Оценка земельных участков: сущность и особенности процедуры
Оценка ЗУ представляет собой расчетную/экспертную оценку стоимости объекта недвижимости, либо цены права аренды, которая проводится уполномоченным лицом или сертифицированным специалистом по оценочной деятельности на рынке недвижимости.
СодержаниеПоказать- Оценка земель: определение и законодательство
- Актуальность оценки: когда и кем определяется
- Агроэкологическая оценка
- Экономическая оценка
- Экспертная оценка
- Отчет об оценке
- Стоимость
- Содержание документа
Оценка земель: определение и законодательство
В ходе проведения оценки земельного участка субъекты оценочной деятельности должны опираться на нормы ФЗ-135 от 1998 года, а также различные стандарты оценочной деятельности (в частности, ФСО 1,2,3,7), утвержденные приказами Минэкономразвития.
Оценка земельных участков должна учитывать требования локальных нормативных актов в зависимости от целей проводимого анализа: получение ипотечного кредита (законодательство в области банковского кредитования), заключение договора купли-продажи (гражданское законодательство) и пр.
Актуальность оценки: когда и кем определяется
Оценка земельных участков всегда производится на определенную дату. Это связано с тем, что рынок недвижимости достаточно динамичный и оценка, произведенная полгода назад, может утратить свою актуальность.
В отчетах об оценке всегда указывается дата проведения анализа и сроки актуальности информации, приведенной в отчете. Обычно этот период составляет не более года, после чего оценку необходимо обновить.
Для получения актуальной оценки участка нужно учитывать наличие инженерных коммуникаций, их качественный/количественный состав, возможности подключения к коммуникациям, инвестиционные планы по застройке прилегающей территории и непосредственно оцениваемой земли, данные геодезических и геологических исследований.
Агроэкологическая оценка
Агроэкологическая оценка земель – это комплексная оценка возможности произрастания на землях определенных сельскохозяйственных культур с учетом агроэкологических условий конкретного участка.
Наиболее важным параметром, который оценивается в ходе агроэкологического исследования, это плодородие почв. В результате анализа эксперты определяют выгоды от возделывания определенной культуры на данном участке.
Без такой оценки инвесторы могут потерпеть убытки от засевания определенной культурой участка, который не пригоден для ее выращивания.В число задач, которые решаются в ходе агроэкологической оценки входят:
- идентификация агрономически значимых критериев с учетом конкретной сельхозкультуры;
- определение ландшафтных связей между ними;
- анализ особенностей энергомассопереноса;
- анализ ландшафтно-геохимических потоков;
- проведение экономической оценки (цена участка, прибыль с одного гектара и т.д.);
- социоэкологическая оценка;
- эколого-экономическая оценка.
Экономическая оценка
Экономическая оценка земельных участков отражает их хозяйственную ценность и потенциальный эффект от использования.
Обычно под экономической оценкой подразумевают рыночную.
Оценка стоимости земли – это процеДypa определения ценности земли в денежном исчислении с учетом потенциально возможного и реально приносимого дохода участка, которая определяется на определенный момент времени с учетом функционирования конкретного рыночного сегмента.
Другими словами рыночная оценка позволяет понять, за какую цену может быть продан данный участок в условиях свободного рынка в данный момент времени.
В процессе оценки учитываются как специфические факторы ценообразования земельных участков, так и макроэкономическая/микроэкономическая конъюнктура.Экономическая оценка земельных участков обычно учитывает местоположение земли, ее целевой предназначение, физические параметры земли, соотношение спроса/предложения, хаpaктера предложения/уровня конкуренции на рынке недвижимости, ожидаемой величины дохода от эксплуатации земли, срока окупаемости. Важно понимать, что рыночная оценка всегда очень динамична и при изменении целевого назначения участка она также меняется.
Нередко под экономической оценкой понимают рыночную стоимость права аренды. Она зависит от правового статуса арендатора, срока действия договора, наличия обременений и сервитутов, прав иных лиц на объект. Данная стоимость также определяется величиной, продолжительностью и вероятностью доходов от аренды недвижимости при наиболее эффективном использовании участка.
Одна из разновидностей экономической оценки - кадастровая оценка. Она производится по заказу муниципальных властей выбранными ими оценщиками.
Ключевая цель кадастровой оценки – налогообложение собственников участков и определение ставок аренды земель из муниципального фонда.
Данный вид оценки максимально приближен к рыночной, но может отличаться от нее в большую или меньшую сторону. Если кадастровая стоимость существенно отличается от рыночной, то собственник вправе оспорить ее в судебном порядке.
