделка предполагает обмен одной недвижимости на другую. Причины заключения такой сделки могут быть самые разнообразные: острая потребность в свободных средствах, необходимость разъехаться или желание улучшить свои жилищные условия.
Альтернативная сделка: понятие и особенности
Особенность такой сделки состоит в том, что в ней одновременно могут участвовать от 3 до 6 собственников.
При этом подписание договоров купли-продажи от всех продавцов/покупателей происходит в один день, как и переоформление прав собственности.
На пpaктике альтернативная сделка с недвижимостью обычно имеет следующие варианты реализации:
- Равноценный обмен – когда собственники обмениваются разнозначными по стоимости квартирами, фактическая передача денег не происходит.
- Неравноценный обмен – покупка взамен более дешевой квартиры (меньшей по площади или в другом районе) одним собственником, со стороны другого владельца – улучшение жилищных условий за доплату.
- Разъезд или съезд – обмен одной квартиры на несколько меньших или двух небольших на одну.
Альтернативная сделка позволяет не тратить время на накопления на покупку новой квартиры, потому что покупка новой привязана к продаже старой. Риски потери денегу продавца при этом минимальны, так как одномоментно покупается новое жилье.
Но есть и определённые недостатки у такой сделки: это высокая комиссия, которую нужно заплатить риелтору (она может быть на 100-200% выше, чем при стандартной схеме), а также более низкая стоимость продажи альтернативной квартиры (дисконт в 10-15% требуется для привлечения покупателей в цепочку).
Также такая сделка потребует дополнительных затрат. В частности, на нотариуса или аренду банковской ячейки.Порядок действий при альтернативной сделке
Такая сделка купли-продажи – многоступенчатая процеДypa, которая предполагает прохождение нескольких этапов:
- Оценка квартиры – ее можно произвести самостоятельно с опорой на аналогичные предложения, проанализировав предложения в интернете. Также можно воспользоваться специализированными онлайн-сервисами, которые по заданным параметрам выдадут предположительную стоимость недвижимости. Но стоит понимать, что полученные цифры будут обычно выше реальных, так как не учитывают множество факторов и не имеют поправки на торг. Бесплатную оценку могут произвести и риелторские агентства (агентства недвижимости), с которым будет заключен договор на сопровождение сделки купли-продажи.
- Поиск покупателя. Обычно самостоятельный поиск покупателя ведется через специализированные интернет-площадки. В размещенном объявлении прописываются все наиболее важные параметры будущей сделки: описание квартиры, ее достоинства (район, хороший ремонт и пр.), цена, возможность торга, готовность к продаже и пр. Можно также сразу указать свои ожидания от продажи: например, обмен трехкомнатной квартиры на несколько однокомнатных.
- Подбор альтернативного объекта недвижимости, обсуждение с продавцом условий будущей сделки.
- Сбор необходимых документов для заключения сделки купли-продажи.
- Заключение предварительного договора купли-продажи, внесение залога или авансирование сделки. Определение порядка расчетов: после или до госрегистрации перехода собственности, с использованием банковской ячейки/аккредитива, при участии нотариуса.
- Подписание основных договоров купли-продажи.
- Подписание акта приема-передачи квартир (продаваемой и покупаемой) с указанием существенных недостатков и нюансов, о которых должен быть проинформирован покупатель.
- Предоставление необходимых документов в Росреестр для перерегистрации прав собственности.
Перечень необходимых документов
Для заключения альтернативной сделки купли-продажи потребуется стандартный пакет документов от всех собственников:
- Выписки из ЕГРН, подтверждающие отсутствие обременений на квартиры.
- Экспликация и поэтажный план из БТИ.
- Документы, подтверждающие права собственности на квартиры (свидетельства/выписки).
- Документы, подтверждающие возникновение прав собственности.
- Согласия супругов всех собственников-участников сделки, удостоверенные у нотариуса.
- Справки об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
- Выписки из домовой книги о прописанных в квартирах жителях или об их отсутствии.
Как проходит альтернативная сделка при покупке квартиры?
