Как продать квартиру если один из собственников против?
Продажа квартиры с несколькими совладельцами имеет свои особенности. Их необходимо учитывать в процессе подготовки документов для заключения сделки купли-продажи, а также при прохождении процедуры по переоформлению прав собственности.
СодержаниеПоказать
- Порядок продажи квартиры с несколькими собственниками
- Порядок оформления продажи квартиры, если один из собственников против
- Чем грозит продажа квартиры без согласия других собственников?
Порядок продажи квартиры с несколькими собственниками
Квартира, в которой несколько владельцев, может находиться в совместной либо общей долевой собственности. Долевая собственность обозначает, что каждый из владельцев имеет право распоряжаться и владеть определенной долей в рамках одной квартиры.
Такой вариант возможен при изначальном приобретении квартиры несколькими лицами, при получении ее по наследству с распределением долей между всеми наследниками, при оформлении жилья в собственность всех прописанных в квартире лиц через приватизацию, в результате раздела собственности супругов в судебном порядке с выделением долей мужа и жены.
При совместной собственности лицам принадлежит равное право на квартиру, но доли при этом не выделены.
Такой вид владения недвижимостью и прочим имуществом возникает между супругами в период заключения брачного союза.
Отличие продажи квартиры с несколькими собственниками от обычной продажи квартиры заключается в следующем:
- При совместной собственности супруга продавца должна дать свое согласие на проведение сделки купли-продажи. Если такое согласие получить не удалось, то необходимо выделение доли каждой стороны в натуре в судебном порядке.
- При общей долевой собственности каждый совладелец вправе свободно распоряжаться принадлежащей им долей и может продавать ее кому угодно. Несколько собственников могут продать квартиру как единый объект недвижимости в рамках 1-ой сделки. Если согласие от всех сторон получить не удалось, то продавцу доли стоит учитывать правило о преимущественном праве покупки других собственников. Это значит, что заключить сделку он может только после предложения приобрести свою часть другим собственникам.
Комплект документов для заключения сделки
Для заключения сделки купли-продажи потребуется стандартный комплект документов, который включает выписку из ЕГРН/ЕГРП на объект (или свидетельство старого образца), правоустанавливающие документы, техническую документацию из БТИ. Также дополнительно понадобится:
- письменное согласие супруги на сделку, заверенное у нотариуса (при совместной собственности);
- письменный отказ от преимущественного права покупки от других собственников, заверенный нотариально.
Оформление договора купли-продажи при нескольких собственниках будет не сильно отличаться от типового. Его особенности будут состоять в следующем:
- в договоре будут указаны несколько продавцов с указанием доли каждого из них;
- может быть прописан раздельный расчет с продавцами с указанием их реквизитов банковских счетов для перечисления средств за долю каждого лица.
Допускается и иной вариант: каждый из продавцов подпишет отдельный договор купли-продажи от себя в пользу одного покупателя.
Но при этом придется дважды заплатить за перерегистрацию прав собственности на квартиру, что невыгодно для покупателя.
Порядок оформления продажи квартиры, если один из собственников против
Если квартира находится в совместной собственности, то заключение сделки купли-продажи требует обязательного согласия от обеих сторон.
Продать квартиру без согласия второй стороны нельзя ни при каких обстоятельствах. В таком случае потребуется предварительно обратиться в суд для определения долей каждой стороны.
Обычно ответчик и истец получают равные доли, но возможны и иные варианты (например, когда требуется соблюдение интересов детей). Также ответчику может быть присвоена компенсация за его часть квартиры после ее продажи.
После выделения долей в судебном порядке сторонам следует обратиться в Росреестр и зарегистрировать права на долю в официальном порядке. Далее сделка купли-продажи будет проводиться аналогично тому варианту, по которому продается квартира из долевой собственности:
1. Продавец доли направляет другим собственникам извещение о своем желании продать долю и воспользоваться преимущественным правом покупки в соответствии с 250 ст. ГК РФ. В извещении должна быть указана выкупная цена и существенные условия сделки.