Экспертная оценка
Оценочные мероприятия в отношении земельных участков нередко требуют привлечения профильных экспертов. Это могут специалисты в области оценки на рынке недвижимости, так и узкие эксперты: агрономы, бизнесмены, инженеры.
Они способны помочь оценщикам в решении специфических задач:
- выявление факторов, влияющих на цену земельного участка, и их удельного веса;
- определение внешней рыночной конъюнктуры, тенденций и прогнозов развития рынка;
- оценка возможности реализации на участке сложных технических решений;
- содействие в определении аналогов для анализа и пр.
Отчет об оценке
По результатам проведенных рыночных мероприятий привлеченный оценщик составляет отчет об оценке земельного надела. Это официальный документ, составляемый по итогам работы и содержащий важнейшие сведения об оцениваемой земле.
Документ составляется по установленной форме и должен соответствовать федеральным стандартам. С образцом можете ознакомиться по ссылке.Отчет об оценке имеет юридическую силу и может потребоваться в следующих ситуациях:
- при вступлении в права наследства (для расчета размера госпошлины для нотариуса);
- при внесении участка земли в качестве взноса в уставной капитал;
- при продаже земельного участка для определения справедливой рыночной стоимости;
- для оспаривания кадастровой стоимости земли и снижения налогообложения;
- для составления бизнес-плана при реализации инвестиционного проекта;
- для оформления ипотечного кредита;
- при заключении договора аренды;
- при желании арендатора выкупить землю у государства;
- в ходе комплексной оценки бизнеса;
- при имущественных спорах;
- в процессе судебных разбирательств, исполнительных производств.
Это далеко не полный перечень ситуаций, при которых может понадобиться оценка земельных участков.
Стоимость
Отчет об оценке составляется специализированной оценочной компанией или независимым оценщиком. Согласно требованиям законодательства для получения права на оценочную деятельности компания (или частный специалист) должна быть члeном СРО, которое контролирует соблюдение стандартов работы.
Стоимость оценки зависит от сложности работы, региона расположения объекта недвижимости и целей проводимого исследования.В среднем стоимость оценочных мероприятий составляет 2500-5000 руб. Цена на оценку земельного участка, приобретаемого под цели инвестирования составляет от 15-20 тыс.руб. Если оценивается участок под сельскохозяйственные цели, то стоимость работы составит минимум 4000 р., так как оценщику необходимо учесть широкий спектр факторов. Дешевле всего обойдется оценка участка для ИЖС – примерно в 2500 р.
Наиболее дорогими считаются отчеты, которые планируется использоваться в судебных разбирательствах: при имущественных спорах или для оспаривания кадастровой стоимости. Они стоят около 10-20 тыс.руб. Связана такая высокая стоимость с требованиями, предъявляемым к доказательной базе. Тогда как отчеты для нотариуса или частных целей заказчика потребуют затрат всего в 2,5-5 тыс.р.
Как оформить доверенность на продажу квартиры и не попасть в историю с мошенниками?Что такое социальный найм и как он работает, вы прочтете в нашей статье.
Что такое общежитие и какие виды помещений относятся к нему, описано в материале по ссылке.
Содержание документа
Отчет об оценке земельного участка содержит в своем составе следующие разделы:
- Вводный раздел резюмирует проделанную оценщиком работу, а именно содержит итоговую величину стоимости участка земли на определенную дату (усредненный показатель, полученный в ходе использования различных подходов). Также здесь приводится информация, позволяющая однозначно идентифицировать объект оценки (местоположение ЗУ, его кадастровый номер, площадь, наличие построек и пр.).
- Во втором разделе приводится детальное описание техзадание на выполнение работ: сведения о заказчике, оценщике, оценочной компании.
- В третьем разделе содержится перечень стандартов, на которые опирался оценщик в работе.
- В четвертом разделе приводятся количественные и качественные хаpaктеристики объекта оценки (имущественные права, информация об окружении, степени износа и пр.), результаты фотосъемки для наглядного отображения состояния земельного участка.
- Далее приводится анализ социально-экономической ситуации в регионе, обзор рынка недвижимости в регионе.
- Анализируется наиболее эффективное использование ЗУ (например, комплексная застройка).
- Описывается процеДypa оценки: используемая методология, подходы и методы.
- Приводятся ссылки на используемые источники информации.
- Завершает отчет перечисление приложений: документы об образовании, сведения о члeнстве оценщика в СРО, страховании гражданской ответственности, сведения об аналогах оцениваемого участка.
В каких ситуациях можно подать возражение на частную жалобу на определение суда? Кто имеет право подачи таких заявлений? Как составить документ?...
