Как оформить ипотеку на покупку дома с земельным участком?

Ипотека на покупку земли под ИЖС – продукт относительно новый для российского рынка. Земельный участок банки не относят к ликвидным объектам и его будет достаточно сложно реализовать в том случае, если заемщик перестанет исполнять свои обязательства по договору.

Особенно если на участке появится еще и недострой. Поэтому многие банки кредитуют только приобретение квартир, готовых домов и апартаментов, тогда как деньги под строительство дома не предоставляют.

СодержаниеПоказать

• Законодательство
• Преимущества и недостатки покупки земельного участка в ипотеку
• Как купить земельный участок в ипотеку — пошаговая процеДypa
  • Шаг 1. Подача заявки на кредит
  • Шаг 2. Выбор участка земли.
  • Шаг 3. Оценка стоимости земли
  • Шаг 4. Предоставление в банк документов по участку
  • Шаг 5. Заключение кредитного договора
  • Шаг 6. Заключение договора страхования
  • Шаг 7. Регистрация ипотечного договора в Росреестре
  • Шаг 8. Перевод денег продавцу
  • Шаг 9. Оформление прав собственности на землю и регистрация ипотеки
• Структура, роль и правила оформления предварительного договора купли-продажи земельного участка в ипотеку

Законодательство

Ипотечные договора регулируются в России нормами ГК и ФЗ-102 «Об ипотеке». По своей сути такие договора являются залоговыми.

Они предполагают, что залогодержатель может при неисполнении заемщиком своих кредитных обязательств реализовать предмет залога, а вырученные деньги направить на погашение основного долга.

При этом сам предмет залога остается у залогодателя во владении. Он только не может совершать с ним значимые действия (продать, сдать в аренду) без согласия залогодержателя.

В качестве залога по ипотеке может выступать любое недвижимое имущество, в т.ч. земельные участки. В ФЗ «Об ипотеке» указано, что залогом не может стать земля из государственной и муниципальной собственности, а также участки меньше нормативного размера.

В ипотеку можно приобрести только то имущество, которое находится в собственности продавца (не в аренде).

Ипотека (или оформление залога на землю) часто сопровождает кредитные договора. По ним банк выдает средства на покупку участка под определенный процент. Заемщик должен вернуть финансовой организации не только сумму покупки (основной долг), но и сумму процентов за пользование ипотечным кредитом.

Можно выделить следующие виды ипотечных программ:

• на покупку земельного участка;
• на приобретение земли с домом;
• на покупку земли и строительство дома.

При классической ипотеке деньги на покупку земли не выдаются на руки заемщику, а сразу направляются на счет продавца недвижимости.

В качестве залога выступает предмет покупки, а именно участок.

Основное требование к земле: это ликвидность, она напрямую зависит от категории земли, ее месторасположения, близости инфраструктуры, наличия коммуникаций поблизости и пр.

Но такие предложения среди банков большая редкость. Обычно финансовые организации требуют от заемщика наличие ликвидного обеспечения в виде другой недвижимости и деньги выдаются только под залог квартиры или дома (в размере до 70% от их оценочной стоимости).

Преимущества и недостатки покупки земельного участка в ипотеку

Покупка участка на заемные средства имеет свои преимущества и недостатки.

С одной стороны такие программы позволяют осуществить свою мечту и начать строительство своего дома не дожидаясь того момента, когда удастся накопить необходимую сумму.

Своих средств потребуется не так много.

С учетом того, что цена земли, строительных материалов и непосредственно строительных работ ежегодно растет, данная схема покупки быть особенно актуальной.

В числе других преимуществ ипотечных кредитов на участки можно отметить:

• приобретение земли за городом и строительство на ней дома может обойтись дешевле, чем покупка квартиры (особенно аналогичной по площади);
• при строительстве дома можно выбрать понравившийся проект, который наилучшим образом отвечает индивидуальным требованиям;
• сроки по ипотеке могут достигать 10-30 лет. Это позволяет производить выплаты с минимальной нагрузкой на бюджет;
• хотя процентные ставки по ипотеке под ИЖС устанавливаются повышенные по сравнению с кредитами на покупку квартир, но они на порядок ниже, чем по необеспеченным займам.

Не лишена покупка участка в ипотеку и недостатков, которые, впрочем, далеко не всегда останавливают желающих переехать за город.

К минусам можно отнести:

• длительность процедуры оформления ипотеки;
• ипотечные кредиты обычно требуют наличия первоначального взноса, он может варьироваться в диапазоне от 15 до 30% от оценочной стоимости участка;
• ипотека без первоначальных вложений относится к высокорисковым продуктам и от таких программ российские банки отказались с учетом нынешней экономической ситуации;
• возможны сложности с проведением оценки земли;
• жесткие требования к приобретаемой недвижимости, что резко сужает круг объектов для покупки;
• необходимость сбора обширного пакета документов как по земле, так и подтверждающих юридическую чистоту сделки.

