Как продать квартиру самостоятельно: нетиповые случаи
Гражданам, желающим реализовать квартиру без помощи риелторов, полезно ознакомиться с порядком проведения сделки и оформления необходимых бумаг, а также учесть нюансы, вносящие коррективы в процедуру купли - продажи.
СодержаниеПоказать- Стандартная сделка
- Продажа единственного жилья
- Заключение сделки при наличии загранпаспорта
- Продажа жилья юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем
- Когда одна из сторон сделки — инвалид
- Продажа квартиры за 1 рубль
- Использование сертификата на квартиру
Стандартная сделка
Операции по передаче права собственности на возмездной основе, в том числе недвижимого имущества, регулирует глава 30 ГК РФ. Подобного рода сделки заключаются с составлением договора, по которому стороны обязуется произвести обмен товаром (ст.454 ГК РФ).
Порядок действий при продаже квартиры следующий:
- Предпродажная подготовка жилья (по усмотрению продавца), определение оптимальной цены (устанавливается самостоятельно или в результате независимой экспертной оценки), выставление жилья на рынок недвижимости путем подачи объявлений в СМИ.
- Переговоры с покупателем об окончательной стоимости квартиры и сроках переоформления права собственности.
- Сбор необходимого пакета бумаг, к которому дополнительно прилагается согласие супружеской половины (если жилплощадь - совместно нажитое имущество) и разрешение органов опеки (когда в числе владельцев - несовершеннолетний, ст.37 ГК РФ).
- Заключение предварительного соглашения (при необходимости), фиксирующего передачу залога или аванса за квадратные метры.
- Оформление договора, лучше всего при участии нотариуса, который обеспечит проверку законности сделки и юридическую чистоту недвижимости. В это же время целесообразно произвести передачу денег наличными (в присутствии свидетелей, сотрудника нотариальной конторы) или через банковскую ячейку.
- Регистрация подписанного документа в Росреестре (ст.558 ГК РФ). Подтверждение прав на квартиру представляет собой выписку из ЕГРП (ст.2 ФЗ N 360 от 3 июля 2016 г.).
Продажа единственного жилья
Ограничений на реализацию недвижимого имущества, являющегося единственным местом для проживания продавца, законодательством не предусмотрено.
Сделка заключаются в обычном порядке купли - продажи недвижимости.
Рассматриваемые Правительством законопроекты об уменьшении налогового бремени для продавцов, не имеющих альтернативной жилплощади, не приняты на государственном уровне. Поэтому налог с полученной прибыли оплачивается в полном объеме.
Введённый пятилетний срок для владения квартирой, освобождающей от уплаты налога, распространяется на заключённые после 2016 года сделки (ст.217.1 НК РФ, ст.4 ФЗ N 382 от 29 ноября 2014 г.).
Ранее купленное жилье должно быть в собственности продавца не менее трёх лет, чтобы снималась обязанность уплаты налога.Размер пошлины составляет 13% от цены проданного жилья, превышающей 1 млн.рублей.
После реализации собственной квартиры гражданин обязан зарегистрироваться по месту проживания (у родственников, в приобретенной недвижимости и т.д.) в порядке и в срок, установленными Постановлением Правительства N 713 от 17 июля 1995 г. В противном случае придется заплатить штраф.
Заключение сделки при наличии загранпаспорта
Налоговыми нерезидентами (так в законодательстве обозначаются лица, имеющие паспорт другого государства) считаются граждане, прожившие на территории РФ менее 183 дней в течение одного календарного года.
Продажа недвижимости, принадлежащей таким собственникам на законных основаниях, допускается правовыми нормами и не освобождает от уплаты налога, при этом:
- денежная сумма платится в стране нахождения проданного жилья;
- ставка составляет 30% (ст.224 НК РФ);
- в течение первых четырех месяцев года, следующего за годом сделки, предоставляется декларация соответствующей формы в налоговые органы и до 15 июля уплачивается налог.
