Покупка квартиры у юридического лица. Риски покупателя
Покупка недвижимости у юридического лица требует внимательного подхода. Прежде всего, это связано с более сложной процедурой оформления документов. Кроме того среди подобных сделок гораздо больше мошенничества, чем в случаях купли-продажи между физлицами.
СодержаниеПоказатьПокупка недвижимости
Для акционерных обществ законодательством предусмотрена обязанность особого порядка совершения сделок с ценным имуществом. Для совершения крупных сделок им нужно получить согласие от всех участников (акционеров) организации. Этот документ может быть оформлен в виде решения совета директоров или протокола заседания акционеров.
Он обязателен для случаев, когда стоимость сделки превышает 25% активов предприятия или если это предусмотрено уставом и иными учредительными документами. Если продажа квартиры не относится к разряду крупных сделок, то юридическое лицо обязано подтвердить этот факт документально.
Как минимизировать риски?
Для проверки чистоты сделки нужно следовать следующим правилам:
- Получить решение о согласии на совершение или последующее одобрении крупной сделки, подписанное представителями совета директоров (акционеров, учредителей). В этом документе должна быть отражена информация о компании (продавце недвижимости), предмете сделке, цене, существенных условиях и выгодоприобретателе (покупателе), если таковой определён на момент подписания решения, а также информация о сроках заключения сделки. Эта обязанность обусловлена статьёй № 46 ФЗ–14. Решение о согласии на совершение сделки должно быть заверено у нотариуса, в соответствии с пунктом 3, статьи № 67.1 Гражданского Кодекса России, кроме случаев, если акционерное общество открыто единственным участником. Либо присутствовать на собрании акционеров (учредителей) предприятии, во время принятия решения о допустимости проведения сделки. Это возможно при отсутствии документальных оснований, запрещающих находится на заседаниях.
- Изучить документы о компании. Покупатель имеет право ознакомиться с уставом компании и иными учредительными документами, влияющими на сделки с недвижимостью. С их помощью можно проверить законность документа о согласии акционеров на продажу квартиры. Сверку нужно проводить на основании решения об утверждении исполнительного органа компании.
- Ознакомится с документами, устанавливающей право на владение или доверительное управление квартирой.
Ещё один важный шаг – это изучение выписки из ЕГРП. Этот документ позволит получить информацию об арестах, залоге, ипотеке и иных действиях, препятствующих продаже.
Обратите внимание, что если квартира была приобретена позже 15.07.16 г., то именно этот документ будет предоставлен для подтверждения права собственности.Если же недвижимость находится в собственности дольше, то выписку из ЕГРП придётся заказывать. Делать это лучше непосредственно перед заключением сделки (желательно за несколько дней), в таком случае у покупателя будет максимально достоверная информация о квартире.
Нюансы сделки
Желательно приобретать недвижимость, находящуюся в собственности более трёх лет.
Именно этот срок установлен для оспаривания сделок с недвижимостью.
Это значит, что если квартира была приобретена юридическим лицом с нарушениями, то предыдущий владелец в течение этого времени сможет оспорить правомерность сделки.
Не обязательным, но не менее важным может стать изучение выписки из домовой книги. Этот документ позволит узнать обо всех лицах, зарегистрированных в этой квартире. Если в этой недвижимости прописаны несовершеннолетние лица, требуйте у продавца разрешение, выданное органом опеки и попечительства. При его отсутствии сделка будет считаться недействительной.
В идеальном варианте на момент продажи в квартире никто не должен быть прописан. Если такой возможности нет, то в договоре нужно указать сроки в течение которых, эти лица будут выписаны.
Для гарантии выписки можно разбить сумму выплаты за квартиру на две части. Первая вносится в момент подписания договора, а вторая после выписки лиц, имеющих прописку в этой квартире.Продажа по доверенности
В большинстве случаев при продаже квартиры юридическим лицом сделкой занимается доверенное лицо, а не генеральный директор. Этот документ может быть трёх видов:
- Генеральная доверенность – документ, обуславливающий право на замещение действий генерального директора.
- Разовая доверенность даёт разрешение только на совершение конкретной операции.
- Специальные доверенности – это специфичные документы, разрешающие представителю выполнять какие-то однородные действия. Чаще всего, её используют в судебных разбирательствах, но она может давать полномочия на совершение действий, касающихся купли-продажи недвижимости.
При изучении доверенности нужно обратить внимание на виды и типы сделок, которые имеет право совершать представитель компании.
К примеру, это может быть право на перевод денежных средств, получение правоустанавливающих документации, полномочия на подпись определенных видов документов и т. п. Важно не забыть ознакомится со сроком действия доверенности и сверить подпись генерального директора компании.
Единовременную выплата из накопительной части пенсии — правильное оформление и вся информация в нашем материале.Весь список документов, необходимый для оформления пенсии, находится здесь.
О повышении пенсионного возраста и связанных с этим изменениях в выплатах читайте в этой статье. У нас — самая подробная информация!