22 05 2022 9:28:18
Внесение изменений в УК РФ: статьи 15, 210, 210.1, 263, 264 и их основное содержание. Иные нововведения в соответствии с федеральным законодательством....
21 05 2022 10:14:50
Приказ Минфина РФ № 69н от 13.05.2019 года: изменен порядок выбора кодов для внесения доходов, учета матценностей, выплат сотрудникам и других ситуаций....
20 05 2022 17:49:26
Замена паспорта при смене фамилии через МФЦ: какими документами регулируется? Каков порядок действий? Перечень необходимых документов. Сколько потребуется времени?...
19 05 2022 6:23:59
В Постановлении Правительства №102 в 2019 году произошли следующие изменения: новые правила закупок медицинских изделий, замена производителя и изделий ПВХ....
18 05 2022 11:18:16
Земельные участки должны использоваться по целевому назначению. В этих целях был утвержден классификатор ВРИ. В 2019 году он претерпел некоторые изменения....
17 05 2022 2:23:49
Программа реновации жилья в Москве: официальный сайт и номер горячей линии, порядок установления очередности по сносу жилья, срок действия программы....
16 05 2022 21:27:33
Куда можно пожаловаться на салон красоты? В каких случаях можно написать претензию в парикмахерскую? Как правильно ее составить и подать?...
15 05 2022 7:20:49
Продажа квартиры без помощи посредников: правила оценки, распространения объявлений, необходимые документы и оформление сделки....
14 05 2022 10:24:53
Регистрация ипотеки в силу закона по договору купли-продажи недвижимости . Ипотека в силу закона (п. ст. 88 ГК РФ). Если в договоре купли-продажи объекта...
13 05 2022 19:54:22
Покупка квартиры в новостройке: существующие варианты и основные действия по шагам. ПроцеДypa купли-продажи квартиры по переуступке прав....
12 05 2022 19:32:21
В Федеральном законе №44-ФЗ предусмотрены преимущества для учреждений уголовно-исправительной системы и организаций инвалидов по статьям 28 и 29....
11 05 2022 0:58:11
Налогообложение товаров, работ,услуг, экспортируемых из России: особенности применения ставки НДС при таком виде деятельности организации....
10 05 2022 8:16:20
Страхование титула при покупке квартиры. Ипотечное страхование, страхование ответственности застройщика и страхование объекта недвижимости...
09 05 2022 14:47:15
В каких ситуациях можно пожаловаться на судебного пристава в прокуратуру? Как написать жалобу и какими способами ее подать? Сроки рассмотрения документа....
08 05 2022 8:23:10
Вносить ежемecячную плату за пользование услугами ЖКХ - обязанность всех потребителей. Игнорирование этого правила может привести к начислению пени....
07 05 2022 6:34:41
Программы социального ипотечного кредитования для многодетных семей и государственное льготное субсидирование приобретения жилья....
06 05 2022 9:57:52
Доверенность на приватизацию квартиры как юридический документ: виды, требования, предъявляемые к содержанию и оформлению....
05 05 2022 18:41:35
Правительство РФ вынесло на рассмотрение создание реестра недобросовестных родителей и опекунов. В этот реестр попадут лица, лишенные родительских прав, а также опекуны (попечители), отстраненные от своих обязанностей за ненадлежащее их выполнение....
04 05 2022 8:37:28
Заявление о банкротстве физического лица подается, согласно требованиям Федерального закона №127-ФЗ, и должно содержать ряд обязательных требований....
03 05 2022 21:52:26
Описание причин и последствий признания электронного аукциона несостоявшимся по статье 71 Федерального закона № 44-ФЗ. Образец протокола аукциона....
02 05 2022 3:36:52
Отражение в декларации по НДС возврата поставщику: процеДypa возврата, причины возврата, объемы, учет, исчисление и вычет НДС...
01 05 2022 19:21:33
Стартовавшая программа реновации: списки домов, сроки сноса пятиэтажек, график по адресам. Интеpaктивная карта, официальный сайт Мэра Москвы, новости....
30 04 2022 6:48:38
Совокупный годовой объем закупок: понятие, правила расчета, цели использования. Что нельзя учитывать при определении СГОЗ на основании положений 44-ФЗ?...
29 04 2022 7:35:56
Любая документация по ФЗ-44 в обязательном порядке должна содержать описание объекта закупки. От его корректного заполнения во зависит успешность процедуры....
28 04 2022 20:53:53
Управляющий в ходе конкурсного производства обязан каждые 3 месяца формировать отчет для предоставления суду и собранию кредиторов по статье 143 127-ФЗ....