Оплата налога предусмотрена и в стране проживания иностранного гражданина. Для исключения двойного налогообложения Правительство РФ подписало соглашения с некоторыми странами мира (ст.232 НК РФ).
На владельцев загранпаспортов, реализующих жилье в России, не распространяется:
- освобождение от уплаты процента от стоимости проданной недвижимости, бывшей в собственности 3 года (а после 2016 года - 5 лет), предусмотренное ст.2171 НК РФ;
- возможность получить имущественный вычет (ст.220 НК РФ).
Продажа жилья юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем
Общества с ограниченной ответственностью и подобные им по правовому статусу юрлица при заключении сделок с недвижимостью должны учитывать нюансы проведения процедуры:
- необходимо получение согласия большинства члeнов организации путем проведения голосования на общем собрании, результат оформляется подписанием протокола;
- когда от имени юридического лица сделку осуществляет его директор, к стандартному пакету документов прикладывается выписка из Устава, разрешающая руководителю подобные действия;
- налог с продажи не взимается - при использовании ООО общей системы налогообложения (ст.149.3 НК РФ).
Особенности реализации недвижимости лицом в статусе ИП заключаются в следующем:
- в случае уплаты предпринимателем налогов по упрощённой схеме, размер и порядок налогообложения с продажи квартиры определяется на основании даты передачи права собственности на нее - до перехода на УСН или после (ст.346.25 НК РФ);
- если гражданин сумеет доказать, что жилплощадь не использовалась для коммерческой или хозяйственной деятельности с целью извлечения прибыли, то допускается получение имущественного налогового вычета (ст.224, 226 НК РФ).
Когда одна из сторон сделки — инвалид
Ограничений для купли - продажи недвижимости инвалидами законодательством не предусмотрено. Когда гражданин является дееспособным, может самостоятельно поставить подпись, сделка не отличается от операций подобного рода.
Передача прав собственности на квадратные метры оформляется соглашением в простой письменной форме. При невозможности собственноручно завизировать договор по причине наличия физических недостатков гражданин вправе поручить подписание соглашения от своего имени другому лицу, подпись которого в обязательном порядке удостоверяется нотариусом (ст.160 ГК РФ).
Признание инвалида недееспособным влечет необходимость осуществления сделок его опекуном, который действует на основании предпочтений подопечного и с разрешения органов опеки (ст.29, 37 ГК РФ).
Продажа квартиры за 1 рубль
Купля - продажа недвижимого имущества происходит по договору, который в обязательном порядке содержит указание цены (ст.555 ГК РФ) для расчета подлежащего уплате налога.
В случае передачи прав собственности на жилье между родственниками часто возникают попытки избежать лишних финансовых затрат.
Не требует уплаты налога с продажи имущество, ранее полученное в дар (ст.217.1 НК РФ), но договор дарения можно оспорить в установленных законом случаях, одаряемый рискует остаться без жилья (ст.578 ГК РФ).
Чтобы соблюсти формальности, наделить приобретателя недвижимости полными правами владения ею и избежать налога, родственники устанавливают цену жилья в размере 1 рубль.
Это нарушение: законодательством подобные сделки рассматриваются как мнимые и притворные, не имеющие юридической силы (ст.170 ГК РФ).При отклонении стоимости товара более чем на 20% от рыночной налоговые органы вправе доначислить налог до минимального уровня и добавить продавцу уплату пени (ст.40 НК РФ).
Жилые помещения маневренного фонда предназначены для малоимущих граждан.Не имеете возможность самостоятельно продать квартиру? Тогда вам следует оформить доверенность! Как это правильно сделать, читайте здесь.
Матери-одиночки могут оформить ипотеку на особых условиях. Подробнее об этом читайте здесь.
Использование сертификата на квартиру
Государственная программа помощи отдельным категориям граждан предполагает выдачу жилищного сертификата на покупку жилья:
- в сданном в эксплуатацию доме;
- у продавца - собственника;
- благоустроенного и отвечающего санитарно-техническим нормам.
Когда размера господдержки недостаточно для приобретения жилья, покупатель вправе добавить собственные сбережения (заёмные средства, материнский капитал).
