Покупка квартиры у юридического лица. Риски покупателя
Покупка недвижимости у юридического лица требует внимательного подхода. Прежде всего, это связано с более сложной процедурой оформления документов. Кроме того среди подобных сделок гораздо больше мошенничества, чем в случаях купли-продажи между физлицами.
СодержаниеПоказатьПокупка недвижимости
Для акционерных обществ законодательством предусмотрена обязанность особого порядка совершения сделок с ценным имуществом. Для совершения крупных сделок им нужно получить согласие от всех участников (акционеров) организации. Этот документ может быть оформлен в виде решения совета директоров или протокола заседания акционеров.
Он обязателен для случаев, когда стоимость сделки превышает 25% активов предприятия или если это предусмотрено уставом и иными учредительными документами. Если продажа квартиры не относится к разряду крупных сделок, то юридическое лицо обязано подтвердить этот факт документально.
Как минимизировать риски?
Для проверки чистоты сделки нужно следовать следующим правилам:
- Получить решение о согласии на совершение или последующее одобрении крупной сделки, подписанное представителями совета директоров (акционеров, учредителей). В этом документе должна быть отражена информация о компании (продавце недвижимости), предмете сделке, цене, существенных условиях и выгодоприобретателе (покупателе), если таковой определён на момент подписания решения, а также информация о сроках заключения сделки. Эта обязанность обусловлена статьёй № 46 ФЗ–14. Решение о согласии на совершение сделки должно быть заверено у нотариуса, в соответствии с пунктом 3, статьи № 67.1 Гражданского Кодекса России, кроме случаев, если акционерное общество открыто единственным участником. Либо присутствовать на собрании акционеров (учредителей) предприятии, во время принятия решения о допустимости проведения сделки. Это возможно при отсутствии документальных оснований, запрещающих находится на заседаниях.
- Изучить документы о компании. Покупатель имеет право ознакомиться с уставом компании и иными учредительными документами, влияющими на сделки с недвижимостью. С их помощью можно проверить законность документа о согласии акционеров на продажу квартиры. Сверку нужно проводить на основании решения об утверждении исполнительного органа компании.
- Ознакомится с документами, устанавливающей право на владение или доверительное управление квартирой.
Ещё один важный шаг – это изучение выписки из ЕГРП. Этот документ позволит получить информацию об арестах, залоге, ипотеке и иных действиях, препятствующих продаже.
Обратите внимание, что если квартира была приобретена позже 15.07.16 г., то именно этот документ будет предоставлен для подтверждения права собственности.Если же недвижимость находится в собственности дольше, то выписку из ЕГРП придётся заказывать. Делать это лучше непосредственно перед заключением сделки (желательно за несколько дней), в таком случае у покупателя будет максимально достоверная информация о квартире.
Нюансы сделки
Желательно приобретать недвижимость, находящуюся в собственности более трёх лет.
Именно этот срок установлен для оспаривания сделок с недвижимостью.
Это значит, что если квартира была приобретена юридическим лицом с нарушениями, то предыдущий владелец в течение этого времени сможет оспорить правомерность сделки.
Не обязательным, но не менее важным может стать изучение выписки из домовой книги. Этот документ позволит узнать обо всех лицах, зарегистрированных в этой квартире. Если в этой недвижимости прописаны несовершеннолетние лица, требуйте у продавца разрешение, выданное органом опеки и попечительства. При его отсутствии сделка будет считаться недействительной.
В идеальном варианте на момент продажи в квартире никто не должен быть прописан. Если такой возможности нет, то в договоре нужно указать сроки в течение которых, эти лица будут выписаны.
Для гарантии выписки можно разбить сумму выплаты за квартиру на две части. Первая вносится в момент подписания договора, а вторая после выписки лиц, имеющих прописку в этой квартире.Продажа по доверенности
В большинстве случаев при продаже квартиры юридическим лицом сделкой занимается доверенное лицо, а не генеральный директор. Этот документ может быть трёх видов:
- Генеральная доверенность – документ, обуславливающий право на замещение действий генерального директора.
- Разовая доверенность даёт разрешение только на совершение конкретной операции.
- Специальные доверенности – это специфичные документы, разрешающие представителю выполнять какие-то однородные действия. Чаще всего, её используют в судебных разбирательствах, но она может давать полномочия на совершение действий, касающихся купли-продажи недвижимости.
При изучении доверенности нужно обратить внимание на виды и типы сделок, которые имеет право совершать представитель компании.
К примеру, это может быть право на перевод денежных средств, получение правоустанавливающих документации, полномочия на подпись определенных видов документов и т. п. Важно не забыть ознакомится со сроком действия доверенности и сверить подпись генерального директора компании.
Единовременную выплата из накопительной части пенсии — правильное оформление и вся информация в нашем материале.Весь список документов, необходимый для оформления пенсии, находится здесь.
О повышении пенсионного возраста и связанных с этим изменениях в выплатах читайте в этой статье. У нас — самая подробная информация!