Правила оформления договора
При составлении договора купли-продажи квартиры у юридического лица нужно следовать следующим правилам:
- Он может быть заключён только в письменном виде, в количестве экземпляров равном количеству сторон сделки.
- Договор должен быть зарегистрирован в органе государственной регистрации сделок с недвижимостью.
- В нём должны быть указаны полные данные о продаваемом объекте недвижимости: местонахождение, площадь, кадастровая стоимость объекта и т. д.
- В договоре обязательно должна быть указана полная стоимость совершения сделки.
- В нем должны быть отражены все лица, которые сохраняют право пользования квартирой, если таковые имеются. К примеру, если продажа осуществляется по договору ренты.
Образец договора купли-продажи квартиры от юридического лица физическому лицу можно посмотреть тут.
Возбуждение дела о банкротстве физических и юридических лиц происходит на основании рассмотрения поступившего заявления о банкротстве в арбитражном суде....
27 05 2022 14:46:25
Обязательна ли онлайн-касса для индивидуального предпринимателя на ЕНВД в 2019 году? Как выбрать и установить аппарат? Пошаговая инструкция по подключению....
26 05 2022 14:28:46
Уточненное исковое заявление гпк с 07.0.9. года я, С. Ю. В. состоял в бpaке с С. Е. В. Решением мирового судьи судебного участка № И. района С. края бpaк...
25 05 2022 10:39:47
В 2019 году Правительство РФ окончательно утвердило перечень потенциально опасных собак, содержание и выгул которых требует от владельцев особого внимания....
24 05 2022 20:36:20
Кто имеет право на наследство, если нет надлежащим образом оформленного завещания? Порядок вступления в наследство. Сколько стоит принятие наследства?...
23 05 2022 12:22:28
План-график закупок по 44-ФЗ: сроки создания, сведения, правила размещения с направлением на контроль и без него, возможности внесения изменений....
22 05 2022 19:38:45
Как узнать сроки проведения капитального ремонта многоквартирного дома по адресу? Кто устанавливает сроки ремонта МКД? Сроки проведения работ по закону....
21 05 2022 13:32:19
Арбитражный управляющий в деле о банкротстве юрлица: понятие, требования, права и обязанности, порядок назначения и правила привлечения к ответственности....
20 05 2022 17:45:29
Виды гарантийных писем по договорным обязательствам, их плюсы и минусы. Правила составления и оформления гарантийных писем. Образец бланка письма....
19 05 2022 19:52:39
Федеральный закон №44-ФЗ об изменении существенных условий и расторжении государственного контpaкта: правила одностороннего и частичного расторжения....
18 05 2022 15:53:17
Какие мошеннические схемы при переводе денежных средств на телефон бывают? Как не попасться на удочку мошенников и куда необходимо жаловаться?...
17 05 2022 11:39:39
Под обоснованием НМЦК понимается процесс определения заказчиком предельной стоимости закупки, которую он не может превышать. Методы определения и расчета....
16 05 2022 3:24:34
Для осуществления закупок бюджетными учреждениями по нормам 44-ФЗ они обязаны создать контpaктную службу или назначить контpaктного управляющего....
15 05 2022 7:48:58
Обращение в Роспотребнадзор с жалобой на нарушение прав потребителя. Номера телефонов горячей линии, а также иные варианты получения консультаций....
14 05 2022 6:45:49
Описание процедуры списания долгов за коммунальные услуги при истечении срока исковой давности. Порядок действий и ответственность по закону....
13 05 2022 15:11:34
На пенсию на 2 года раньше могут выйти мужчины от 63 лет и женщины от 58 лет, состоящие на учете в службе занятости и имеющие страховой стаж в 25 и 20 лет....
12 05 2022 3:37:36
Реализация квартиры при участии риэлтора: правила сделки, плюсы и минусы помощи посредника, безопасность продажи квартиры без участия хозяина жилья....
11 05 2022 16:44:15
Можно ли получить лицензию на оружие имея временную регистрацию? Какая ответственность предусмотрена за несвоевременную регистрацию?...
10 05 2022 16:15:24
Чтобы знать права ребенка необходимо знать конституционные права детей и права, прописанные в международном документе о защите прав ребенка - Конвенции ООН....
09 05 2022 6:54:11
Стадия верификации что это Иммуноферментный анализ (ИФА) – является первым скрининговым этапом обследования, а также одним из основных методов диагностики ВИЧ...
08 05 2022 19:51:23
Реструктуризация долгов юридических лиц применяется в целях восстановления платежеспособности организации и представляет собой облегчение условий выплат....
07 05 2022 11:22:32
Что такое претензия о возмещении материального ущерба? Как оформить и подать претензию? Какие документы приложить и какую сумму для возмещения указать?...
06 05 2022 9:15:46
Суть документа, особенности применения, нюансы заполнения. Из чего структурно состоит УПД? Как изменился формат после официальных нововведений?...
05 05 2022 3:35:51
Трудовая книжка является основным документом, подтверждающим стаж гражданина. Существуют определенные правила ее заполнения и оформления титульного листа....