Механизм использования сертификата на приобретение жилья описан в разделе V Постановления Правительства N 153 от 21 марта 2006 г.
Передача денег в счёт стоимости жилья происходит посредством банковского счета. Владелец сертификата обязан в установленный срок сдать документ в банк, где после проведения соответствующей проверки открывается счёт на обозначенную сумму. С него деньги перечисляются на счет продавца квартиры после подписания договора купли - продажи и юридического оформления сделки.
Обязательным условием является указание факта заключения сделки с использованием сертификата, его реквизитов, а также банковского счета, с которого происходит оплата приобретаемой недвижимости.
По закону купленная подобным способом квартира оформляется в собственность всех члeнов семьи владельца бумаги, дающей право на государственную субсидию.В случае затягивания банком срока проверки документов и перечисления денег, грозящего срывом сделки, решить вопрос в пользу владельца сертификата можно судебным путем.
Соблюдение юридических норм при смене собственника недвижимости позволяет избежать административных взысканий в виде штрафов, налагаемых за нарушение законодательства, гарантирует неоспоримое право владения жильем новому хозяину, уберегает от сделок с мошенниками и дополнительных трат по оплате начисленных налоговыми органами пени.
Приказ Минэкономразвития РФ №155 от 2014 года регулировал условия допуска иностранных товаров для закупок и предоставление преференций для российских....
29 01 2023 0:46:47
Этап конкурсного производства является завершающим в процедуре банкротства юридического лица, и его окончание происходит по статье 149 127-ФЗ....
28 01 2023 0:14:10
Основные изменения в Налоговом кодексе РФ в 2019 году включают в себя поправки в перечне доходов, не подлежащих налогообложению, подачи декларации и прочее....
27 01 2023 8:48:10
Управляющий в ходе конкурсного производства обязан каждые 3 месяца формировать отчет для предоставления суду и собранию кредиторов по статье 143 127-ФЗ....
26 01 2023 3:12:13
Тендеры и закупки по действующему законодательству: понятие, основные виды, порядок подготовки и проведения, роль электронной цифровой подписи....
25 01 2023 14:17:23
В марте 2019 года принят закон об оскорблении власти. Кому и какие штрафы теперь грозят?...
24 01 2023 1:40:30
В 2019 году не нужно получать разрешение на строительство дома на собственном участке, достаточно лишь уведомить власти о планируемых работах....
23 01 2023 17:39:10
В какой газете публикуются аукционы земельных участков? Как проводятся т opги? Участие в аукционе. Приобретение земельного надела без проведения торгов....
22 01 2023 12:18:59
Депутаты Госдумы России в третьем чтении одобрили законопроект, по которому теперь родных братьев и сестер будут зачислять в один детский сад или школу....
21 01 2023 3:50:18
Как вернуть в магазин телефон купленный в кредит? Особенности возврата, необходимые документы, порядок расторжения кредитного договора....
20 01 2023 21:21:45
Какой срок сдачи декларации по НДС. Ответственность и штрафы за несвоевременную сдачу налоговой декларации. Сроки хранения налоговых документов....
19 01 2023 23:58:34
Порядок проведения процедуры регистрации СМИ Роскомнадзором со всеми особенностями подачи документации. Способы направления заявления и сроки рассмотрения....
18 01 2023 9:28:43
Для выхода на льготную пенсию медработникам недостаточно наработать установленный по закону стаж и иметь указанный уровень ИПК. Новые изменения позволяют получать пенсионные пособия лишь по истечении отсрочки. В 2019 году она равна 6 месяцам, но будет постепенно повышаться до 5 лет....
17 01 2023 12:13:47
Банкротство юридического лица предполагает прохождение ряда последовательных этапов. Для его инициации нужно учитывать основания и последствия процедуры....
16 01 2023 7:42:38
Расчет пенсии сотрудников уголовно-исполнительной системы: подробная инструкция по использованию онлайн калькулятора. Данные для работников ФСИН на 2018 год....
