Где и как оформить куплю продажу земельного участка с домом?
Земля всегда является достаточно желаемым приобретением, так как открывает много возможностей для развития своих собственных планов.
В том же случае, если на земле находится ещё и дом, который можно сразу же после оформления всех необходимых документов использовать в качестве жилья или начать сдавать — такое приобретение будет считаться особенно удачным.
Однако, так как самостоятельных объектов недвижимости все же два, при осуществлении купли-продажи такого имущества необходимо быть особенно внимательным, так как и риски возрастают вдвое. Что именно необходимо знать при оформлении договора купли-продажи на участок земли с домом?
СодержаниеПоказать- Что скажет закон?
- Оценка продаваемого имущества
- Какие документы надо готовить?
- Алгоритм заключения договора купли-продажи
- Какие особенности могут быть у данной сделки?
Что скажет закон?
Любая сделка, совершаемая на территории Российской Федерации, осуществляется в соответствии с Гражданским Кодексом РФ.В случае, если речь идёт о купле-продаже недвижимого имущества, независимо от того, земля покупается или квартира, регулирование таких юридически значимых действий будет осуществляться в соответствии с главой 30 этого нормативного акта.
Рассматривая вопрос купли-продажи земельного участка, необходимо опираться на требования, предъявляемые к этому виду операций с позиций Земельного Кодекса, так как именно этот нормативный акт регулирует вопрос сделок с землей.
Однако, этот закон рассматривает только те вопросы, которые касаются оборота земель. Если же говорить о подобных сделках в целом, то все равно ключевое регулирование, в том числе и в вопросах оформления договора купли-продажи на землю и дом по отдельности, лежит строго на Гражданском Кодексе РФ.
Оценка продаваемого имущества
Первым этапом на пути продажи любого вида недвижимого имущества становится оценка его с целью определения той фактической цены, по которой его можно будет достаточно быстро и выгодно реализовать.
Кроме того, правильно осуществленная процеДypa оценки, кроме своего прямого назначения в виде определения стоимости, позволит представить дом и земельный участок в максимально выгодном свете для потенциальных покупателей (это обусловлено тем, что при проведении такой процедуры для формирования конкретной суммы учитывается достаточно большое количество факторов, которые станут известными покупателю, например, развитость инфраструктуры или удаленность расположения от крупных населенных пунктов и т.д.).
ПроцеДypa оценки может быть осуществлена двумя способами:
- Самостоятельно (в этом случае продавец самостоятельно определяет, на основе сравнения с аналогичными образцами недвижимости, выставленными на продажу, цену своего недвижимого имущества). Однако в этом случае есть риск завысить стоимость и дольше искать продавца;
- С помощью независимого оценщика (по результатам его работы будет составлен акт, в котором будет указана стоимость дома и земельного участка, а также предоставлена информация, на основе которой такая стоимость была сформирована. В расчет стоимости в этом случае берется информация о состоянии рынка недвижимости по типичным объектам, то есть по домам с землей аналогичного расположения с такими же инфраструктурными данными, а также возраст дома, качество земли, расположение относительно крупных предприятий, способных существенно загрязнять окружающую среду).
Какие документы надо готовить?
При совершении сделки по купле-продаже дома с землей количество документов, которые предстоит приготовить продавцу, увеличивается как минимум вдвое, так как объектов недвижимости, на которые предстоит переоформлять право собственности, тоже два.
Это обусловлено тем, что дом (в случае, если он официально зарегистрирован как самостоятельное строение капитального хаpaктера) будет являться отдельным объектом недвижимости, а земельный участок – отдельным.
Если говорить о том, какие документы необходимо будет подготовить, необходимо отметить следующие:
- Документы, подтверждающие регистрацию права собственности на дом и земельный участок (по отдельности);
- Кадастровый паспорт на земельный участок с подтверждением его расположения с помощью заверенной копии кадастрового плана (в кадастровом паспорте обязательно должен быть указан индивидуальный номер участка, который должен совпадать с номером, указанным в свидетельстве о праве собственности);
- Кадастровый и технический паспорта на дом (также с указанием индивидуального кадастрового номера, который должен совпадать с номером, зафиксированным в свидетельстве о праве собственности);
- Документы, подтверждающие право продавца осуществлять сделку с конкретными объектами недвижимости (например, договор купли-продажи с предыдущим хозяином или дарственная. Требование к предоставлению таких документов появилось не так давно и обусловлено тем, что очень сильно возрос риск мошеннических сделок с недвижимым имуществом);
- Согласие супруга продавца на осуществление такой сделки (даже если имущество было приобретено продавцом до заключения бpaка);
- Согласие органов опеки и попечительства на заключение договора (в том случае, если при осуществлении сделки могут быть затронуты интересы несовершеннолетних);
- Справки, подтверждающие отсутствие каких-либо обременений на дом и землю, а также возможные задолженности (по налогам или иным платежам, совершаемым продавцом).
