Можно ли продать квартиру в ипотеке? Пошаговая инструкция
Вопрос относительно возможности продажи ипотечной квартиры традиционно является достаточно актуальным среди заемщиков. Ответ на него необходимо искать в действующем законодательстве, регулирующем жилищное кредитование в России.
СодержаниеПоказать- В каких случаях продают ипотечную квартиру?
- Способы продажи ипотечной квартиры: пошаговая инструкция
- Уведомление банка
- Необходимые документы
- Налогообложение
- Особенности
Статьи 29 и 33 ФЗ об ипотеке дают заемщику право на продажу квартиры, приобретенной с использованием заемных средств. Но в данном случае стоит учитывать одно важное правило: собственник квартиры не должен забывать о наличии обременения на квартиру в виде залога и не имеет права совершать сделки с недвижимостью без согласия банка-кредитора.
В противном случае полномочия распоряжаться квартирой собственника будут переданы банку (согласно 301 ст.ГК РФ), а сама сделка купли-продажи будет признана недействительной.
В каких случаях продают ипотечную квартиру?
Потребность продать свою ипотечную квартиру может возникнуть у заемщиков по самым разным причинам. Это, в частности:
- развод и связанный с ним раздел имущества;
- желание заемщика приобрести взамен более просторное жилье взамен нынешнего (например, из-за ожидаемого пополнения в семействе);
- потеря работы и связанные с этим материальные сложности (отсутствие возможности погашать ипотечный кредит в соответствии с актуальным графиком);
- вынужденный переезд в другой город и пр.
Таким образом, причины продажи могут быть самые разнообразные.
Но независимо от них алгоритм действий по заключению сделки купли-продажи ипотечной квартиры будет схожим.Способы продажи ипотечной квартиры: пошаговая инструкция
Можно выделить четыре основных способа продажи квартиры в залоге по ипотеке. Это:
- Досрочное погашение кредита.
- Перепродажа долговых обязательств.
- Продажа квартиры с помощью банка-залогодержателя.
- Самостоятельная продажа.
Рассмотрим указанные способы более подробно. Так, при досрочном погашении кредита заемщику необходимо найти покупателя на жилье с обременением. Сделать это обычно непросто, так как покупатели недвижимости предпочитают не рисковать и приобретать юридически чистые квартиры без залога.
Тем не менее, такая схема имеет право на существование. Она нередко пpaктикуется при покупке жилья в ипотеку на этапе «котлована» и его продаже после ввода в эксплуатацию (когда цена продажи может на порядок превышать цену покупки).
Данная схема предполагает прохождение следующих этапов:
- Заемщик подает заявление в банк, где указывает на свое желание погасить ипотеку досрочно.
- Банк выдает ему справку об остатке задолженности.
- Заемщик и покупатель составляют предварительный договор купли-продажи или соглашение о заключении сделки в перспективе с внесением задатка. Лучше, если такой документ будет заверен нотариально.
- Все члeны семьи вместе с заемщиком выписываются из квартиры.
- Покупатель вносит задаток в размере суммы полного досрочного погашения.
- Ипотечный кредит закрывается и с квартиры снимается обременение, о чем делается отметка в ЕГРН.
- Покупатель и продавец заключают основной договор купли-продажи.
- Покупатель вносит остаток денег за квартиру и права собственности на объект переходят к нему через регистрационную процедуру в Росреестре.
Перепродажа долговых обязательств или закладной предполагает изменение заемщика по ипотечному договору.
Обычно такая схема действует при разводе: супруг-основной заемщик переводит ипотеку на свою бывшую супругу-созаемщицу (или наоборот). Конечно, все происходит по совместной договоренности обеих сторон.
Перед перепродажей долговых обязательств потенциальный заемщик должен пройти процедуру проверки кредитоспособности, включая анализ его кредитной истории, оценку платежеспособности и пр. При положительном исходе ипотека переоформляется банком через Росреестр на нового заемщика и уже он продолжает вносить платежи.
