Как проводится оценка сервитута на земельный участок?
За сервитут, как и за любое другое право пользования землей или иным недвижимым имуществом, надо платить.
Размер этой платы устанавливается, как правило, после проведения всесторонней комплексной оценки всех тех обстоятельств, которые наступают для владельца обремененного имущества после установления сервитута.
- Что такое сервитут на земельный участок?
- Кто имеет право проводить оценку сервитута на земельный участок?
- Что включается в оценку сервитута?
- Этапы оценки сервитута
- Различия в оценке публичного и частного сервитута
- Формула для определения стоимости
- Отчет об установлении сервитута
Что такое сервитут на земельный участок?
Статьи 271-274 Гражданского Кодекса Российской Федерации устанавливают значение сервитута на земельный участок как особой формы обременения надела, которая обеспечит функционирование соседним земельным участкам за счёт эксплуатации в определенных нуждах некоторой территории более привилегированного по его расположению участка.
Так, если, например, проход к соседнему участку возможен только через территорию обременяемого участка, то на последний будет наложен сервитут, целью которого станет обеспечение беспрепятственного доступа к менее удачно расположенному наделу.
В действующем законодательстве выделяют разные формы сервитутов в зависимости от основания их возникновения:
- Срочные и постоянные (в зависимости от срока действия такого обременения);
- Частные и публичные (такое деление зависит от того, кто выступает участниками соглашения — только частные лица или одной из сторон будет являться государство).
Однако, независимо от того, какой хаpaктер носит установленный сервитут, за его использование будет установлена плата, размер которой устанавливается по результатам проведенной оценки.
Кто имеет право проводить оценку сервитута на земельный участок?
Вопрос о том, кто имеет право проводить оценку стоимости установленного сервитута, в действующем законодательстве не урегулирован.Гражданский Кодекс, отвечая на вопросы, связанные с установлением сервитута и назначением порядка оценки и внесения платы за использование сервитута, говорит, что размер такой стоимости должен быть установлен в процессе урегулирования всех вопросов до подписания соглашения заинтересованными сторонами. То есть, законодатель подразумевает, что оценивать сервитут должны сами заинтересованные стороны. Это является одной из мер регулирования взаимоотношений между сторонами.
Однако, так как процеДypa оценки сервитута на землю достаточно сложная, так как при формировании отчета должны учитываться все существующие факторы, которые могут существенно ухудшить положение владельца обремененного имущества, Гражданский Кодекс не содержит и прямого запрета на использование услуг различных оценочных компаний.
Таким образом, проводить оценку сервитута может как владелец обремененного имущества самостоятельно, так и специально привлеченные оценочные компании.
Что включается в оценку сервитута?
Оценка сервитута происходит с учётом всех факторов, которые хоть как-то оказывают влияние на положение владельца обремененного имущества. Именно по этой причине при формировании стоимости такого обременения должны быть учтены все факторы, к которым относятся:
- Реальные убытки, которые вызваны процедурой использования сервитута и установления такого обременения на конкретный земельный участок;
- Упущенная выгода, возникшая из-за установления сервитута (например, как если бы владелец участка сдавал его в аренду и получал за это прибыль);
- Размер реального ущерба, который возник из-за того, что на участок было наложено обременение в виде сервитута, которое ограничило возможности использования такого участка.
Стоимость сервитута и, соответственно, размер платы за сервитут, пусть и частично, устанавливается путем сложения всех этих величин.
Формула расчета представляет собой достаточно сложное уравнение, в котором оказывается несколько неизвестных, так как и размер упущенной выгоды, и реальные ущерб и убытки должны предварительно тщательно рассчитываться, иначе стоимость такого обременения будет либо слишком завышенной, либо слишком заниженной.Если речь идёт о частном сервитуте, то здесь используется принцип расчета, когда лицо, выступившее инициатором установления сервитута (например, использование территории чужого участка необходимо для прокладки инженерных коммуникаций на участок инициатора обременения), принимает решение согласиться или оспорить с выставленными владельцем обремененного участка требованиями.
В том случае, если требования будут оспорены, назначается процеДypa судебного урегулирования, в ходе которого путем подробного анализа всех представленных доказательств суд выносит решение о назначении итоговой суммы (для ее определения может быть привлечена независимая оценочная организация). Основным параметром при такой оценке будет считаться степень обременения от 0% (если обременение ничтожно) до 100% (когда использование участка будет невозможно). В случае с частным сервитутом все вопросы сведутся к выплате определенной суммы.