27 04 2022 15:14:50
Можно ли пройти техосмотр без владельца В прямом эфире слушатели задавали важные вопросы, касающиеся техосмотра и допуска к дорожному движению. Самые любопытные...
26 04 2022 11:52:33
Чужие фотографии нельзя размещать в интернете без согласия человека, кроме случаев, когда он позировал за деньги или фото было сделано в общественном месте....
25 04 2022 13:42:34
Порядок продажи квартиры опекуном собственника. Когда опекун может продать жильё? Документы для осуществления сделки. Продажа квартиры опекуном сироте....
24 04 2022 13:56:31
НКО подлежат ликвидации, когда уставные цели становятся недостижимыми, а также при нарушении законного порядка осуществления деятельности....
23 04 2022 14:16:16
Масштаб ситуационного плана: что такое ситуационный план, когда он необходим, масштаб ситуационного плана, условные обозначения, срок годности...
22 04 2022 13:56:44
Коэффициент КВ в земельном налоге: виды коэффициентов, коэффициенты в период строительства, поправочные коэффициенты при расчетах...
21 04 2022 20:54:36
Довольно часто товар с Алиэкспресс приходит с бpaком или не подходит по размеру. Именно для таких случаев предусмотрена процеДypa возврата товара....
20 04 2022 11:33:18
Как правильно подать запрос о переводе ИЖС земли в коммерческую? В каких случаях это может потребоваться? Какие документы необходимо собрать и что сделать?...
19 04 2022 18:17:18
Методы оценки рыночной стоимости участков земли: описание сравнительного, затратного, доходного подхода к оценке. Специфика методов....
18 04 2022 20:23:14
Проверки ФАС: понятие, нормативная основа, порядок проведения плановых и внеплановых мероприятий, полномочия инспекторов, права проверяемых лиц....
17 04 2022 8:46:35
Законодательство обязывает устанавливать на грузовые автомобили тахографы. К этим устройствам выдвигается ряд требований, закрепленных в нормативных актах....
16 04 2022 12:42:57
Если вам продали просроченные продукты, то следует подавать жалобу на магазин. Куда подается такая жалоба и в какие сроки она должна быть рассмотрена?...
15 04 2022 4:36:43
Что такое справка об алиментах для соцзащиты, каким правовым документом регулируется? Где брать справку об алиментах для соцзащиты? Образец 2018 года....
14 04 2022 2:14:36
Наличие книги покупок обязательно для всех лиц, которые рассчитывают и выплачивают НДС. Как же правильно вести и заполнять этот документ?...
13 04 2022 23:31:24
Кто имеет право на двойную пенсию в 2019 году? В Госдуме предлагают расширить круг лиц, получающих двойную выплату....
12 04 2022 21:27:58
Федеральный Закон - О государственной регистрации недвижимости Список изменяющих документов (в ред. Федеральных законов от 0..0 N -ФЗ, от .0.00 N...
11 04 2022 13:38:45
Оскорбление личности в интернете и социальных сетях: наказуемые формы нанесения оскорблений, меры ответственности, действия со стороны потерпевшего....
10 04 2022 23:57:41
Желтая сплошная полоса обозначает места, где стоянка запрещена. В случае экстренной остановки, она не является правонарушением при условии соблюдения ПДД....
09 04 2022 17:46:22
Привлечение к субсидиарной ответственности при банкротстве выступает формой наказания для ответственных в доведении до финансовой несостоятельности лиц....
08 04 2022 17:56:15
Что делать, если отправленное через Почту России письмо понадобилось вернуть? Такая услуга предоставляется Почтой России, главное - своевременно обратиться....
07 04 2022 8:48:43
Налоговый вычет при покупке доли в квартире: правила до и после 2014 г. Размер, примеры расчета. Что делать если платежные документы на 1 собственника?...
06 04 2022 6:55:22
Для защиты своих прав клиент банка, чьи интересы были нарушены, вправе обратиться в Роспотребнадзор с жалобой. Образец жалобы и порядок ее подачи....
05 04 2022 16:12:52
Переход доли в уставном капитале в соответствии со статьей 21 закона №14-ФЗ «Об ООО», преимущественное право выкупа и его прекращение, извещение о продаже....
04 04 2022 14:54:56
Банкротство крестьянского (фермерского) хозяйства проходит по общим правилам в соответствии с законодательством, но с некоторыми особенностями....
03 04 2022 14:15:57
Еще:
Законы -1 :: Законы -2 :: Законы -3 :: Законы -4 :: Законы -5 :: Законы -6 :: Законы -7 :: Законы -8 :: Законы -9 :: Законы -10 :: Законы -11 :: Законы -12 ::