Правила оформления договора
При составлении договора купли-продажи квартиры у юридического лица нужно следовать следующим правилам:
- Он может быть заключён только в письменном виде, в количестве экземпляров равном количеству сторон сделки.
- Договор должен быть зарегистрирован в органе государственной регистрации сделок с недвижимостью.
- В нём должны быть указаны полные данные о продаваемом объекте недвижимости: местонахождение, площадь, кадастровая стоимость объекта и т. д.
- В договоре обязательно должна быть указана полная стоимость совершения сделки.
- В нем должны быть отражены все лица, которые сохраняют право пользования квартирой, если таковые имеются. К примеру, если продажа осуществляется по договору ренты.
Образец договора купли-продажи квартиры от юридического лица физическому лицу можно посмотреть тут.
Отзывы (через Facebook):
Оставить отзыв с помощью аккаунта FaceBook:
Размер ежемecячного пособия на ребенка до полутора лет напрямую зависит от того, было ли лицо, получающее выплаты, трудоустроено официально или нет. Калькулятор расчета....
21 06 2021 2:25:57
Порядок получения налогового вычета при покупке квартиры работающим пенсионером. Оформление, необходимые документы, особенности для работающих пенсионеров....
20 06 2021 3:56:28
По закону проведение ремонта в подъезде является обязанностью управляющей компании. Он производится за счет взносов собственников квартир....
19 06 2021 4:42:27
Преднамеренное и фиктивное банкротство являются уголовными преступлениями. Чтобы выявить признаки проводится экспертиза деятельности фирмы за 3 года....
18 06 2021 0:23:44
Объекты жилищного фонда это Ряд специалистов выделяют жилищный фонд социального использования (жилые помещения, предоставляемые гражданам для проживания в...
17 06 2021 8:56:27
Как оформить землю на даче в собственность: процеДypa оформления в собственность дачного участка, необходимые документы и порядок действий...
16 06 2021 4:56:31
Нововведения в Закон "О защите прав потребителей" в 2019 году регулируют деятельность агрегаторов, права, обязанности и ответственность их владельцев....
15 06 2021 12:46:46
В каких случаях можно подавать жалобу председателю Верховного Суда РФ? Кто имеет право подавать жалобу? Как ее правильно написать и подать? Образец жалобы....
14 06 2021 4:40:36
Финансовое оздоровление при банкротстве юридического лица представляет собой реабилитационную процедуру, которая вводится на срок до 2 лет....
13 06 2021 21:18:30
Гарантийные обязательства в строительстве: правовые нормы и ответственность застройщика. В каких случаях подрядчик обязан провести гарантийное обслуживание?...
12 06 2021 0:45:27
Если заемщик не торопится возвращать денежные средства по договору займа, то кредитор составляет досудебную претензию и передает ее должнику....
11 06 2021 19:35:52
Федеральный закон "О контpaктной системе" и обеспечение исполнения контpaкта: понятие, правила использования, основные варианты и нюансы....
10 06 2021 16:20:48
Вступил в силу ФЗ №286 от 02.08.2019 года, который изменил правила государственной регистрации сделок с недвижимостью с использованием электронной подписи....
09 06 2021 20:34:40
Описание процедуры создания и размещения плана закупок по нормам закона № 223-ФЗ. Инструкция по заполнению типовой формы плана и правила внесения изменений....
08 06 2021 21:26:45
Какой срок исковой давности по оплате капитального ремонта многоквартирных домов предусмотрен законодательством? Чем грозит возникновение задолженности?...
07 06 2021 18:11:48
Законодательное пояснение возможности обмена и возврата непродовольственного товара в в магазин: положения статьи 25 ЗоПП. Правила совершения обмена....
06 06 2021 10:40:14
На рассмотрении находится законопроект, благодаря которому, работники получат возможность направлять заявления об отпусках и увольнениях в электронном виде....
05 06 2021 6:30:33
Может ли муж продать квартиру жене? Правила оформления и основные особенности. Выделение доли недвижимости. Оформление права собственности....
04 06 2021 16:30:22
Есть ли необходимость регистрировать баню? Чем регламентируется возведение хозяйственных построек на участке под индивидуальное строительство жилья?...
03 06 2021 9:15:46
Трудовая книжка является основным документом, подтверждающим стаж гражданина. Существуют определенные правила ее заполнения и оформления титульного листа....
02 06 2021 11:47:32
Для подтверждения совершения факта купли-продажи используются кассовые и товарные чеки. Что такое товарный чек и каковы требования к его заполнению?...
01 06 2021 20:52:42
Как происходит развод через суд? Когда обращаются в районный, а когда в мировой суд? Какими именно вопросами занимаются при разводе суды?...
31 05 2021 6:52:29
НДС налогового агента в декларации по НДС: кто является налоговым агентом, как отчитаться перед налоговой службой, какие разделы в декларации заполнять и в какой строк подавать...