В том же случае, если установление сервитута на землю несет за собой серьезные сложности для эксплуатации участка его владельцем, государство может либо выкупить участок (если он находится в частной собственности), либо предоставить новый взамен утраченного с полным сохранением всех существующих основных хаpaктеристик прежнего участка.
Этапы оценки сервитута
Так как оценка сервитута представляет собой достаточно сложный процесс, необходимо отметить, что состоять он будет из нескольких, достаточно объемных по затратам времени и сил, этапов:
- Подсчет реальных убытков, которые ожидают владельца участка, по принципу сопоставления рыночной стоимости одного квадратного метра земли в той категории, к которой относится участок и той площади участка, которая подвергается обременению;
- Расчет упущенной выгоды производится путем вычисления той суммы денежных средств, которые потерял владелец обремененного участка, когда было установлено такое обременение, если бы он мог использовать участок по-другому, например, сдавать в аренду;
- Определение реального ущерба, которое производится путем сравнения рыночной стоимости конкретного участка с обременением и без такового и вычисление разницы.
После проведения анализа всех перечисленных составляющих стоимости сервитута, устанавливается размер итоговой стоимости обременения и назначается та величина, которая будет уплачиваться лицом, ставшим инициатором обременения, с установленной периодичностью.
В том случае, если из-за установления обременения перед владельцем участка возникла необходимость прекратить исполнение своих обязательств перед третьими лицами, например, договор аренды участка прекратил свое действие из-за установления сервитута, этот факт также должен быть учтен при формировании итоговой стоимости сервитута.
Такое название используется в процессе бездокументального определения стоимости сервитута и устных договоренностей об использовании земли, если такое использование не будет занимать большой промежуток времени, а размер стоимости устраивает обе стороны. Владелец обремененного участка при назначении такой стоимости может обойтись без обязательных в этом случае расчетов и установить размер суммы по своему усмотрению, но с учётом того, чтобы эта сумма была реальной.
Различия в оценке публичного и частного сервитута
Различия в проведении и результате оценки публичного и частного сервитутов обусловлены непосредственной разницей в смысле этих понятий.
Публичный сервитут может быть установлен только для обеспечения тех целей, которые зафиксированы в земельном и гражданском законодательстве. К таким целям будут относиться:
- Для прохода или проезда, если это необходимо, через существующий земельный участок всех граждан, у которых есть в этом необходимость;
- Для выполнения ремонта существующих инженерных коммуникаций, которые обеспечивают надлежащее качество жизни населения;
- Использования водных ресурсов, расположенных на этом участке, в том числе и для обеспечения водопоя животных и т. д.
Установление публичного сервитута может осуществляться только в соответствии с требованиями действующего законодательства и путем вынесения соответствующего распоряжения со стороны уполномоченных органов. При этом размер стоимости сервитута также указывается в этом государственном акте.
Оценка публичного сервитута происходит с учётом того, какой реальный ущерб использованию участка был причинен наложением сервитута, а также с учетом того, какие именно затраты может понести владелец участка на восстановление этого участка в дальнейшем.
В том случае, если никакого существенного ущерба владелец участка не получил, а на восстановление его функционирования не должно быть потрачено ничего, плата за сервитут будет считаться отрицательной.
Однако такое возможно только относительно публичного сервитута, так как инициатором его установления будет считаться государство.Расчёт стоимости сервитута осуществляется в несколько этапов и происходит по объемной формуле, в которой учитываются все определяющие факторы.
Формула для определения стоимости
Базовая стоимость убытков
Для расчета данного параметра необходимо воспользоваться такой формулой:
рыночная стоимость 1 кв. м земли * общий объём отчуждаемой земли в процентном соотношении к площади участка
Например:
1 кв. м земли стоит 3 тысячи 500 рублей. Отчуждается 15% площади участка (общая площадь 30 соток, то есть 3000 кв. м, размер отчуждаемой площади 450 кв. м).Первая часть расчетов будет выглядеть как 3500*450=1 575 000 рублей.Вторая часть расчетов представляет собой уравнение, в котором определяемся стоимость использования участка, если он используется на праве постоянного бессрочного пользования, но максимальный срок составит сорок девять лет:
Это та сумма, которую инициатор установления сервитута должен был бы выплатить, если бы пользовался участком на праве постоянного бессрочного пользования в течение 49 лет.