Альтернативная сделка купли-продажи квартиры проходит по следующему сценарию (для примера рассмотрена ситуация размена, когда одна квартира продается, а взамен приобретаются две другие с доплатой):
- Подыскиваются подходящие под потребности альтернативные квартиры.
- Производится оценка всех трех квартир и рассчитывается необходимая доплата.
- Поиск покупателя для первой квартиры и согласование с ним условий.
- Собираются и оформляются документы на первую квартиру, подписывается предварительный договор с покупателем, вносится задаток или залог.
- Из полученных денег вносятся авансы/залоги за альтернативные квартиры.
- Готовятся документы на альтернативные квартиры.
- Разpaбатывается шаблон договора купли-продажи.
- Арендуются три ячейки в банке для закладки денежных средств и подписывается договор с условиями доступа к ячейкам (какие документы нужно предъявить продавцам и в какие сроки).
- Все три договора подписываются одновременно с участием нескольких сторон.
- Передаются документы на госрегистрацию в Росреестр. Оплачивается госпошлина за данную услугу в размере 2000 р. за каждую квартиру. Пишется три заявления об отчуждении прав собственности и приобретении таких прав.
- Получаются выписки из ЕГРН, подтверждающие смену правообладателей в трех объектах.
- С этими документами и договорами купли-продажи продавцы получают остаток денег из банковских ячеек.
- Подписываются акты приема-передачи квартир.
Почему махинации с больничным могут плохо кончится? По ссылке вы узнаете ответственность за подобные действия.
Как решить вопрос с декретными для мужчины, вы узнаете в нашей статье!
Риски
Альтернативные сделки имеют типовые риски, присущие стандартной продаже или покупке квартиры. Но также они имеют специфические риски, которые связаны со сложностью организации столь многомерного процесса.
При альтернативной сделке участвуют одновременно несколько владельцев.
Для снижения данного фактора риска стоит избегать заключения таких сделок с престарелыми собственниками, алкоголиками или психическими неадекватными (либо стоит брать у них справку из ПНД о вменяемости и о том, что они не состоят там на учете). Также стоит с осторожностью подходить к заключению договора через посредников по доверенности.
Нужно добиться того, чтобы все участники сделки были готовы заключить сделку на рыночных условиях, иначе сроки сделки могут существенно увеличиться (возникнут сложности с подбором альтернативного варианта).
Чем длиннее цепочка продавцов-покупателей, тем сложнее это сделать.
Цены на альтернативные квартиры могут вырасти, в результате у одного из продавцов может не хватить доплаты на покупку замены и это приведен к срыву сделки.
Высок риск того, что не все документы пройдут проверку в Росреестре, тогда возникнет ситуация частичной регистрации. Ведь все договоры купли-продажи считаются в Росреестре независимыми и отказ в регистрации одного комплекта документов не является основанием для прекращения регистрационных действий в отношении других.
Также вариантами снижения данного риска является обращение к нотариусу для заверения договоров либо к стороннему исполнителю. Нотариально заверенные договора не проверяются дополнительно на юридическую чистоту и подлежат ускоренной регистрации. При обращении в юридическую компанию отказ в регистрации минимизирован, так как ее сотрудники обычно хорошо знаю требования местных отделений Росреестра и причины для приостановки регистрации.
Закон №18 от 06.03.19, который меняет порядок и правила оказания паллиативной помощи нуждающимся, вступил в силу 17 марта 2019 года. Теперь паллиативную помощь в России смогут получать пациенты не только в больнице, но и на дому....
28 05 2023 0:37:40
Выдел доли в натуре земельного участка из общей долевой собственности: понятие выдела, способы выдела, процеДypa, возможные трудности...
27 05 2023 13:39:33
Социальная поддержка многодетным семьям в виде денежных выплат. Порядок получения статуса многодетной семьи и денежных выплат....
26 05 2023 11:39:27
Потребителю при покупке автомобильного аккумулятора следует обращать внимание не только на производителя, но и на сроки годности устройства....
25 05 2023 3:38:58
Банкротство крестьянского (фермерского) хозяйства проходит по общим правилам в соответствии с законодательством, но с некоторыми особенностями....
24 05 2023 3:51:33
Что такое внереализационные доходы в декларации по НДС. Как они отображаются в декларации. Особенности заполнения...