15 01 2023 7:17:16
Продажа квартиры в долевой собственности. Правовой статус долевой собственности. Согласие собственников на продажу. Ответственность за нарушение закона....
14 01 2023 23:20:19
Кредиторы направляют свои требования к должнику в течение месяца с момента введения процедуры наблюдения по ст. 71 №127-ФЗ "О несостоятельности"....
13 01 2023 9:55:20
Что можно считать введением потребителя в заблуждение? Как составить жалобу и куда ее подавать? Какова ответственность за введение в заблуждение?...
12 01 2023 6:22:45
Описание процедуры перевода средств со счета оператора Теле2 на карточный счет Сбербанка. Способы возврата, расходы на комиссию и действующие лимиты....
11 01 2023 3:42:23
Продажа квартиры с несколькими собственниками: порядок согласно законодательству, отличительные черты, договор купли-продажи, продажа квартиры без согласия....
10 01 2023 23:51:50
Пример заполнения и бланк декларации по НДС в формате exel и pdf. Изменения в отдельных разделах и правила сдачи отчетности в 2019 году....
09 01 2023 3:57:48
К обязанностям финансового управляющего входит проверка сделок должника, заключенных за последнее время. При необходимости он может их оспорить....
08 01 2023 22:29:42
Ответственность за нарушение сроков выполнения работ по договору подряда содержится в законодательстве или определяется по соглашению сторон в договоре....
07 01 2023 16:28:56
Публичная форма собственности земельного участка: понятие и законодательное регулирование, основания для возникновения, требования к участкам, права и обязанности участников, отличия от частной собственности...
06 01 2023 8:45:46
Значение кодов бюджетной классификации при уплате пеней и штрафов по НДС и способы исправления ошибок. Как работать с налоговой инспекцией?...
05 01 2023 12:48:39
Трудовая книжка как документ строгой отчетности: нормативные особенности и форма документа. Стандарт оформления: какие бланки действуют в настоящее время?...
04 01 2023 23:26:10
Список продукции, подлежащей обязательной сертификации. Какие товары не подлежат сертификации и подтверждению качества в виде декларации соответствия?...
03 01 2023 10:25:48
Что нужно знать, чтобы не допустить ошибок в обмене электронных железнодорожных билетов? Какие условия и ограничения существуют?...
02 01 2023 8:34:13
Уже с 1 июля 2019 года в России начнет действовать новый регламент эксплуатации трaнcпортных средств, ввезенных из-за рубежа. Эксперты предрекают существенные ограничения для езды на авто с правым рулем. Однако о полном запрете речи все же не идет....
01 01 2023 14:33:14
Изменения в законодательстве: перенос обязанности по установке электросчетчиков на поставщиков ресурсов; отказ от приборов на воду и проверка учета воды....
31 12 2022 17:32:43
В соответствии с Законом "О защите прав потребителей" покупатель, столкнувшийся с некачественным товаром, вправе требовать от продавца возмещения денег....
30 12 2022 1:56:52
Заявление на алименты на жену: когда подается? Перечень оснований. Куда необходимо подать? Правила заполнения заявления. Что оно содержит? Образец заявления на содержание супруги....
29 12 2022 19:15:41
Мониторинг в сфере закупок по 44-ФЗ: правила и порядок проведения, цели, отчетные документы, случаи проведения аудита по итогам результатов мониторинга....
28 12 2022 7:34:19
Работники компании имеют право подать коллективную жалобу на сотрудника при недобросовестном исполнении тем своих обязанностей....
27 12 2022 3:20:38
ФЗ №257, который вступает в силу в ноябре 2019 года, изменяет процесс регулирования правового статуса иностранцев на территории РФ....
26 12 2022 7:36:22
Усыновить младенца из роддома достаточно сложно. Важно обладать полной информацией о перечне необходимых документов и нюансах процедуры....
25 12 2022 12:35:37
Есть ли возможность подать заявление в суд на выплату алиментов через Госуслуги? Какими возможностями могут воспользоваться пользователи Госуслуг? Есть ли разница по регионам проживания?...
