Как избежать рисков при покупке недвижимости?
Современный рынок недвижимости представляет собой оборот достаточно большого количества жилой и нежилой площади, каждая из которой имеет немаленькую стоимость.
СодержаниеПоказать- Виды рисков на рынке недвижимости
- Как избежать рисков при покупке жилья в новостройке?
- Риски при покупке вторички
Виды рисков на рынке недвижимости
В сфере рынка недвижимости, как ни в одной другой, встречается максимальное количество рисков потерять все – и деньги, и жилье.
Самыми распространенными среди всех рисков являются:
- юридически «грязная» квартира, у которой весьма спopная история;
- банкротство фирмы, возводящей новостройку, либо иные варианты ущерба участникам долевого строительства, в результате причинения которого они могут потерять свои средства и имущество;
- невозможность проверить качество жилья как с физической, так и с юридической точки зрения (в квартире сделан качественный ремонт, хотя дом может быть признан аварийным, но на первый взгляд это незаметно, произведена серьезная перепланировка квартиры с изменением несущих конструкций, что может привести к обрушению либо конкретного жилого помещения, либо здания в целом);
- продажа квартиры с обременением или нахождением ее в залоге у банка (прописанные люди, в первую очередь, несовершеннолетние, приходящиеся близкими родственниками продавцу, квартира, приобретенная в ипотеку, переданная в качестве залога банку из-за невозможности уплачивать кредит своевременно);
- мошеннические действия продавца, который нацелен получить денежные средства, не расставаясь со своей жилплощадью и т.д.
Как избежать рисков при покупке жилья в новостройке?
Максимальное количество «проблемных» сделок по приобретению недвижимости хаpaктерно для строящегося жилья.
Связано это, как правило, либо с неполным оформлением застройщиком документов на жилье, либо с отсутствием у него полноценной аккредитации в нескольких банках.
Кроме того, если у застройщика отсутствует система страхования рисков участников долевого строительства и, соответственно, какое-либо обеспечение рисков на случай возникновения проблем в строительстве.
Однако, если правильно подготовиться к сделке, можно избежать рисков при покупке жилья и в случае с новостройками. Для этого потенциальному покупателю необходимо предпринять следующие шаги:
- проверить проектную документацию на возводимый дом не только на сайте компании-застройщика, но также и при личном визите в офис для первичного знакомства с имеющимся жильем и тем, в какой стадии строительства оно находится;
- изучить, прошли ли подробное и полное оформление все документы на землю, которые имеются у застройщика, а также изучить (в том числе, с помощью обращения к кадастровой карте Росреестра), в какой форме владения находится конкретный земельный участок (на сайте Росреестра можно получить такую информацию при обращении к кадастровой карте путем указания конкретного адреса расположения строящегося дома);
- узнать не только в офисе компании-застройщика, но и в крупных банках, имеет ли застройщик у них аккредитацию на случай приобретения квартиры с использованием системы ипотечного кредитования.
Нередко приобретение жилья в новостройке может осуществляться путем заключения договора долевого участия в строительстве или договора участия в жилищном строительном кооперативе.
И в одном, и в другом случаях данные договоры выступают в качестве гарантии того, что квартира будет передана собственнику после сдачи дома.Однако и тот, и другой договоры являются очень рискованными из-за того, что они заключаются до момента сдачи дома в эксплуатацию.
Договор сделки
Договор долевого участия предусматривает внесение потенциальным собственником средств на счет застройщика по цене, установленной из расчета за один квадратный метр возводимого жилья.
Он является более удобным для потенциального собственника, так как предусматривает возможность страхования рисков покупателя в случае банкротства застройщика или невозможности им выполнить свои обязательства в установленные договором сроки (например, по причине того, что построенный и готовый к сдаче дом отказывается принимать городская комиссия по жилищному фонду из-за невыполнения застройщиком работ по благоустройству придомовой территории).
Если речь идет о договоре участия в жилищном строительном кооперативе, то здесь необходимо понимать, что никакого страхования рисков он не предусматривает, так как участники такого кооператива самостоятельно вносят средства на общий счет и своими силами ищут организации, которые возведут им дом по их проекту.