04 05 2022 16:57:25
Какая обязательная доля в наследстве для пенсионеров После cмepти родственника у его родных часто возникает вопрос, как можно получить имущество, которое после...
03 05 2022 10:53:13
Деловые линии не всегда предоставляют услуги качественно, поэтому клиенты должны знать, как им защитить свои права. Порядок составления и подачи претензии....
02 05 2022 7:49:49
В случае если арбитражный суд признает заявление о признании должника банкротом обоснованным, он вводит в отношении него процедуру наблюдения....
01 05 2022 12:32:32
Переход доли в уставном капитале в соответствии со статьей 21 закона №14-ФЗ «Об ООО», преимущественное право выкупа и его прекращение, извещение о продаже....
30 04 2022 6:29:42
Принятие авансового платежа к вычету по НДС без счета-фактуры: позиция фискальных ведомств и решения судебных органов. Правило выдачи наличных под отчет....
29 04 2022 21:50:45
Статья 28 Закона РФ "О защите прав потребителей" чётко определяет меры, которые применяются при нарушении сроков выполнения работ или оказания услуг....
28 04 2022 12:16:20
Принудительная ликвидация юридического лица осуществляется исключительно в судебном порядке при наличии веских оснований для закрытия организации....
27 04 2022 19:51:39
С 2020 года меняются требования к кадастровым инженерам. Они несут административную ответственность и их материальные риски должны быть застрахованы....
26 04 2022 10:57:18
Работник ушел на больничный. В период болезни привлечь к работе его нельзя. Но что делать, если он сам изъявляет желание помочь? Правовые последствия....
25 04 2022 2:34:45
Система Электронный бюджет - это разработанная Минфинансов бюджетная структура, которая позволяет заказчикам формировать, размещать, изменять закупки....
24 04 2022 8:43:49
Право на получение детского пособия до 16 лет принадлежит малоимущим слоям населения. Порядок его выплаты определен в региональном законодательстве....
23 04 2022 13:57:43
В 2020 году были введены новые ограничения в части процентной ставки по потребительским кредитам. Изменились ограничения суммы переплаты по микрозаймам....
22 04 2022 9:16:44
Преимущества, особенности и условия предоставления электронной формы счетов-фактур по НДС. На что обратить внимание, какой должна быть электронная подпись?...
21 04 2022 18:14:55
Размер госпошлины за подачу кассационной жалобы по гражданскому делу установлен Налоговым кодексом РФ и един для всей территории страны....
20 04 2022 6:53:31
Перепрописка ребенка в другую квартиру Хочу перепрописать ребенка из одной квартиры в другую бех его согласия Хочу перепрописать ребенка из одной квартиры в...
19 04 2022 11:45:31
Нужно ли менять идентификационный номер налогоплательщика при смене фамилии? Правила заполнения заявления на смену ИНН, пакет документов....
18 04 2022 5:50:17
Программа реновации в ЮЗАО затронет 520 строений в следующих районах: Зюзино, Черемушки, Котловка, Коньково, Ясенево, Академический и Ломоносовский районы....
17 04 2022 14:57:29
Образец формы 21001 для регистрации физического лица в качестве ИП. Необходимые данные для заполнения, требования к оформлению и пошаговая инструкция....
16 04 2022 17:13:23
Возможно ли продлить регистрацию, если истек срок ее действия? Что необходимо предпринять, если свидетельство о регистрации было потеряно?...
15 04 2022 14:20:35
Определение общего трудового стажа производится для различных целей. Он является основой для начисления больничных листов, выслуги лет, пенсии....
14 04 2022 17:53:14
Акт приемки товара по 44-ФЗ: понятие, правила и образец составления, требования к содержанию, основные нюансы, сопровождающие документы....
13 04 2022 8:57:30
Продают ли банки квартиры? Сниженная процентная ставка и первоначальный взнос при продаже. Соглашение о передаче квартиры в счёт погашения долга....
12 04 2022 19:21:27
Продажа единственного жилья. Как правильно оформить сделку, имея загранпаспорт? Сделка купли-продажи квартиры с юрлицом, инвалидом, владельцем сертификата....
11 04 2022 4:26:27
Приватизация садового участка: приватизация участка в СНТ, как провести приватизацию, какие документы нужны, процеДypa оформления приватизации, сбор документов...
10 04 2022 9:48:45
Что и как можно строить на землях ЛПХ? Как это контролируется по закону? Список разрешённых для строительства объектов на землях для введения хозяйства....
09 04 2022 12:43:25
Приобретение квартиры с долгами по коммунальным счетам - как себя обезопасить? Порядок действий покупателя по установлению наличия задолженностей....
08 04 2022 2:50:16
Еще:
Законы -1 :: Законы -2 :: Законы -3 :: Законы -4 :: Законы -5 :: Законы -6 :: Законы -7 :: Законы -8 :: Законы -9 :: Законы -10 :: Законы -11 :: Законы -12 ::