Как купить земельный участок в ипотеку — пошаговая процеДypa

При приобретении земельного участка в ипотеку у пользователя есть два варианта:

• подобрать оптимальный вариант земли и оформить запрос в банк на необходимую сумму;
• оформить заявку на ипотечный кредит и в зависимости от суммы, которую может
• одобрить банк подобрать подходящий вариант.

Схема покупки земли в обоих случаях будет одинаковая. Меняться местами будут только первый и второй шаг.

Шаг 1. Подача заявки на кредит

Для получения ипотеки заемщик должен обратиться в банк и предъявить установленный комплект документов.

Обычно это документы, подтверждающие его личность, трудовой стаж и уровень заработка.

Также потребуются данные о семейном положении и количестве иждивенцев. Нередко банки требуют, чтобы второй супруг выступал созаемщиком по ипотеке.

При принятии банком положительного решения заемщику необходимо подобрать землю. Сумма ипотеки зависит от размера подтвержденного дохода, поэтому не стоит ориентироваться на рекламные предложения с указанным там многомиллионным суммами по ипотеке. Стандартное требование банков: размер ежемecячных платежей не должен превышать 30-40% от доходов заемщика. Никто не одобрит заемщику с доходом 10000 руб. ипотеку с ежемecячными платежами по 25000 руб.

Заявка может рассматриваться от 2 до 10 дней. Ипотека предполагает получение крупных сумм, поэтому оперативное одобрение заявки за 1-2 часа здесь не предполагается. Положительное решение банка обычно действует не более 60 дней. За это время нужно успеть подобрать участок.

Шаг 2. Выбор участка земли.

При выборе участка земли нужно ориентироваться на определенные требования, которые предъявляются к нему банками.

Среди основных критериев обычно встречаются:

• участок должен иметь назначение под ИЖС или ЛПХ, с землей с/х назначения банки обычно не работают;
• земля должна располагаться в регионе присутствия банка, встречаются требования о максимальной удаленности от Москвы (обычно не более 70 км);
• он не должен находиться в водоохранной, резервной или природоохранной зонах;
• не может располагаться недалеко от свалок и промышленных производств;
• участок должен находиться в трaнcпортной доступности, к земле должен быть свободный доступ и круглогодичный подъезд;
• площадь земли не может быть менее 6 соток;
• на участке должны быть все необходимые коммуникации;
• участок не должен находиться в аренде/залоге;
• он должен принадлежать продавцу на правах собственности.

Ряд банков готов кредитовать покупку исключительно участков в коттеджных поселках партнерской компании-застройщика или из числа аккредитованных объектов.

Шаг 3. Оценка стоимости земли

Обязательным этапом является оценка стоимости земельного участка независимой лицензированной оценочной компанией. Обычно у финансовых организации есть перечень рекомендуемых оценщиков.

Шаг 4. Предоставление в банк документов по участку

В перечень документации входят правоустанавливающие и технические документы на землю, а также отчет оценочной компании.

В их числе:

• свидетельство о госрегистрации права собственности на землю;
• правоустанавливающая документация: основание возникновения право собственности (договор купли-продажи, приватизации и пр.);
• выписка из ЕГРП (сроком не более 1 месяца) об отсутствии обременений на землю;
• кадастровый паспорт земли;
• смета на строительство жилого дом/договор подряда на проведение строительных работ (если строить планируется силами стороннего подрядчика);
• разрешение на строительство дома от органов местного самоуправления (при наличии).

На основании представленных документов банк либо утверждает выбранный участок и начинает готовить кредитный договор, либо отказывает в утверждении объекта.

Шаг 5. Заключение кредитного договора

На следующем этапе заключается кредитный договор, который предполагает выдачу банком денег на покупку участка, а заемщик, в свою очередь, берет на себя обязанности по возврату этой суммы и начисленных процентов. Также подписывается окончательный договор купли-продажи с участием продавца и кредитного специалиста.

Шаг 6. Заключение договора страхования

Согласно действующему законодательству обязательным является страхование только предмета залога. Тогда как участие в других страховых программах (страхование жизни, здоровья, «финансовая защита») исключительно добровольное.

При этом банки часто устанавливают повышенные ставки по ипотеке для заемщиков, которые отказались застраховать свою жизнь и здоровье.

Шаг 7. Регистрация ипотечного договора в Росреестре

Ипотека (залог) на недвижимость подлежит обязательной регистрации в Росреестре. О наличии обременения в виде залога будет сделана отметка в ЕГРП.