Здесь в качестве страхования можно рассматривать только взаимную ответственность участников кооператива и заключение юридически грамотно составленного договора с подрядными организациями.
Риски при покупке вторички
Приобретение жилья на вторичном рынке представляет собой менее рискованные операции, нежели при приобретении квартиры в новостройке по причине того, что можно избежать самого серьезного риска – банкротства застройщика.
Однако на вторичном рынке гораздо больше схем для мошеннических действий.
Самыми распространенными схемами являются:
- продажа квартиры сразу нескольким покупателям;
- продажа с использованием поддельных документов;
- затягивание продавцом процедуры выписки после переоформления права собственности на жилплощадь
- реализация жилья с имеющимися на нем обременениями (нахождение в залоге, прописанные лица и т.д.)
- имущественные претензии третьих лиц на реализуемую квартиру;
- продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой;
- наличие в квартире долгов по коммунальным платежам;
- продажа квартиры по заниженной стоимости по документам (в договоре указывается сумма ниже, чем покупатель передал фактически).
Если первые два риска являются откровенно мошенническими, то остальные могут варианты недобросовестного поведения продавца могут быть связаны с тем, что он не хочет терять выгодного клиента, которого наличие долгов по коммунальным платежам или выполненной, но неузаконенной перепланировки может отпугнуть.
Вариант с затягиванием процедуры выписки из жилья может быть мошенническим (если продавец попытается через суд аннулировать сделку и расторгнуть договор, добившись возврата денег по частям), либо от действительной невозможности встать на регистрационный учет еще где-либо.
Продажа квартиры нескольким покупателям
Что касается продажи квартиры сразу нескольким покупателям, то данная схема работает чаще всего в отношении тех квадратных метров, которые сложно проверить по каким-то причинам (например, в силу удаленного нахождения от регистрирующих органов).
В этом случае, если становится известно о том, что процеДypa купли-продажи осуществляется сразу в отношении нескольких покупателей (при условии, что они не являются родственниками), необходимо обратиться в правоохранительные органы с заявлением о мошенничестве и, если удастся, постараться первым оформить переход права собственности. Только в этом случае сделка будет считаться действительной.
В случае судебного разбирательства по существу сделки право собственности будет признано за тем, кто оформил его первым.
Если оформления еще не произошло ни кем из покупателей, то суд останется на стороне того, кто первым заключил договор купли-продажи.Продажа по фальшивым документам
Продажа жилья по поддельным документам чаще всего хаpaктерна для тех квартир, которые были сданы в аренду.
Здесь интересы «продавца» представляет незнакомое лицо, действующее от имени «продавца» по доверенности. Доверительный документ представляется на суд покупателя, как правило, в виде копии, официально заверенной у нотариуса. В редких случаях мошенники предоставляют оригинал доверенности, но здесь стоит говорить о преступном сговоре нескольких лиц, так как оригинал доверенности на реализацию жилья может оформить только нотариус.
Чтобы избежать потери и финансовых средств, и жилья при такой сделке, необходимо потребовать предоставить правоустанавливающие документы на жилье, а также выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость, в которых будет указан путь перехода права собственности на изучаемое жилье к продавцу (на основании договора дарения, купли-продажи и т.д.).
Квартира с обременениями
Продажа квартиры с обременениями всегда является достаточно рискованной операцией в силу того, что переход права собственности на такую жилплощадь Росреестр может просто не зарегистрировать.
Обременения бывают нескольких видов: нахождение в залоге у банка, регистрация в квартире несовершеннолетних, одним из собственников жилья является несовершеннолетнее лицо, квартира выступает предметом спора нескольких лиц и т.д.
Обезопасить себя от признания сделки недействительной покупатель может, только затребовав справку из органов опеки и попечительства о согласии их на реализацию такой квартиры (если речь идет о затрагивании интересов несовершеннолетнего).
Если речь идет о заложенной квартире, следует уточнить в банке, в отношении которого оформлен залог, знают ли они о совершаемой сделке (в случае, если банк уведомлен надлежащим образом, он может внести в договор купли-продажи некоторые свои условия, которые необходимо будет сообщить Росреестру при оформлении перехода права собственности).