Для покупателя перечень документов будет меньше. Однако, подготовить некоторые бумаги тоже придется:
- Документы, подтверждающие возможность перечисления денежных средств продавцу (в том случае, если покупка осуществляется с помощью средств материнского капитала или заемных, например, ипотеки);
- Согласие супруга на осуществление сделки (если он не будет являться вторым собственником по итогам завершения сделки);
- Согласие органов опеки и попечительства (в случае, если при совершении сделки будут затронуты интересы несовершеннолетних лиц).
Алгоритм заключения договора купли-продажи
Как и любое юридически значимое действие, заключение договора купли-продажи дома с прилегающим к нему земельным участком состоит из нескольких этапов.
Условно их можно разделить на три части:
- Составление предварительного договора;
- Составление основного соглашения;
- Регистрация права собственности.
Однако, каждая из частей состоит из своих шагов.
То есть совершение такой сделки будет несколько отличаться от классического варианта из-за сложности того имущества, на которое оформляется право собственности.Составление предварительного договора достаточно часто пропускается в виде юридически оформленного действия. Большинство участников сделки считают, что оформлять предварительный договор в бумажном виде и, тем более, заверять его у нотариуса — слишком хлопотно и не нужно, так как в этом нет никакой необходимости.
Однако, именно на этом этапе происходит согласование основных вопросов, которые могут вызвать споры при подписании основного договора.
На этапе подписания предварительного договора происходит согласование ключевых положений основного документа:
- Порядок расчетов между сторонами (в том числе и порядок перечисления средств от одной стороны к другой в случае, если при заключении соглашения используются заемные средства или средства материнского капитала);
- Использование аванса или задатка при заключении сделки;
- Возможное страхование от риска незаключения договора купли-продажи по независящим от сторон-участниц причинам;
- Количество участников сделки (как правило, этот вопрос больше интересует покупателя, так как с его стороны в качестве собственников может выступать несколько человек).
При составлении основного договора все рассмотренные на этапе предварительного согласования вопросы фиксируются уже в более развернутом виде в той формулировке, которая была достигнута обеими сторонами. Составленный в этот момент документ будет служить основой для оформления свидетельства о праве собственности. Однако, при оформлении документов на этом этапе следует помнить, что может потребоваться подписание двух договоров: на земельный участок отдельно и на дом – отдельно.
В подписываемом соглашении должны быть зафиксированы следующие положения:
- В преамбуле – полная информация о сторонах-участницах договора, а также о месте и дате совершения сделки;
- В предмете договора указываются физические хаpaктеристики продаваемых дома и земельного участка (в том числе и с обязательным указанием кадастровых номеров подробных адресов расположения);
- В разделе, посвященном цене договора и порядкам взаиморасчетов, рассматривается вопрос не только того, какую сумму покупатель должен выплатить продавцу и как он это должен сделать, но и механизм формирования цены земельного участка и расположенного на нем дома (рыночный или стоимость земли сформирована методом кадастровой оценки);
- Права и обязанности сторон (в том числе срок окончательного перечисления средств от покупателя продавцу, подписание передаточного акта, а также действия сторон в случае наложения обременения на передаваемое имущество);
- Обстоятельства непреодолимой силы (в том числе и те методы действий, которые должны быть предприняты сторонами для осуществления сделки);
- Реквизиты и подписи сторон (в том числе указание платежных реквизитов, на основе которых будет осуществляться перечисление средств, если передача наличных договором не предусмотрена).
Последней частью всех действий будет осуществление перерегистрации права собственности на дом и землю. Так как свидетельств о праве собственности будет два, то и заявлений от нового собственника в органы Росреестра передано будет два – на дом отдельно и на землю отдельно.
Кроме заявлений, для получения свидетельства необходимо будет предоставить также и такие документы:
- Подписанный всеми сторонами-участницами и заверенный нотариально (в том случае, если такой факт предусмотрен действующим законодательством) договор в количестве экземпляров, на один больше, чем сторон в договоре (например, продавец и два покупателя – то договор должен быть составлен в четырех экземплярах, так как один должен передаваться в архив Росреестра);
- Свидетельства о праве собственности на дом и землю, выданные продавцу ранее (для подтверждения законности осуществления им сделки);
- Документы, необходимые для оформления купли-продажи дома.
После подачи документов в Росреестр (в том числе и через МФЦ), они в течение десяти дней проверяются, и, в том случае, если вся сделка признается законной, покупателю выдаются свидетельства о праве собственности.
Следует отличать переуступку права аренды земельного участка от субаренды.Право аренды можно использовать в качестве залога при оформлении ипотеки. Подробнее об этом читайте здесь.
Признание права собственности на долю квартиры происходит в несколько этапов. Подробно об этом можно узнать здесь.
Какие особенности могут быть у данной сделки?
При осуществлении купли-продажи дома и земельного участка у заключаемого соглашения могут быть свои особенности.
К ключевым из них будут относиться:
- В том случае, если дом официально не зарегистрирован, а носит хаpaктер самостроя, то в договор купли-продажи его лучше не вносить (так как в противном случае в регистрации права собственности на него будет отказано);
- Если участок и дом приобретаются с использованием заемных средств, то в этом случае на участок будет наложено обременение (до возврата средств банку);
- Если при покупке использовались средства материнского капитала, в тексте договора это должно быть отражено, так как свидетельство о праве собственности, должно быть зафиксировано обременение в виде невозможности реализации имущества до момента полных взаиморасчетов между сторонами (например, до момента перечисления Пенсионным Фондом средств материнского капитала продавцу).