30 05 2021 13:56:11
Жалоба на действие и бездействие сотрудников полиции: нормативная база, причины подачи жалобы, инстанции обращения, правила составления жалобы и ее образец....
29 05 2021 0:43:37
В 2019 году КБК подвергся существенным изменениям: нововведения в сфере таможни и страховых взносов на ОПС. Внесены новые коды для уплаты налогов....
28 05 2021 13:51:32
Что такое предоплата за автомобиль в автосалоне? Как вернуть предоплату: какие действия необходимо осуществить и может ли дилер отказать в возврате задатка?...
27 05 2021 14:16:35
Возврат автозапчасти в магазин: законодательное регулирование и сроки возврата. ПроцеДypa возврата автозапчасти при надлежащем и ненадлежащем качестве....
26 05 2021 21:46:21
Договор по 223-ФЗ: правила заключения, внесение изменений, порядок расторжения, сроки публикации сведений в ЕИС, рамочный договор и его функции....
25 05 2021 21:26:45
Документы необходимые для постановки участка земли на кадастровый учет: как подать документы, перечень, стоимость и сроки...
24 05 2021 0:58:38
Порядок удержания алиментных платежей с заработной платы. Необходимые документы, оформление, сроки и стоимость. Алименты с больничного листа удерживаются или нет 2018?...
23 05 2021 14:22:39
Продажа квартиры дистанционно: как собственнику организовать процесс, находясь в другом городе. Перечень документов, необходимых для подготовки к продаже....
22 05 2021 0:21:43
В задачи Роспотребнадзора входит контроль качества продуктов питания, продающихся в российских магазинах и импортируемых из зарубежных стран....
21 05 2021 14:48:50
Как производители кодируют ценную информацию о своих бьюти-товарах? Как самостоятельно проверить духи и косметику по штрих и батч кодам?...
20 05 2021 8:54:16
Как вернуть ошибочно перечисленные деньги мирным путем и через суд? Как происходит возврат? Какую ответственность несет получатель? Срок возврата....
19 05 2021 20:39:34
Что означают понятия жалоба, рекламация и претензия? В каких случаях они применяются? Есть ли отличия между этими понятиями?...
18 05 2021 18:22:39
Иногда покупатель по разным причинам возвращает товар поставщику. Как же осуществляется выплата налога на добавленную стоимость в таких случаях?...
17 05 2021 22:45:22
Пособие на ранних сроках беременности 00 Право на пособие в ранние сроки имеют женщины, вставшие на учет в медицинских организациях в срок до недель...
16 05 2021 3:53:48
Для кого предусмотрено освобождение от обязанности по уплате НДС? Какими документами подтверждается? В какой срок должно предоставляется подтверждение?...
15 05 2021 19:11:59
Особенности несостоятельности банкротства кредитных организаций заключаются в правовом статусе данных учреждений и их праве проводить финансовые операции....
14 05 2021 12:57:32
Можно ли сдавать жилье без регистрации человека в квартире? Особенности для собственника и арендатора. Когда арендатор может претендовать на квартиру?...
13 05 2021 23:35:57
Отзыв ранее выставленной претензии: правила составления и образец письма, случаи возможности направления, правила отправления документов....
12 05 2021 0:22:23
Постановка автомобиля на регистрационный учет при временной прописке по месту пребывания. Перечень необходимых документов, стоимость и сроки оформления....
11 05 2021 0:37:35
Что входит в категорию в Количество водительских прав предполагается увеличить, а водителей и сотрудников ГИБДД запутать (см. таблицу). Права будут разделены...
10 05 2021 7:46:10
С самого рождения каждый человек наделяется определенной совокупностью прав, на которые никто не может посягать. Каждое из них имеет свои особенности....
09 05 2021 18:24:26
Привилегии чернобыльцам: перечень социальных и налоговых льгот. Изменения законодательства в 2019 году. Индексация выплат с учетом инфляции....
08 05 2021 13:55:38
Принцип работы и особенности использования сервиса расчетов от Сбербанка. Как проходят сделки по купле-продажи недвижимости с использованием этого сервиса?...
07 05 2021 16:30:10
Удостоверяющий документ права на земельный участок (свидетельство, выписка из ЕГРП, выписка из ЕГРН). Ошибка в документе и восстановление в случае утери....
06 05 2021 9:39:45
Перечень документов для регистрации по месту жительства: свидетельство, заявление на постоянную прописку, пример заполнения....
05 05 2021 8:58:22
Описание действующих государственных программ по предоставлению жилищных субсидий. Права граждан на субсидии и процеДypa их оформления....
04 05 2021 6:43:51
Список продукции, подлежащей обязательной сертификации. Какие товары не подлежат сертификации и подтверждению качества в виде декларации соответствия?...
03 05 2021 21:25:11
Еще:
Законы -1 :: Законы -2 :: Законы -3 :: Законы -4 :: Законы -5 :: Законы -6 :: Законы -7 :: Законы -8 :: Законы -9 :: Законы -10 :: Законы -11 :: Законы -12 ::