Квартира с долгами
Наличие долгов по коммунальным платежам является риском только при оформлении перехода права собственности (в Росреестре потребуют справку об отсутствии задолженностей).
До момента переоформления права собственности потенциальный покупатель ничем не рискует, так как все долги должен оплатить тот собственник, у которого они возникли.Для того, чтобы избежать каких-либо претензий со стороны управляющей компании и ресурсоснабжающих организаций, покупатель в этом случае должен предоставить вместе с основным договором соглашение, заключенное с продавцом, о том, кто именно будет гасить имеющиеся долги.
Квартира с перепланировкой
Если существующее расположение комнат в квартире не устраивало предыдущего собственника, в помещении могла была осуществлена перепланировка. Продавец обязан сообщить покупателю об этом факте, а также дать информацию о том, была ли она узаконена или нет.
Самостоятельно покупатель об этом может узнать через технический паспорт на жилье (получен не ранее, чем за пять лет до момента совершения сделки). Кроме того, можно прибегнуть к услугам специальных строительных компаний, которые вынесут решение, была ли осуществлена перепланировка в данной квартире и является ли она законной.
Как рассчитать пособие по уходу за ребенком, вы узнаете в нашем авторском материале.Вам не нравится пpaктика удержаний из вашей заработной платы? Узнайте, насколько это законно в нашей статье.
На какой размер компенсации вы можете рассчитывать в случае несвоевременной выплаты вашей зарплаты? По ссылке есть вся нужная вам информация!
Предмет спора
Если квартира выступает предметом спора третьих лиц, вызвано это может быть тем, что продавец не уведомил других собственников о своем желании реализовать имеющуюся у него жилплощадь, либо квартира является объектом судебного разбирательства.
Если в первом случае обезопасить себя можно, потребовав нотариально заверенные согласия всех лиц, которые могут претендовать на это жилье, на продажу квартиры, то во втором придется обратиться в судебные органы, чтобы по адресу или личным данным собственника выяснить, является ли данная жилплощадь объектом судебного разбирательства.
Уменьшение суммы налога с дохода
Если продавец хочет убавить сумму уплачиваемого в казну налога с прибыли за проданное жилье, он может попросить уменьшить стоимость квартиры в договоре. Кроме того, что покупатель должен понимать, что он участвует в совершении налогового преступления, он должен понимать, что такое уменьшение цены по документам может быть чревато серьезными последствиями.
В том случае, если в последующем сделка будет расторгнута, покупатель сможет вернуть только ту сумму, которая указана в документах. Все, что было уплачено сверху, вернуть не удастся.Рисков при приобретении квартиры достаточно много, независимо от того, приобретается она на первичном рынке или на вторичном. Для того, чтобы обезопасить себя от потери средств и жилья необходимо, не стесняясь, требовать у продавца оригиналы всех тех документов, которые смогут подтвердить юридическую чистоту сделки.
Часто проверку качества называют экспертизой, но эти две процедуры проводятся отдельно. Как правило, диагностика товара предшествует процедуре экспертизы....
31 05 2023 3:15:24
Запрос котировок - наиболее удобная и простая форма для выбора поставщика, который сможет предложить наиболее выгодные условия по госзакупке....
30 05 2023 10:20:50
Новая графа в квитанции "вывоз и утилизация ТКО". Кто будет осуществлять эту услугу? Порядок образования тарифов и нормативов оплаты....
29 05 2023 12:12:52
Накопительно-ипотечная система – это комплекс отношений, направленных на жилищное обеспечение военнослужащих. Условия вступления в реестр участников НИС....
28 05 2023 20:28:26
Что представляет собой участок ЛПХ? Какие земли используются? Особенности земель для ведения личного подсобного хозяйства. Назначение и ограничения....
27 05 2023 6:13:53
Сертификат СТ-1 является подтверждением полного или частичного производства товара в стране-экспортере и требуется для создания преференций для госзакупок....