При переоформлении кредита второй стороной может выступить другая кредитная организация. Этот вариант возможен, если заемщик обратился в банк для рефинансирования действующей ипотеки.Эта схема достаточно распространена ввиду того, что ставки по ипотечным кредитам уменьшаются и перекредитование может принести немалую экономию.
Самостоятельная продажа
Самостоятельная продажа жилья реализуется по схожей схеме. Продавец не должен скрывать от покупателя тот факт, что квартира обременена залогом (иначе такую сделку могут признать недействительной). При самостоятельной продаже порядок действий будет таким:
- Заемщик и найденный им покупатель обращаются в банк-кредитор, где заявляют о своем желании оформить сделку купли-продажи.
- Сотрудники банка-залогодержателя, а также участники сделки заключают предварительный договор купли-продажи и заверяют его нотариально.
- Покупатель вносит сумму за квартиру в две банковские ячейки: в одну из них деньги в размере остатка основного долга для банка, в другую – для заемщика.
- Банк снимает с квартиры обременение.
- Оформляется договор купли-продажи и переоформляются права собственности в пользу покупателя.
- Банк-кредитор и продавец получают доступ к деньгам из банковской ячейки.
Если заемщик перестает обеспечивать свои долговые обязательства, то банк может заняться реализацией квартиры самостоятельно.
Заемщик и сам может передать права на поиск покупателя и продажу квартиру банку по своей инициативе.
Правда, данный вариант для него не очень выгоден: банки обычно не заинтересованы в заключении прибыльной сделки и продаже квартиры по максимальной цене. Для них главное – погасить задолженность собственника перед банком.
Схема продажи будет абсолютно идентична той, которая действует при самостоятельной реализации квартиры, только всю сделку от поиска покупателя, сбора документов и переоформления прав собственности будет вести сотрудник банка.
Уведомление банка
При продаже квартиры, которая находится в ипотеке, необходимо учитывать следующие моменты:
- Квартира в ипотеке ограничена в обороте и на заключение сделки требуется получение согласия от банка.
- Обязательным является письменное уведомление банковской организации о своем желании заключить сделку купли-продажи, либо досрочно погасить кредит. Для этого необходимо обратиться к кредитному специалисту с паспортом.
- Без предварительного письменного уведомления банк может отказать в снятии обременения, что сделает невозможным заключить договор купли-продажи.
- Форма уведомления у каждого банка своя. Обычно она включает такие пункты: ФИО заемщика, его паспортные и контактные данные, реквизиты ипотечного договора, цели обращения и причина продажи.
- Сроки подачи уведомления предусмотрены кредитным договором.
- По результатам обращения заемщику должны предоставить официальный ответ в письменной форме.
Необходимые документы
Заключение сделки купли-продажи предполагает сбор необходимого комплекта документов. Перед заключением договора купли-продажи нужно получить в банке письменное согласие на продажу или справку об остатке основного долга.
Договор купли продажи заключается в письменной форме и должен включать в себя:
- Сведения о продавце и покупателе.
- Хаpaктеристику предмета сделки: ипотечной квартиры – ее кадастровый номер, адрес, площадь, этаж.
- Сведения о собственниках и ссылка на правоустанавливающие документы (это договор купли-продажи квартиры с использованием ипотечных средств).
- Цену сделки и порядок расчетов: наличие задатка или аванса, которые пойду на погашение задолженности и сроки внесения остатка.
Остальные условия вносятся по усмотрению сторон.
К моменту подписания договора в реестр должна быть внесена отметка о снятии обременения в виде залога.Для подтверждения этого факта продавец должен получить в Росреестре свежую выписку из ЕГРН.