Шаг 8. Перевод денег продавцу

Средства могут переводиться банком непосредственно на счет продавца, либо выдаваться посредством банковской ячейки. Сюда же вносится первый взнос. Порядок расчетов обычно прописывается в договоре купли-продажи.

Шаг 9. Оформление прав собственности на землю и регистрация ипотеки

После оформления всех юридических формальностей заемщик должен зарегистрировать права собственности в Росреестре.

Что такое безвозмездная аренда земли и как составить такой договор?

Как получить жилье по договору социального найма, вы узнаете прочитав нашу статью.

Если вас интересуют помещения в общежитие, то наш материал на эту тему прийдеться вам как нельзя кстати! По ссылке все описано очень подробно!

Структура, роль и правила оформления предварительного договора купли-продажи земельного участка в ипотеку

Некоторые банки хотят быть уверенными, что сделка купли-продажи выбранной земли не сорвется в самый ответственный момент и продавец вдруг не изменит базовых условий договора или не продаст участок раньше другому лицу.

Именно поэтому они требуют заключения предварительного договора.

Устные договоренности между сторонами никакой юридической силы не имеют!

Ключевая роль предварительного договора: гарантировать, что в установленные сроки одна сторона выплатит фиксированную сумму денег, а вторая – передаст права собственности на объект.

Предварительный договор в целом соответствует структуре основного договора. Его отличительной чертой будет предмет сделки: им будет являться не сама земля, а намерения сторон по ее передаче и принятию.

Предварительный договор купли-продажи не имеет унифицированной формы, но стандартно он имеет такую структуру:

• дата и место заключение договора;
• сведения о сторонах сделки, их контактные и паспортные данные;
• предмет сделки, ее существенные условия (цена, порядок расчетов), обязанности сторон;
• указание на дату подписание основного договора;
• подписи сторон;
• приложения (правоустанавливающая документация и технические сведения об участке).

Стоит учесть, что предварительный договор не может содержать условия о внесения аванса или задатка.

Требования к его содержанию стоит предварительно уточнить в банковской организации.

Так, например, Сбербанк требует, чтобы такой договор в обязательном порядке содержал:

• подробная информация о продаваемой земле, ее кадастровый номер, местоположение, площадь, наличие построек (если на ней стоит дом, то они могут продаваться только совместно);
• оценочную стоимость объекта недвижимости;
• информацию обо всех собственниках;
• указание на отсутствие у земли обременений;
• уточнение о том, что сделка будет проводится на условиях оформления ипотечного кредита.

Указанные обязательные пункты могут меняться в зависимости от кредитной организации.

Структура и содержание, порядок оформления договора купли-продажи земельного участка в ипотеку; также про особенности составления договора с рассрочкой платежа

Договор купли-продажи земли должен содержать следующие пункты:

• стороны сделки;
• предмет договора (это участок земли) с детальным его описанием, здесь требуется указать адрес и площадь участка, его целевое предназначение, регистрационный и кадастровый номера;
• основания для заключения сделки: свидетельство о собственности, кадастровый паспорт и пр.;
• информация обо всех собственниках;
• отсутствие обременений и прав третьих лиц;

Указанные пункты полностью тем, которые содержатся в предварительном договоре.

Оформляется договор в простой письменной форме.

Его нотариальное заверение по закону не обязательно, но многие финансовые организации предъявляют подобные требования к своим заемщикам.

Договор купли-продажи с использованием заемных средств пpaктически ничем не отличается от стандартного. Единственный нюанс заключается в описании условий оплаты.

Часть средств покупатель переводит из своих сбережений до подписания договора купли-продажи (это и есть первый взнос), вторая часть (сумма ипотеки) – перечисляется за счет средств кредитной организации после госрегистрации ипотечного договора в Росреестре (указывается также реквизиты кредитного договора, на основании которого производится перевод).

Договора купли-продажи земли нередко содержат пункт о рассрочке платежей. При заключении такого договора в ГК перечислен перечень обязательных пунктов:

• цена договора (стоимость земли);
• порядок оплаты: наличными, безналичными;
• наличие аванса/предоплаты и его размер;
• сроки внесения аванса/перечисления остатка;
• последствия невыплаты очередного платежа.

По своей сути кредитный договор – это также договор с рассрочкой. В нем должны быть указаны сумма кредита, порядок расчетов (обычно это равные аннуитетные платежи, часть которых идет на погашение основного долга, а вторая – на погашение процентов), график погашения задолженности, общую сумму выплат по процентам и основному долгу.