26 05 2023 0:52:28
Опубликован Приказ Минтруда №561н от 22.08.2019 года: установлен размер МРОТ на 2020 год. В связи с повышением МРОТ изменятся размеры пособий и выплат....
25 05 2023 5:21:10
Получение кредита при наличии временной регистрации: дают ли банки и при каких условиях? Какие виды кредитов можно получить? Займы и микрозаймы. Ипотека....
24 05 2023 2:49:34
Для кого предусмотрено освобождение от обязанности по уплате НДС? Какими документами подтверждается? В какой срок должно предоставляется подтверждение?...
23 05 2023 17:31:53
Для возврата часов в магазин нужно указать причину возврата, предоставить часы в товарном виде, документ, подтверждающий факт покупки и написать заявление....
22 05 2023 2:24:42
Какой срок сдачи декларации по НДС. Ответственность и штрафы за несвоевременную сдачу налоговой декларации. Сроки хранения налоговых документов....
21 05 2023 18:15:27
Налоговый вычет на детей Все работающие граждане России являются плательщиками подоходного налога, который составляет для абсолютного большинства населения...
20 05 2023 19:59:11
Не стоит надеяться, что банкротство позволит списать все долги физическому лицу окончательно, законодательно установлен перечень обязательных выплат....
19 05 2023 20:39:12
Какими правами обладает временно зарегистрированный гражданин в квартире? Риски собственника и ответственность за фиктивную регистрацию без права проживать....
18 05 2023 12:31:50
На с/х землях проводятся сельскохозяйственные мероприятия. Но как действовать, если нужно построить жилой дом? На какие постройки есть разрешение?...
17 05 2023 2:31:26
Нужно ли вписывать ребенка в родительский загранник, если у ребенка есть свой? Если ребенок имеет свой загранпаспорт, то никуда вписывать необязательно, и...
16 05 2023 5:47:46
Отчет об исполнении ГОЗ: понятие, порядок и сроки сдачи, образец и правила заполнения, нормативно-правовая основа, распространенные ошибки....
15 05 2023 11:59:55
Для того чтобы инициировать процедуру госзакупки по 44-ФЗ, заказчику и участнику тендера необходимо подготовить определенный пакет документов....
14 05 2023 9:55:29
Отличия сделки купли-продажи жилья, заключаемой с родственниками. Порядок оформления договора и предполагаемые изменения в 2018....
13 05 2023 10:52:51
Порядок возврата аванса по договору оказания услуг: в каких случаях можно расторгнуть договор, как происходит процеДypa возврата и в какие сроки?...
12 05 2023 17:47:35
В 2019 году не нужно получать разрешение на строительство дома на собственном участке, достаточно лишь уведомить власти о планируемых работах....
11 05 2023 22:52:39
Смена СНИЛС при смене фамилии: подлежит ли он замене? Каким законом регулируется? Куда обращаться? Сроки замены, стоимость, необходимые документы....
10 05 2023 14:20:32
Преимущества, особенности и условия предоставления электронной формы счетов-фактур по НДС. На что обратить внимание, какой должна быть электронная подпись?...
09 05 2023 21:34:10
Как прописать человека по доверенности от собственника Для выполнения прописки в паспортном столе должны присутствовать с документами владелец жилья и все...
08 05 2023 17:10:53
Оценка рыночной стоимости земельного участка: как выбрать оценщика? Какие документы потребуются? Сколько стоит процеДypa? Сколько делается по времени?...
07 05 2023 1:18:13
В каких ситуациях билет авиакомпании S7 подлежит возврату? Как его вернуть в зависимости от тарифного плана и куда обратиться? Необходимые документы, сроки....
06 05 2023 8:36:32
Внесение изменений в законодательство по поводу организации отпуска за счет работодателя: действительно ли сотрудники теперь могут отдыхать бесплатно?...
05 05 2023 11:33:57
Какую помощь от государства и в каких размерах получает мать-одиночка на содержание ребенка? Порядок получения помощи и размеры выплат....
04 05 2023 19:56:21
У расселения коммунальных квартир есть свои нюансы. Собственники муниципального жилья в любом случае получат новые квартиры по программе реновации....