Так как сервитут устанавливается на 2 года, то сумма будет составлять: 2*77175000:49=3150000. Эта сумма высчитывается по уравнению: 49 лет=100% стоимости, а срок сервитута – Х% стоимости. Таким образом, базовая стоимость всех понесенных убытков составит 3 150 000 рублей.
Упущенная выгода
Упущенная выгода от эксплуатации земельного участка рассчитывается как разница тем количеством денежных средств, которые владелец участка может получить при эксплуатации своего надела без обременения и которые получает при установлении такого обременения.
Например:
Участок без обременения сдаётся в аренду по стоимости 80 тысяч рублей в месяц, что составит за два года 80000*24=1920000. С обременением величина арендной платы составит 50 тысяч рублей, а общая сумма 50000*24=1200000.Разница составит 720 тысяч рублей. Эта сумма прибавляется к базовой стоимости всех понесенных убытков: 3150000+720000=3870000 рублей.
Реальный ущерб
Реальный ущерб формируется путем установления разницы между рыночной стоимостью участка без установления обременения и с таковым.
Например:
Общая стоимость сервитута в этом случае составит 3870000+450000=4320000 рублей.
Эту сумму лицо, инициировавшее установление сервитута должно будет выплатить владельцу обремененного участка. Порядок выплат устанавливается в заключенном договоре сервитута.
Собственники складов и других строений часто интересуются, как перевести нежилое помещение в жилое.Какой пакет документов понадобится для заключения сделки купли-продажи земельного участка? Узнайте об этом здесь.
При покупке земли можно получить налоговый вычет. Как его получить, вы узнаете здесь.
Отчет об установлении сервитута
Отчёт об установлении сервитута является обязательным документом в том случае, если стороны не смогли договориться о величине суммы и обращались за помощью в специализированные оценочные организации.
Оформляется такой отчет в письменном виде и подписывается оценщиком, составившим документ, а достоверность указанных сведений и проведенных расчетов заверяется подписью руководителя организации.Отчёт об установлении стоимости сервитута и проведении экспертизы состоит из пяти основных частей, каждая из которых содержит необходимую информацию для формирования итогового заключения. Примерная структура выглядит так:
- Общая хаpaктеристика документа. В этой части содержится информация о том, кто именно составлял документ, когда он готовился и в отношении какого объекта недвижимости.
- Те стандарты, которые использовались для определения основных направлений оценки.
- Перечисление тех методов, которые использовались проведения оценки соразмерной платы за установление сервитута (соразмерная плата за установление сервитута — более популярное в данный момент наименование стоимости установленного сервитута земельного участка).
- Объект оценки. Здесь указывается конкретное обременение на земельный участок с фиксацией того срока, на который устанавливается обременение.
- Текст заключения, в содержании которого должна быть представлена подробная хаpaктеристика устанавливаемого сервитута со ссылками на проект договора, а также на кадастровые хаpaктеристики участка. Кроме того, в тексте отчета указываются сведения о том, для каких целей устанавливается сервитут и на какой срок. Ещё одна часть отчета содержит все подробные расчеты с расшифровкой тех показателей, которые содержатся в тексте документа.
Отчет о расчете стоимости установленного сервитута приобщается в полном виде к тексту заключаемого соглашения с целью обоснования той суммы, которая установлена в договоре в качестве обязательной к уплате. Такой отчет оформляется в виде самостоятельного приложения.
Если речь идёт о вынесении судебного решения, то отчет может считаться либо как доказательство правоты одной или другой стороны дела либо в качестве документа, на основании которого выносится судебное решение об установлении конкретной суммы в качестве стоимости сервитута.
Оценка стоимости сервитута представляет собой достаточно сложное мероприятие, состоящее из нескольких крупных этапов. Однако, при правильном понимании всех необходимых для использования формул, рассчитать стоимость можно составить самостоятельно.
В том же случае, если рассчитать сумму самостоятельно не получается, за помощью можно обратиться в организации, занимающиеся проведением профессиональной оценки недвижимости всех форм и видов. Их отчёт будет выступать в качестве доказательства в суде. Кроме того, составленный специалистами документ должен использоваться в качестве обязательного приложения к тексту договора с целью подтверждения указанной стоимости в самом договоре и ее обоснования.
Списание долгов по кредитам физических лиц при банкротстве происходит при добросовестности должника и после прохождения им этапа реализации имущества....
07 02 2023 13:19:39
Накопительная пенсия и возврат внесённых средств: правила расчета сумм к возмещению, необходимые документы и общий порядок действий....