24 12 2022 5:56:42
Семья может быть признана малоимущей только в том случае, если ее официальный доход на каждого члeна семьи меньше прожиточного минимума....
23 12 2022 19:22:48
Есть ли возможность сдать железнодорожный билет за другого человека? От чего зависят суммы удержаний? В какие сроки происходит возврат денег?...
22 12 2022 19:49:10
Условия контpaкта на поставку товаров, работ или услуг определяются закупочной документацией. Сроки исполнения и оплаты регулируются законом №44-ФЗ....
21 12 2022 17:26:23
Закупка ОСАГО по 44-ФЗ: правила и особенности проведения, формирование начальной максимальной цены контpaкта и формула ее расчета....
20 12 2022 22:42:22
Чтобы сократить время на обмен товара или возврат денег, необходимо знать, как правильно оформить заявление или претензию и какие документы нужно приложить....
19 12 2022 4:15:16
Как получить справку о регистрации по месту жительства образец свидетельства выписку архивные сведения через базу данных мфц....
18 12 2022 13:11:56
От чего зависит размер штрафа? За какие еще нарушения есть штрафы? Уплачивает ли штраф владелец помещения и в каких случаях не наступает ответственность?...
17 12 2022 16:46:41
Федеральный закон № 44-ФЗ "О контpaктной системе" и основные способы определения поставщиков: виды, правила определения используемого способа закупки....
16 12 2022 14:18:18
Преимущества при закупках по 44-ФЗ: правила и порядок получения, перечень льготных категорий, механизм подтверждения права на преференции....
15 12 2022 5:31:12
Налоговый вычет при покупке доли в квартире: правила до и после 2014 г. Размер, примеры расчета. Что делать если платежные документы на 1 собственника?...
14 12 2022 7:51:16
Сроки гарантийного ремонта по Закону "О защите прав потребителей". Что делать, если гарантийный ремонт длится более 45 дней?...
13 12 2022 15:13:33
Статья 3 ФЗ №127 "О банкротстве" содержит перечень признаков финансовой несостоятельности юрлица, которые учитывает суд при рассмотрении искового заявления....
12 12 2022 3:17:10
Муниципальная собственность на землю: возникновение муниципальной собственности, объекты и субъекты, какие земли находятся в муниципальной собственности...
11 12 2022 15:20:54
Еще:
Законы -1 :: Законы -2 :: Законы -3 :: Законы -4 :: Законы -5 :: Законы -6 :: Законы -7 :: Законы -8 :: Законы -9 :: Законы -10 :: Законы -11 :: Законы -12 ::
Чем отличается контpaкт от договора по 44-ФЗ и что заключается с государственными заказчиками?
АльфаСтрахование-Жизнь: порядок отказа от страховки, заявление на возврат денежных средств,
Калькулятор сроков проведения открытого конкурса по 44 ФЗ, таблица этапов для электронной формы. Расчет при НМЦ от миллиона рублей или более
Принадлежность к виду юридического лица в госзакупках по 223-ФЗ: как ООО зарегистрироваться в ЕИС?
Что делать, если потерял банковскую карту за границей: куда обращаться и как получить с нее деньги?
Как стать депутатом в своем городе: инструкция для тех, кто хочет быть народным избранником
Согласие на расторжение бpaка: правила составления и образец
Неустойка по Закону "О защите прав потребителей": размер пени, калькулятор расчета
Алгоритм возврата аванса при расторжении договора оказания услуг: особенности и сроки
Жалоба на ответ прокурора к вышестоящему прокурору: образец оформления и способы подачи
Закупка энергоносителей по 223-ФЗ: что это, нужно ли оформлять извещение и отражать сведения в ЕИС? Образец договора
Как стать арбитражным управляющим по банкротству? Требования, особенности подготовки, стажировки и вступления в СРО
Уведомление работодателю о пропуске работы через СМС — законно ли и могут ли за это уволить
Можно ли не ходить в суд на развод 
Написать заявление о пропаже телефона