2. У других собственников есть 30 дней на то, чтобы согласиться на покупку доли на предложенных условиях либо отказаться от права преимущественной покупки. Если они никак не отреагируют на поступившее предложение, то это будет приравниваться к согласию на продажу.
После того как вышеуказанные условия выполнены, продавец может приступать к заключению сделки купли-продажи с любым лицом.
Но ему следует помнить, что он не вправе продавать квартиру дешевле, чем по цене, указанной в извещении для других собственников.
Таким образом, при долевой собственности продажа квартиры лишь несколько затягивается по срокам, но отсутствие согласия всех собственников не может быть преградой для заключения сделки.
Альтернативные способы
Существует также несколько альтернативных способов обойти требование о преимущественном праве других собственников:
- заключить договор дарения вместо договора купли-продажи (в рамках безвозмездных сделок соглашение не нужно);
- заключить договор займа с покупателем и передать свою долю в квартире в качестве отступной за пропуск сроков платежа;
- заключить договор купли-продажи по завышенной цене, что гарантирует отказ от преимущественного права других собственников.
Квартира как единый объект может быть продана гораздо дороже, чем в случае продажи по долям. Принудить всех собственников к продаже нельзя, они могут заключать сделку купли-продажи только по своему желанию. Но есть одно исключение: если доля возражающего собственника невелика, то можно заставить его передать свою часть другим владельцам принудительно через суд с выплатой ему денежной компенсации.
Каждый сотрудник имеет право на получение выходного пособия при увольнении по сокращению штатов.При задержке заработной платы работодатель обязан выплатить компенсацию. Если он отказывается это делать, читайте нашу статью, где подробно описаны права работника в этом случае.
Предоставление поддельного больничного листа — серьезное преступление. Какое наказание может понести работник в этом случае, читайте здесь.
Чем грозит продажа квартиры без согласия других собственников?
Так как согласие других собственников является обязательным условием заключения сделки купли-продажи, то его невыполнение грозит аннулированием заключенного договора и признанием его недействительным. С таким иском вправе обратиться в суд другие собственники, имущественные права которых были нарушены. Мотивировать свое исковое заявление собственники могут п.3 ст.35 Семейного кодекса и 253 ст. ГК РФ.
В результате стороны сделки вернуться к начальной точке: права собственности на квартиру вернуться к продавцу. Он должен будет возместить покупателю уплаченную им цену за квартиру, а также выплатить неустойку в виде назначенной судом фиксированной суммы либо как платы за незаконное пользование чужими средствами за каждый день.
Если собственник проигнорирует правило ГК о преимущественной покупке, то другие дольщики могут в судебном порядке потребовать перевода обязанностей/прав покупателей на себя (согласно п.3 ст.250 ГК РФ). На это у них есть три месяца с того момента как они узнали о нарушении своих прав. Это подтверждается судебной пpaктикой и Постановлением Верховного суда.
Другие собственники также могут оспорить сделку купли-продажи, если доля была продана по более выгодной цене, чем им было предложено продавцом в официальном извещении.
Изменения КОСГУ вступили в силу 1 января 2019 года. Нововведения касаются доходов, расходов, поступлений и выбытии нефинансовых активов....
06 06 2023 13:38:57
Наличие книги покупок обязательно для всех лиц, которые рассчитывают и выплачивают НДС. Как же правильно вести и заполнять этот документ?...
05 06 2023 3:58:24
Продажа квартиры с максимальной выгодой: правильный подбор времени реализации, подготовка квартиры и документов на неё, правильная реклама....
04 06 2023 12:38:20
Статья 59 ФЗ-127 устанавливает порядок по распределению судебных расходов и выплаты вознаграждения арбитражному управляющему в деле о банкротстве....
03 06 2023 21:18:10
Сервисы и программы поиска закупок и тендеров: краткий обзор платных и бесплатных программных продуктов и сайтов, основной функционал, расценки....
02 06 2023 9:32:52
ФЗ-223 в 2019 году: изменения в закупках бюджетных, государственных и муниципальных учреждений, в перечне товаров, которые нельзя закупать без согласования....