Какие банки предлагают ипотеку на покупку земельного участка (описать 5 программ от банков; обязательно включить Сбербанк)

Банков, которые кредитуют покупку участков под ИЖС, сегодня немного. Обычно по ним допускается не только покупка земли, но и загородной недвижимости или постройка дома. Рассмотрим ипотечные программы на землю более подробно.

Таблица Ипотечные программы на покупку земельных участков в российских банках

Банк	Название программы	% ставка	Сумма ипотеки, руб.	Первый взнос, %	Срок, лет
Сбербанк	«Загородная недвижимость»	12,5—13,5	От 300 тыс.	от 25	30
Абсолют Банк	«Перспектива»	15,25	1—15 млн.	от 30	3—15
Россельхозбанк	«Целевая ипотка»	12,9	100 тыс.—20 млн.	от 15	30
Газпромбанк	«Под залог имеющейся в собственности недвижимости»	13-14	500 тыс.—30 млн.	н/д	15
Московский Кредитный Банк	«Загородная недвижимость»	До 22,5	1—30 млн.	от 15	20
Конфидэнс Банк — Московский офис	«Под материнский капитал»	19%	200 тыс.—1 млн.	н/д	До 5 лет
Межтопэнергобанк	«Земельный кредит»	17—19,5	700 тыс.—10 млн.	от 30	1—10
ОТП Банк	«Перспектива»	15,25	1—15 млн.	н/д	3-15
Банк «Санкт-Петербург»	«Земля»	14,75— 15,25	500 тыс.—12 млн.	от 30	25
Союз	«Дом с землей»	14,5—16	500 тыс.-30 млн.	от 30	25
РосЕвроБанк	«Загородный дом в коттеджном поселке «Медная подкова»»	13,5—14,25	500 тыс.-10 млн.	от 20	20
Возрождение	«Земельный участок — д. Палихово»	12,75	125—520 тыс.	от 20	10
Центр-инвест	«Жилая недвижимость (стандартные условия)»	12,75—14,5	От 300 тыс.	от 10	5-20
Тимер Банк	«Дом у гoлyбого озера»	12,4—14,5	300 тыс.р.—5 млн.	от 15	15

Минимальная процентная ставка по ипотеке на землю предлагается Сбербанком. Она составляет 12,5% годовых.

Во многих банках ставка варьируется в зависимости от способа подтверждения доходов, статуса заемщика (наемный работник/собственник бизнеса), подключения к программе страхования жизни. Некоторые кредитные учреждения предлагают возможности снизить ставку при условии внесения единовременной комиссии.

Сроки на выплату заемных средств, взятых на покупку только земли (без дома), обычно ограничиваются 10-15 годами.

Традиционно наибольшей популярностью среди заемщиков пользуется Сбербанк. Это понятно: государственным банкам проще привлекать средства на долгосрочные заимствования и они могут предложить наиболее низкие процентные ставки.

Программа «Загородная недвижимость» позволяет приобрести на заемные средства не только землю, но и дачу, дом/коттедж, объект незавершенного строительства или направить их на строительные работы. Данный продукт Сбербанка отличается повышенной процентной ставкой и более жесткими условиями ипотечного кредитования в части первого взноса.

Заемными деньгами разрешается оплатить до 75% от стоимости земли/дома или сметной стоимости строительства.

В качестве залога могут выступать как приобретаемая земля, так и недвижимость в собственности. До момента регистрации ипотечного договора действует повышенная процентная ставка. На 1 п.п. больше будут также платить заемщики, которые отказались от страхования жизни/здоровья.

Сбербанк готов кредитовать заемщиков, имеющих постоянную работу (со стажем на последнем месте не менее полугода) и гражданство РФ в возрасте от 21 до 75 лет.

Стоит отметить, что другой лидер российского ипотечного кредитования – ВТБ24, ипотеку на приобретение земли и строительство не выдает.

Газпромбанк готов кредитовать покупку земли только под залог недвижимости в размере 15-70% от ее стоимости. Нужно обратить внимание, что минимальная сумма ипотеки здесь составляет 500 тыс.руб.

Банк предлагает два варианта выдачи ипотеки: единовременную или открытие кредитной линии с определенным лимитом.

Конфидэнс Банк ограничивает выдачу кредитов только в пользу держателей материнского капитала. Межтопэнергобанк выдает ипотеку на покупку участков из утвержденного банком перечня, РосЕвроБанк - в коттеджном поселке «Медная подкова», Возрождение - д. Палихово, Тимер Банк - в ЖК «Гoлyбое озеро».

Если оптимальный вариант среди предложенных ипотечных программ подобрать не удастся, можно воспользоваться альтернативой: оформить обычный потребительский кредит или кредит под залог недвижимости.