23 05 2023 23:40:37
Наследование отдельных видов имущества: недвижимость, авто и банковские вклады Существует две формы передачи наследства: по закону и завещанию. Состав...
22 05 2023 0:41:52
Начатая в Москве программа реновация в ближайшем будущем может распространиться на другие города России. Минстрой подготовил соответствующий законопроект....
21 05 2023 0:12:33
Основные возможности покупки жилья с учетом материнского капитала до достижения ребенком, на которого выдан материнский капитал 3 лет....
20 05 2023 5:54:19
Какими законами регулируется работа сотовых операторов? По каким причинам можно пожаловаться на Теле2? Как составить и куда подать жалобу на качество связи?...
19 05 2023 10:30:10
Запрос котировок в электронной форме по 44 ФЗ: основные сроки проведения процедуры, принцип работы калькулятора сроков и случаи использования такой процедуры....
18 05 2023 3:18:20
В наследство можно вступить по 📋 завещанию и по закону. В обоих вариантах придется обращаться к 👨⚖️ нотариусу. Порядок действий и набор требуемых документов....
17 05 2023 8:54:11
Постановка на кадастровый учет земельного участка: как поставить, какие требуются документы, куда обратиться, куда подать документы, госпошлина, заявление...
16 05 2023 21:37:19
Психика малыша хрупка, поэтому ребенку требуется бережное и внимательное обращение к нему взрослого. На что имеет право ребенок в детском саду?...
15 05 2023 21:30:16
Тонировать авто в 2019 году можно, однако, пленка должна иметь разрешенный коэффициент светопропускания. За несоответствующий показатель налагается штраф....
14 05 2023 0:16:33
Можно ли вернуть постельное белье обратно в магазин? Что сказано в Законе "О защите прав потребителей"? Порядок возврата белья и причины для отказа....
13 05 2023 23:54:45
Закон об ипотечных каникулах в 2019 году: отсрочка платежей на полгода для должников, чье финансовое состояние ухудшилось и условия для получения льгот....
12 05 2023 20:47:16
Мы ищем время, откладываем деньги, собираем вещи, чтобы поехать в отпуск. Как сделать так, чтобы настроение не оказалось безнадежно испорченным?...
11 05 2023 17:52:38
Декларация о стране происхождения по 44-ФЗ прикладывается поставщиком во второй части заявки при ограничении доступа к закупке иностранных товаров....
10 05 2023 4:50:32
Как вернуть в магазин телефон купленный в кредит? Особенности возврата, необходимые документы, порядок расторжения кредитного договора....
09 05 2023 9:43:52
С 2019 года вводятся новые правила реализации табака. Теперь каждый производитель обязан наносить на пачки сигарет специальные маркировки....
08 05 2023 13:59:40
Продажа квартиры: самостоятельно или через посредников? Обзор достоинств и недостатков каждого способа. Гайд по самостоятельной продаже квартиры....
07 05 2023 1:24:25
Квартира, полученная в наследство: правила продажи, порядок действий и режим налогообложения. Сроки продажи унаследованной квартиры....
06 05 2023 7:17:25
Правовые нормы, регулирующие апелляцию по административному делу. Порядок и сроки подачи жалобы. Порядок рассмотрения. Почему апелляцию могут не принять?...
05 05 2023 15:58:47
Как приобрести недвижимость в рассрочку? Оформление, особенности, риски для продавца и покупателя, перечень необходимых документов....
04 05 2023 10:48:42
В рамках защиты покоя населения был принят закон о тишине, запрещающий шум в определенное время. В Санкт-Петербурге есть свои нюансы относительно режима....
03 05 2023 22:11:52
В 2019 году в силу вступили изменения в Земельный кодекс РФ. Последняя редакция коснулась вопроса раздела земельных участков и передачи их в аренду физическим и юридическим лицам муниципальными образованиями....
02 05 2023 6:52:22
Малоимущим семьям положены многочисленные выплаты, которые делятся на ежемecячные и единоразовые. Сумма выплат зависит от региона проживания....
01 05 2023 5:17:57
Реестр закупок по 44-ФЗ: понятие, содержание, правила оформления, основные сведения, требования к ведению, порядок заполнения и заверения, образец бланка....