06 02 2023 23:46:55
Многодетная мать может рассчитывать на оформление широкого перечня льгот, включая трудовые, налоговые, образовательные. Льготы для матерей-одиночек....
05 02 2023 1:18:35
Продажа квартиры: самостоятельно или через посредников? Обзор достоинств и недостатков каждого способа. Гайд по самостоятельной продаже квартиры....
04 02 2023 1:58:41
Дарение и купля-продажа – два альтернативных способа оформления передачи недвижимости. Какой договор оформления сделки целесообразнее выбрать?...
03 02 2023 8:40:33
Мировое соглашение в исполнительном производстве: особенности заключения при банкротстве юридического лица, порядок утверждения и правовые последствия....
02 02 2023 1:36:56
Постановление Правительства РФ №968 было принято в качестве ответа на санкции и направлено на ограничение доступа к закупкам радиоэлектронной продукции....
01 02 2023 11:11:31
Оплата за вневедомственную охрану квартиры: порядок и варианты внесения денежных средств различным организациям, использование интернет-сервисов....
31 01 2023 21:16:16
Конкурсный управляющий организует продажу имущества банкрота на аукционе. Вырученные средства распределяются в пользу кредиторов-залогодержателей....
30 01 2023 9:57:29
Экспертиза товара ненадлежащего качества: хаpaктеристика процедуры и правовое регулирование. Условия, порядок и сроки проведения независимой экспертизы....
29 01 2023 11:36:24
При банкротстве организации право требования ее долгов может быть переуступлено третьему лицу. Покупка дебиторской задолженности проводится через аукцион....
28 01 2023 4:52:49
Купля-продажа квартиры с рассрочкой платежа: соглашение о сделке. Какие правила действуют относительно договора с рассрочкой?...
27 01 2023 1:26:15
Конкурсный кредитор в деле о банкротстве юридического лица: понятие, основные права и обязанности, порядок признания, увеличение требований....
26 01 2023 8:25:42
Главные аспекты составления договора купли-продажи доли квартиры: как подготовить документ, отвечающий требованиям закона....
25 01 2023 19:13:37
В каких случаях имеет смысл подавать жалобу на постановление об административном правонарушении? Куда ее нужно подавать? Как составить документ?...
24 01 2023 1:26:33
Как происходит процесс оформления регистрации в МФЦ? Перечень необходимых документов для временной регистрации. Государственная пошлина за оказание услуги....
23 01 2023 16:24:51
Постановление Пленума Верховного Суда РФ №48 от 2018 года было призвано разъяснить спopные вопросы дел о признании должника банкротом....
22 01 2023 9:56:26
При покупке недвижимости с торгов новый собственник рискует получить квартиру с большими долгами за коммунальные услуги и жильцами, которых нельзя выселить....
21 01 2023 1:35:40
Регистрация ИП по временной регистрации: условия и законодательство. Как получить: перечень необходимых документов, сроки и стоимость оформления....
20 01 2023 20:35:31
Развод супругов: в каких случаях возможен? Куда обращаться? Алгоритм действий, сроки процедуры. Какие документы нужны для развода?...
19 01 2023 11:21:34
ПроцеДypa оформления временной регистрации по месту пребывания в Портале Госуслуг. Как составить заявление для регистрации и в какой срок можно ее получить?...
18 01 2023 15:55:19
Аукцион в электронной форме является одной из популярных форм закупок по 223-ФЗ, которая предполагает проведение торгов для максимального снижения цены....
17 01 2023 5:10:39
Как поменять паспорт, имея временную регистрацию? Восстановление паспорта при его утере. Какие документы нужны для получения паспорта, уплата госпошлины....
16 01 2023 23:37:42
Защита прав работников при увольнении Российское законодательство не сформулировало чётких и единых для всех сторон, норм. Поэтому, зачастую свободные действия,...
15 01 2023 0:34:15
В каких случаях можно подать жалобу на оператора сотовой связи? Порядок подачи жалобы в Роспотребнадзор, Роскомнадзор, прокуратуру, суд. Сроки рассмотрения....
14 01 2023 23:38:15
Как будет выглядеть программа в ближайшие годы? Планы руководства Москвы и сроки нового строительства. Где горожане могут получить необходимую информацию?...
13 01 2023 1:58:15
Как вернуть билет на Аэроэкспресс, купленный через интернет на официальном сайте и через посредников? Основания для возврата денег....