01 06 2023 20:43:32
Как узнать кадастровый номер земельного участка по фамилии: можно ли узнать, пошаговая инструкция, получение в МФЦ, Росреестре, по почте...
31 05 2023 12:13:32
ФЗ №151 от 27.06.2019 внес изменения в оформление проектной документации на объекты капитального строительства, получение разрешений и ввод в эксплуатацию....
30 05 2023 18:25:48
Правила замены СНИЛС после смены фамилии: нормативное регулирование, порядок действий, перечень документов, сроки осуществления....
29 05 2023 6:12:27
В каких случаях имеет смысл жаловаться на туроператора? В какие инстанции можно обращаться? Как составить жалобу? Когда в ее рассмотрении будет отказано?...
28 05 2023 3:22:51
В 2019 году для оформления жилищного займа потребуется предоставить дополнительные документы, а также можно воспользоваться новыми источниками кредитования....
27 05 2023 6:18:55
При нарушении законных интересов участника государственной закупки он вправе обжаловать действия контролирующей инстанции в ФАС....
26 05 2023 17:56:56
Онлайн калькулятор расчета площади земельного участка неправильной формы: в каких случаях может потребоваться, пошаговая инструкция...
25 05 2023 0:49:26
Каков порядок переселения по программе реновация, как выглядят новые квартиры и дома? Какое количество вариантов жилья на выбор предлагают, нужен ли ремонт?...
24 05 2023 15:32:43
Когда стоит писать претензию на возврат средств за перелет? Как составить и подать претензию к туроператору и авиакомпании? Образец претензии....
23 05 2023 7:55:59
Как проверить квартиру на чистоту при покупке самостоятельно? При проверке документов на что следует обратить особое внимание? Какие существуют способы?...
22 05 2023 2:51:56
Как заполнить и сдать декларацию по НДС для ИП. Когда налогоплательщик может освобожден от этих обязанностей. Особенности нулевой и упрощенной декларации....
21 05 2023 20:26:47
Вступил в силу ФЗ №245 от 26.07.2019, который регулирует понятия социального предпринимательства. Закон описывает признаки организаций, методы их поддержки....
20 05 2023 10:41:42
Земли населенных пунктов можно использовать для садоводства и огородничества. Какой вид строительства на них разрешен? Условия использования участков....
19 05 2023 0:45:27
В 2019 году Президент России подписал указ, вносящий поправки в закон о воинской обязанности: новые условия отбора призывников и служба по контpaкту....
18 05 2023 15:12:56
Покупка квартиры в новостройке: существующие варианты и основные действия по шагам. ПроцеДypa купли-продажи квартиры по переуступке прав....
17 05 2023 15:19:58
Для оформления единовременного пособия при рождении ребенка необходимо предоставить определенный комплект документов и подать заявление....
16 05 2023 12:54:47
Суррогатное материнство: понятие, когда применяется, плюсы и минусы, порядок правового регулирования, сроки и стоимость процедуры....
15 05 2023 22:51:58
В налоговом законодательстве России произошли изменения, которые вступили в силу в 2019 году. Перемены коснулись ставок НДС на реализацию продуктов питания....
14 05 2023 13:59:11
Возврат мобильного телефона в магазин Источником неверной информации стала Информация Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и...
13 05 2023 15:26:34
Четкого определения многодетной семьи на федеральном уровне нет. Чаще всего многодетной можно назвать семью, имеющую минимум троих детей, но есть нюансы....
12 05 2023 8:39:45
Согласно ФЗ №283, который вступает в силу с 2020 года, у водителей появится возможность получать номера на ТС в сторонних специализированных организациях....
11 05 2023 15:40:32
В неотложных ситуациях, когда несовершеннолетний ребенок остается без опеки взрослых, законодательство позволяет устанавливать предварительную опеку....
10 05 2023 0:23:23
Сведения, которые подлежат обязательной публикации в ЕИС в рамках информационного обеспечения закупок, прописаны в ст. 4 223-ФЗ....
09 05 2023 18:34:36
Если по каким-то причинам качество товара не соответствует ожиданиям покупателя, он может обратиться к продавцу с претензией....