Для перерегистрации прав собственности от продавца квартиры к покупателю в Росреестре сторонам необходимо подготовить:
- паспорта участников;
- договор купли-продажи в трех экз.;
- технический план и кадастровый паспорт на квартиру;
- выписка из ЕГРН, подтверждающая отсутствие обременений;
- правоустанавливающие документы на квартиру (выписка из ЕГРН/ЕГРП/свидетельство о собственности и договор купли-продажи от продавца);
- квитанция с оплаченной госпошлиной в размере 2000 руб.
После рассмотрения представленной документации покупатель получит на руки выписку из ЕГРН с отметкой о переоформлении в его пользу прав собственности.
Налогообложение
Продавцу ипотечного жилья следует учесть, что квартира, которая была в его собственности менее 5 лет должен заплатить налог с продажи. Этот срок действует при покупке жилья после 2016 года. Если квартира была куплена до 2016 года, то для освобождения от налогообложения с момента заключения сделки купли-продажи должно пройти не менее трех лет.
Налог платится по ставке 13% НДФЛ. У физических лиц есть возможность уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн.руб., либо на покупную цену недвижимости (если у них остались на руках подтверждающие документы). Т.е. если квартира была продана дороже или по той же цене, что и куплена, то налог платить не нужно.
Важная информация для беременных — это, безусловно, сведения о сроке выплаты пособий. Узнайте их в нашей статье!
На какой размер пенсии может рассчитывать бывший госслужащий, вы узнаете тут!
Особенности
Определенные особенности имеет продажа ипотечной квартиры, приобретенной с помощью средств господдержки. Речь идет о военной ипотеке и программе материнского капитала.
Квартиры, купленные с использованием средств военной ипотеки, находятся в залоге не только у банка, но и у Минобороны в лице Росвоенипотеки. Обременение в таком случае может быть снято с недвижимости при условии достижения срока службы заемщиком в 20 лет.
Особенность сделки будет заключаться в том, что продавец должен уведомить банк о своем желании продать квартиру.
Эти организации выдают заемщику справку о размере задолженности перед банком и перед Минобороны как суммы внесенных платежей. Если он увольняется из вооруженных сил, то ему нужно будет погасить долг перед Минобороны.
Когда квартира куплена с использованием маткапитала, то в качестве ее собственников должны числиться несовершеннолетние дети.Поэтому заемщику также необходимо получить разрешение от органов опеки на сделку. Для этого продавец должен доказать тот факт, что условия проживания детей не ухудшатся и их доля в купленной взамен квартире будет больше или соответствовать нынешней.
С июля 2019 года вступают в силу изменения в ФЗ № 214, которые вводят открытие эскроу-счетов, а также полного банковского сопровождения сделок....
01 02 2023 16:59:43
Статья 14 ФЗ №44-ФЗ освещает особенности применения национального режима при осуществлении закупок государственными и муниципальными заказчиками....
31 01 2023 21:23:52
Описание работ, товаров и услуг, облагаемых НДС согласно НК РФ. Условия возврата уплаченных сумм. Правила составления акта выполненных работ с образцом....
30 01 2023 14:49:16
Дети являются наименее защищённой группой в нашем обществе. Какую защиту гарантирует государство детям и какими правами они обладают в нашей стране?...
29 01 2023 13:12:25
Действующее законодательство: порядок расторжения бpaка, сроки, основные этапы бpaкоразводного процесса. Перечень необходимых документов. Развод с детьми до года и до трех лет....
28 01 2023 5:14:24
Возврат денежных средств представляет собой один из механизмов защиты прав потребителя. Как оформляется соглашение о возврате денежных средств?...
27 01 2023 7:29:42
Что такое СНИЛС и зачем необходима его замена после смены фамилии? Где производится замена СНИЛС: ПФ, МФЦ, Госуслуги. Документы для замены СНИЛС. Сроки и стоимость замены....
26 01 2023 6:38:20
Организация освобождается от уплаты НДС, если местом реализации товаров и услуг является не Россия. Как определяется это место?...