03 05 2023 13:34:42
Продажа жилья с неоплаченными долгами по коммунальным услугам возможна. Для этого необходимо согласие между продавцом и покупателем....
02 05 2023 12:12:59
Конкурсный управляющий организует продажу имущества банкрота на аукционе. Вырученные средства распределяются в пользу кредиторов-залогодержателей....
01 05 2023 15:33:33
По закону проведение ремонта в подъезде является обязанностью управляющей компании. Он производится за счет взносов собственников квартир....
30 04 2023 20:53:31
В Постановлении Правительства №102 в 2019 году произошли следующие изменения: новые правила закупок медицинских изделий, замена производителя и изделий ПВХ....
29 04 2023 14:40:11
Когда нужно менять загранпаспорт при смене фамилии? Общие условия и рекомендации по замене загранпаспорта. Где меняют загранпаспорт? Сколько это стоит и как заполнить анкету?...
28 04 2023 22:45:17
Новый закон о лицензировании пассажирских перевозок в 2019 году. Кому следует получить лицензию: механизм оформления, срок и требования к перевозчику....
27 04 2023 15:57:11
Реализация имущества в ходе процедуры банкротства физлица выступает последним этапом процесса и предполагает погашение обязательств перед кредиторами....
26 04 2023 12:54:34
Основные риски, которые подстерегают покупателя квартиры на вторичном ранке, права собственности на которую возникло в результате принятия наследства....
25 04 2023 4:15:47
Право на получение детского пособия до 16 лет принадлежит малоимущим слоям населения. Порядок его выплаты определен в региональном законодательстве....
24 04 2023 12:59:53
Закупки «Аэрофлота»: нормативная основа, особенности используемых форм торгов, ресурсы для поиска тендеров и участия в них, необходимые документы....
23 04 2023 1:55:16
При получении некачественной отгрузки получателю товара важно правильно составить претензию по договору поставки. Претензия оформляется по образцу....
22 04 2023 23:32:41
Продажа квартиры и варианты мошенничества. Возврат потерянного имущества и ответственность. Как минимизировать риски при совершении сделок с недвижимостью?...
21 04 2023 8:25:14
Сущность ежемecячного пособия на детей до 16 лет. Механизм получения, пакет необходимых документов. В течение какого времени принимается решение о выплате?...
20 04 2023 15:50:12
Какое значение отражает код 21 в книге продаж НДС? Функции кодов операций в книге продаж и значение кода 21 в этом документе....
19 04 2023 7:22:42
ФЗ-294 регулирует порядок проведения контроля в отношении юрлиц и ИП и защиту субъектов малого бизнеса от злоупотрeблений со стороны контролирующих органов....
18 04 2023 14:56:35
Аспекты удостоверения договора купли-продажи 🔑 квартиры у нотариуса. Порядок процедуры и необходимая 📋 документация. Стоимость услуг....
17 04 2023 0:42:15
Новый формат предоставления сведений единого реестра МСП: содержание, критерии соответствия. Обновленный регламент, приведенный в рекомендациях ФНС....
16 04 2023 21:56:34
Внесение записи о переименовании должности, процеДypa переименования должности в рамках организации и правила внесения подобных записей в трудовые книжки....
15 04 2023 10:43:27
Постановлением Правительства Москвы №508-ПП прямо запрещено объединение балкона с жилым помещением. В отдельных же случаях закон допускает перепланировку....
14 04 2023 21:49:40
Когда можно подать жалобу в Министерство просвещения РФ? Как ее правильно написать? Способы подачи, сроки рассмотрения претензии....
13 04 2023 11:31:58
Покупатель вправе потребовать выплаты неустойки, если продавец ведет себя недобросовестно, опираясь на статьи 23 и 23.1 Закона "О защите прав потребителей"....
12 04 2023 23:38:55
Еще:
Законы -1 :: Законы -2 :: Законы -3 :: Законы -4 :: Законы -5 :: Законы -6 :: Законы -7 :: Законы -8 :: Законы -9 :: Законы -10 :: Законы -11 :: Законы -12 ::