08 05 2023 19:57:58
Пособие по уходу за ребенком до 1,5 и 3 лет. Пособие по уходу за ребенком-инвалидом. Ежемecячная выплата на первого и второго ребенка. Суммы выплат....
07 05 2023 16:46:31
В 2020 году граждан ожидают положительные перемены, касающиеся выплат детских пособий. Будет увеличен не только период получения пособий, но и их размер....
06 05 2023 15:18:57
На несоблюдение своих обязанностей водителями автобусов или контролерами нужно реагировать и обращаться с соответствующими жалобами в вышестоящие инстанции....
05 05 2023 0:13:37
Денежные выплаты малоимущим семьям: единовременная адресная помощь, ежемecячные пособия. Размеры выплат, документы и порядок получения материальной помощи....
04 05 2023 10:52:21
Техносила как вернуть товар А что же на самом деле дает так называемая «дополнительная гарантия»? При продаже сертификатов обслуживания «Сервис+» и страховки...
03 05 2023 22:16:39
Когда можно обратиться с жалобой по административному делу в Верховный Суд РФ? Как составить жалобу, что нужно к ней приложить и в какие сроки подать?...
02 05 2023 9:44:10
Гарантия на смеситель по Закону "О защите прав потребителей". Можно ли вернуть смеситель обратно в магазин, если он не подошел?...
01 05 2023 18:25:32
Если старые лифты постоянно ломаются, управляющая компания обязана устранить неполадки. Если УК не реагирует, можно обратиться в вышестоящие инстанции....
30 04 2023 23:48:14
Какие мошеннические схемы при переводе денежных средств на телефон бывают? Как не попасться на удочку мошенников и куда необходимо жаловаться?...
29 04 2023 21:26:50
В каких случаях можно подавать жалобу в ЕСПЧ? Как ее правильно написать и подать? Образец формуляра жалобы. Сколько стоит подать жалобу? Сроки рассмотрения....
28 04 2023 1:21:10
Земли для индивидуального жилищного строительства и садовое некоммерческое товарищество. Чем отличается ИЖС от СНТ? Целесообразность покупки земли....
27 04 2023 21:55:58
Развод супругов: в каких случаях возможен? Куда обращаться? Алгоритм действий, сроки процедуры. Какие документы нужны для развода?...
26 04 2023 11:44:19
Для того чтобы получить квартиру по наследству после cмepти, требуется собрать установленный комплект документов, подтверждающий права на имущество покойного....
25 04 2023 11:41:34
Как происходит постановка на миграционный учет по месту пребывания граждан Украины в России? Продление регистрации по патенту на работу. Госпошлина....
24 04 2023 3:29:59
Какие документы требуются для временной регистрации? На основании каких документов от собственника можно получить регистрацию? Как зарегистрировать ребенка?...
23 04 2023 21:53:40
Телевизор, являясь технически сложным товаром, может быть возвращен в магазин на законных основаниях при наличии недостатков в течение 15 дней....
22 04 2023 17:50:35
Усыновление ребенка из роддома: как правильно усыновить новорожденного Пpaктически все семейные пары мечтают испытать радость быть родителями: не спать по ночам...
21 04 2023 8:17:20
Как поменять в паспорте место рождения Как поменять место рождения? Прежде всего, не очень понятно, каким образом в Вашем паспорте появилось расхождение в...
20 04 2023 5:28:13
Расчет пенсии сотрудников Федеральной Таможенной Службы: подробная инструкция по использованию онлайн калькулятора. Данные для работников ФТС на 2019 год....
19 04 2023 11:50:48
Договор поставки для государственных и муниципальных нужд: правовая основа, правила составления, обязательные разделы, образец, меры ответственности сторон....
18 04 2023 4:31:32
Еще:
Законы -1 :: Законы -2 :: Законы -3 :: Законы -4 :: Законы -5 :: Законы -6 :: Законы -7 :: Законы -8 :: Законы -9 :: Законы -10 :: Законы -11 :: Законы -12 ::