25 01 2023 5:45:40
Гражданский кодекс РФ устанавливает, что минимальный срок приема требований от кредиторов при ликвидации ООО составляет два месяца. Образец документа....
24 01 2023 13:52:39
Как проголосовало большинство жителей старых московских пятиэтажек? Как повлияли результаты голосования на активизацию программы реновации?...
23 01 2023 0:50:43
Одновременное взыскание штрафа и пеней по договору за просрочку платежа не является возложением двойной ответственности на просрочившее лицо Мы поставили товар,...
22 01 2023 2:58:35
Если продукт в магазине был съеден, но не оплачен, такое деяние квалифицируется, как умышленное хищение чужого имущества или кража....
21 01 2023 0:22:11
Порядок действий по оформлению прав на квартиру через портал госуслуг, МФЦ или агентство недвижимости. Сколько это будет стоить?...
20 01 2023 12:39:29
В марте 2019 года принят закон об оскорблении власти. Кому и какие штрафы теперь грозят?...
19 01 2023 22:27:56
Как узнать категорию земельного участка по кадастрому номеру? Наиболее удобным способом является получение информации на публичной кадастровой карте Росреестра...
18 01 2023 4:47:19
Аванс при покупке квартиры: зачем нужен? Отличие от задатка, порядок авансирования сделки. Сумма и срок аванса, образец заполнения авансового соглашения....
17 01 2023 12:45:14
Банкротство юрлица можно предвидеть при помощи качественного и количественного анализов показателей. Методы предотвращения зависят от модели оценки рисков....
16 01 2023 6:57:56
Имущественные права и обязанности родителей, их содержание, порядок нормативного регулирования, охрана имущественных прав....
15 01 2023 14:40:27
Тонировать авто в 2019 году можно, однако, пленка должна иметь разрешенный коэффициент светопропускания. За несоответствующий показатель налагается штраф....
14 01 2023 0:17:59
Покупка квартира с прописанными в ней несовершеннолетними детьми: порядок действий, риски и их минимизация, необходимые документы....
13 01 2023 3:55:40
Понятие оспаривания отцовства и нормативное регулирование вопроса. Алгоритм действий по отказу от отцовства. Необходимые документы и возможные расходы....
12 01 2023 21:25:31
Как происходит процеДypa мены земельных участков на квартиру, комнату или иные объекты недвижимости? Какие документы потребуются для перехода прав собственности?...
11 01 2023 18:31:51
В колонке гражданство что писать В одиннадцатом пункте надо ответить ДА или НЕ ПРИЗВАН(А), НЕ НАПРАВЛЕН(А) Заявитель призывного возраста (от 8 до 7 лет)...
10 01 2023 21:59:42
Форма 1 ПУ ЖКХ должна регулярно предоставляться управляющими компаниями в органы статического наблюдения. Образец формы и порядок ее заполнения....
09 01 2023 0:38:32
Способы передачи денег, наличные и безналичные расчеты. Банковский аккредитив и ячейка, нотариальный депозит: преимущества и недостатки, риски....
08 01 2023 23:36:47
Новые Методические рекомендации Минэнерго от 1 августа 2019 года позволили систематизировать и уточнить специфику перевозки и хранения нефтепродуктов....
07 01 2023 6:41:42
Доверенность на приватизацию квартиры как юридический документ: виды, требования, предъявляемые к содержанию и оформлению....
06 01 2023 20:32:57
Принцип работы и особенности использования сервиса расчетов от Сбербанка. Как проходят сделки по купле-продажи недвижимости с использованием этого сервиса?...
05 01 2023 4:36:42
Закупочная логистика являет основной целью снабжение госпредприятия необходимыми для нормального функционирования товарами и услугами....
04 01 2023 7:26:14
От чего зависит размер штрафа? За какие еще нарушения есть штрафы? Уплачивает ли штраф владелец помещения и в каких случаях не наступает ответственность?...