30 04 2023 21:52:37
После открытия конкурсного производства внесение требований кредиторов по статье 142 127-ФЗ продолжается 2 месяца, после чего реестр закрывается....
29 04 2023 22:45:13
Внесение изменений в законодательство по поводу организации отпуска за счет работодателя: действительно ли сотрудники теперь могут отдыхать бесплатно?...
28 04 2023 21:43:56
Можно ли вернуть насос в магазин В этой связи торговые организации задают вопрос, являются ли такие инструкции документом, заменяющим технический паспорт, и...
27 04 2023 0:12:46
Куда устроиться на работу с судимостью Тем более как правило информацию о вашей судимости получают тоже незаконно так как эта информация является конфетниц...
26 04 2023 6:56:26
Ключевое изменение в налоговом законодательстве, вступившее в силу в 2019 году касается повышения до 20% ставки НДС, применяемой в большинстве операций....
25 04 2023 3:42:45
Земельный сертификат для многодетных семей в Санкт-Петербурге: кто может получить привилегии в 2019 году? Какой участок можно оформить?...
24 04 2023 1:47:57
Преимущества при закупках по 44-ФЗ: правила и порядок получения, перечень льготных категорий, механизм подтверждения права на преференции....
23 04 2023 1:54:21
Заявления на приватизацию земельного участка: пакет документов на приватизацию, заявление на приватизацию, как оформить...
22 04 2023 2:50:35
После завершения закупки у заказчика остается на руках много документации, в отношении которой он должен обеспечить хранение с учетом законных требований....
21 04 2023 17:36:13
Пособие на ребенка до 18 лет представляет собой один из способов поддержки малоимущих семей. Документы и справки необходимые для оформления пособия....
20 04 2023 3:19:51
Объекты жилищного фонда это Ряд специалистов выделяют жилищный фонд социального использования (жилые помещения, предоставляемые гражданам для проживания в...
19 04 2023 4:50:42
Каков порядок переселения по программе реновация, как выглядят новые квартиры и дома? Какое количество вариантов жилья на выбор предлагают, нужен ли ремонт?...
18 04 2023 11:32:45
Кредиторы направляют свои требования к должнику в течение месяца с момента введения процедуры наблюдения по ст. 71 №127-ФЗ "О несостоятельности"....
17 04 2023 6:38:58
Основные функции Роспотребнадзора – защита прав потребителей, санитарный и эпидемиологический контроль. Всю информацию можно найти на официальном сайте....
16 04 2023 2:45:28
Какие преимущества дает временная регистрация по месту пребывания? Чем рискует собственник жилого помещения, куда прописывается несовершеннолетний?...
15 04 2023 3:18:12
Новые изменения в пенсионной системе анонсировало Правительство в конце октября 2019 г. Чем нам это грозит, какие новшества и льготы можно будет получить?...
14 04 2023 18:46:49
Покупка квартиры в строящемся доме в ипотеку: пошаговая инструкция. Какие документы потребуется подать покупателю? Как выбрать надежного застройщика: минимизация основных рисков....
13 04 2023 1:14:32
Возможно ли продлить регистрацию, если истек срок ее действия? Что необходимо предпринять, если свидетельство о регистрации было потеряно?...
12 04 2023 19:14:46
Для того чтобы расторгнуть договор страхования жизни в Росгосстрахе и вернуть свои деньги, необходимо написать заявление в компанию и соблюсти ряд условий....
11 04 2023 17:55:49
Ошибки в трудовой книжке: почему возникают, как правильно исправить запись, кто должен вносить изменения? Порядок внесения изменений и образец документа....
10 04 2023 23:14:52
Федеральный закон №44-ФЗ о государственном контpaкте: основные нюансы заключения, правила подписания, ответственность за уклонение от исполнения....
09 04 2023 8:24:43
Еще:
Законы -1 :: Законы -2 :: Законы -3 :: Законы -4 :: Законы -5 :: Законы -6 :: Законы -7 :: Законы -8 :: Законы -9 :: Законы -10 :: Законы -11 :: Законы -12 ::