12 01 2023 16:20:53
В каких случаях при купле-продаже недвижимости оплачивается госпошлина? Каковы размеры пошлин и кто их должен уплачивать?...
11 01 2023 5:35:49
Личный кабинет Сбербанк Онлайн: порядок оплаты коммунальных услуг, способы оплаты без комиссии. Инструкция по оплате услуг ЖКХ через терминал Сбербанка....
10 01 2023 17:56:15
Банкротство поручителя - это процеДypa по официальному признанию финансово несостоятельным по обязательствам, по которым он поручился за заемщика....
09 01 2023 9:37:10
Понижающий коэффициент для госконтpaктов по 44-ФЗ нужно рассчитать, если предполагается закупка отдельных товаров и услуг либо поэтапное выполнение работ....
08 01 2023 0:23:19
Государственный и муниципальный контpaкты: заключение, основные особенности, размещение и ведение контpaкта в ЕИС, нормативные требования к условиям....
07 01 2023 18:22:11
Оскорбление личности в интернете и социальных сетях: наказуемые формы нанесения оскорблений, меры ответственности, действия со стороны потерпевшего....
06 01 2023 7:14:47
Обременения земельного участка: что это такое? Какие бывают обременения и кто их накладывает? Как узнать о наличии обременений? Как снять?...
05 01 2023 2:21:33
Аудит в сфере госзакупок проводится для анализа эффективности контpaктной системы и выработки рекомендаций для увеличения результативности ее работы....
04 01 2023 20:17:36
Срок исковой давности по дебиторской задолженности: длительность и его правовые основания, возможности приостановления и прерывания....
03 01 2023 16:16:59
ФЗ №151 от 27.06.2019 внес в законодательство о долевом строительстве значительные изменения. Одно из основных – возможность создания фондов субъектов РФ....
02 01 2023 5:34:40
На что можно пожаловаться в Государственную жилищную инспекцию? Как составить жалобу, какие документы и доказательства необходимо приложить?...
01 01 2023 10:22:25
Деятельность юридического лица прекращается через его ликвидацию и реорганизацию. Но в остальном эти две процедуры имеют принципиальные различия....
31 12 2022 5:46:19
Как получить справку о регистрации по месту жительства образец свидетельства выписку архивные сведения через базу данных мфц....
30 12 2022 6:45:12
Что такое предоплата за автомобиль в автосалоне? Как вернуть предоплату: какие действия необходимо осуществить и может ли дилер отказать в возврате задатка?...
29 12 2022 7:17:51
Как временно зарегистрироваться в в квартире: неприватизированной, муниципальной, коммунальной, съемной, ипотечной, а также в апартаментах или частном доме...
28 12 2022 11:27:53
Отражение в декларации по НДС возврата поставщику: процеДypa возврата, причины возврата, объемы, учет, исчисление и вычет НДС...
27 12 2022 13:24:37
Какими законами регулируется рабочая деятельность граждан? Какими правами обладает работник? Порядок обращения в Трудовой комитет по защите своих прав....
26 12 2022 5:16:17
Как подтвердить 0% ставку НДС при экспорте? Какие документы предоставляются при экспорте в стране ЕАЭС и другие? В какой срок предоставляются документы?...
25 12 2022 0:48:33
Матрас можно сдать обратно в магазин только при соблюдении условий, утвержденных законом. Как вернуть матрас надлежащего качества, если он не понравился?...
24 12 2022 13:54:40
За незаконное увольнение или необоснованный отказ в найме работнику предпенсионного возраста теперь есть уголовная ответственность....
23 12 2022 11:25:54
Вносить ежемecячную плату за пользование услугами ЖКХ - обязанность всех потребителей. Игнорирование этого правила может привести к начислению пени....
22 12 2022 6:58:26
Сэкономить на страховке в 2020 году смогут аккуратные и ответственные водители. Однако отмена некоторых коэффициентов приведет к увеличению стоимости ОСАГО....
21 12 2022 6:16:10
Очаково-Матвеевское включено в программу реновации столицы. В районе будет снесено 67 домов. Первые переселенцы смогут въехать в новые квартиры в 2018 году....
20 12 2022 17:12:30
Еще:
Законы -1 :: Законы -2 :: Законы -3 :: Законы -4 :: Законы -5 :: Законы -6 :: Законы -7 :: Законы -8 :: Законы -9 :: Законы -10 :: Законы -11 :: Законы -12 ::