03 01 2023 3:21:50
Порядок выделения многодетным семьям земельных участков для строительства в собственность от государства. Список документов и законодательное регулирование....
02 01 2023 1:10:59
Изменение фамилии и внесение данных в трудовую книжку: правила осуществления. Порядок действий при внесении записи в трудовую книжку....
01 01 2023 1:25:25
При обнаружении факта издевательства школьным учителем над ребенком родители, в первую очередь, должны обсудить проблему с преподавателем....
31 12 2022 23:51:50
Когда необходимо менять диплом и чем регулируется процеДypa? Нужно ли менять диплом при смене фамилии? Порядок процедуры и необходимая документация....
30 12 2022 1:40:11
Жалоба в Роспотребнадзор: пример составления Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, или сокращённо...
29 12 2022 8:44:35
Ежемecячные пособия на ребенка: для малоимущих, при рождении второго и последующего ребенка, для военнослужащих, матерей-одиночек и усыновленных детей....
28 12 2022 19:26:29
Порядок и сроки подписания контpaкта в целях обеспечения государственных и муниципальных нужд строго регламентируется положениями 44-ФЗ....
27 12 2022 20:14:29
Правовая норма о возможности признания совершенных банкротом сделок недействительными по ст. 61.2 127-ФЗ направлена на защиту интересов кредиторов....
26 12 2022 15:28:50
Жилищный сертификат: действующие программы, кто имеет право на получение, каковы условия получения, порядок оформления, необходимые документы....
25 12 2022 1:27:34
Лишение родительских прав матери: правила оформления искового заявления, кто может подать иск и когда это необходимо. Если исковое заявление содержит всю необходимую для суда информацию, оно принимается судом к рассмотрению в определенном законом порядке....
24 12 2022 6:27:38
Что такое предоплата за автомобиль в автосалоне? Как вернуть предоплату: какие действия необходимо осуществить и может ли дилер отказать в возврате задатка?...
23 12 2022 6:11:47
Расчет пенсии сотрудников Федеральной службы РФ по контролю за оборотом наркотиков: подробная инструкция по использованию онлайн калькулятора. Данные для работников ФСКН РФ на 2019 год....
22 12 2022 19:56:50
Как найти земельный участок по кадастровому номеру на карте: кадастровый номер, кадастровая карта, алгоритм поиска земельного участка...
21 12 2022 18:24:26
При отсутствии расписки займодавец может обратиться с заявлением в полицию и подать иск в суд. Доказательствами могут являться смс-переписка и аудиозаписи....
20 12 2022 2:59:37
Можно ли вернуть подарочный сертификат обратно в магазин и какие действия для этого необходимо предпринять? Как составить претензию на возврат денег?...
19 12 2022 15:29:56
ИП в 2020 году ждет много нововведений: изменяется размер страховых взносов «за себя», поменяется процеДypa удержания долгов по налогам и уплаты НДФЛ....
18 12 2022 19:12:28
Товар надлежащего качества можно беспрепятственно вернуть в течение 14 дней после покупки, после чего этот вопрос - на усмотрение продавца....
17 12 2022 1:41:10
Покупка квартиры от застройщика: порядок действий. Необходимые документы и нюансы, которые следует учесть. Риски приобретения....
16 12 2022 8:24:12
В случае бездействия или некорректного выполнения своих функций администрацией города гражданин имеет право подать на неё жалобу. Образец жалобы....
15 12 2022 12:52:31
К обязанностям финансового управляющего входит проверка сделок должника, заключенных за последнее время. При необходимости он может их оспорить....
14 12 2022 11:34:31
Еще:
Законы -1 :: Законы -2 :: Законы -3 :: Законы -4 :: Законы -5 :: Законы -6 :: Законы -7 :: Законы -8 :: Законы -9 :: Законы -10 :: Законы -11 :: Законы -12 ::