Это далеко не все особенности, которые могут быть при заключении договора купли-продажи земли и дома. Однако они являются наиболее распространенными в настоящее время.
Купля-продажа дома и земельного участка – процесс достаточно сложный по сравнению с аналогичными сделками, но относительно только дома или земли. Это обусловлено двумя объектами недвижимости, которые должны проходить регистрацию. В связи с этим необходимо готовить документы для двух объектов недвижимости в отдельности, и прохождение сделки будет иметь свои особенности.
Как проходит регистрация по месту жительства и что нужно для ее оформления? Актуальный перечень документов, алгоритм подачи и заполнения заявления....
10 08 2022 12:11:18
Госпошлина за переход права собственности на земельный участок: законодательство, в каких случаях происходит, оформление сделки и подписание договора...
09 08 2022 21:27:25
Препятствием на дороге является недвижимая помеха на полотне, которая не дает возможности проезда. Водители обязаны объезжать препятствия справа....
08 08 2022 7:42:30
Для подачи заявления о ликвидации в налоговый орган собрание акционеров избирает комиссию, к которой переходят полномочия руководства АО....
07 08 2022 10:23:17
Статья ГПК РФ Статья ГПК РФ. Передача дела, принятого судом к своему производству, в другой суд . Дело, принятое судом к своему производству с...
06 08 2022 6:19:59
Неправомерные действия при банкротстве - это ряд действий, которые совершают должник или иные участники процесса, причиняющие имущественный вред кредиторам....
05 08 2022 10:35:56
ФСС РФ предоставил разъяснения по уплате страховых взносов по несчастным случаям и профессиональным заболеваниям в 2019-2021 годах. Расчет тарифов и льгот....
04 08 2022 1:41:28
Грабеж - это В уголовном праве России кража, грабеж, разбой – это незаконные деяния против собственности. Они совершены путем хищения в корыстных целях. Кражей...
03 08 2022 23:13:24
Развод супругов: в каких случаях возможен? Куда обращаться? Алгоритм действий, сроки процедуры. Какие документы нужны для развода?...
02 08 2022 15:33:51
Основные возможности покупки жилья с учетом материнского капитала до достижения ребенком, на которого выдан материнский капитал 3 лет....
01 08 2022 3:22:51
Закупочная комиссия по 223 ФЗ - это специальный орган, который отвечает за процедуру определения победителя. Функции и отвественность председателя, члeнов, секретаря....
31 07 2022 2:56:45
Вопрос трудоустройства часто волнует не только взрослых, но и детей, которые хотят в определенной степени обрести финансовую независимость....
30 07 2022 21:35:55
Оценка квартиры: факторы ценообразования, как влияет ремонт, оценка риэлторскими и оценочными компаниями, электронная оценка недвижимости....
29 07 2022 6:55:54
Прогнозирование вероятности банкротства по модели Зайцевой - это российская методика, основанная на оценке 6 факторов, их сравнении с нормативным значением....
28 07 2022 10:51:18
Постановка на кадастровый учет земельного участка: как поставить, какие требуются документы, куда обратиться, куда подать документы, госпошлина, заявление...
27 07 2022 16:53:36
Как изменить размер алиментного платежа и какие нужны для этого условия? Увеличение и уменьшение размера алиментов. Законодательство....
26 07 2022 2:37:31
ИП, физлицу и самозанятому необходимо своевременно уплачивать налоги. При несоблюдении правил налоговая служба обращает свое внимание на нарушителей....
25 07 2022 16:24:22
С 1 января 2019 года все лица, которые подают документы на регистрацию ИП в электронном виде, освобождаются от уплаты госпошлины....
24 07 2022 7:35:32
Что означают понятия жалоба, рекламация и претензия? В каких случаях они применяются? Есть ли отличия между этими понятиями?...
23 07 2022 8:27:32
У матери-одиночки не возникнет проблем с оформлением ипотеки, если она сможет доказать банку свою финансовую состоятельность. Меры поддержки от государства....
22 07 2022 21:40:51
В сентябре 2019 года вступил в силу Приказ МВД №363, который привнес изменения в форму уведомлений о принятии на работу сотрудников-иностранцев....
21 07 2022 22:46:39
Как оформить инвалидность при наличии временной регистрации? Какие документы нужны и сколько это стоит, а так же можно ли получить льготы и какие?...
20 07 2022 9:40:36
Зачем нужна временная регистрация на территории РФ? Чем регламентируется порядок регистрации в России и на кого он распространяется?...
19 07 2022 19:55:34
Обращение в Роспотребнадзор с жалобой на нарушение прав потребителя. Номера телефонов горячей линии, а также иные варианты получения консультаций....
18 07 2022 7:47:54
Разрешенное использование земель населенных пунктов и отличия от использования сельскохозяйственных земель. Законодательное регулирование....
17 07 2022 1:20:39
Федеральный закон № 44-ФЗ и централизованные закупки: понятие, типы централизации, порядок осуществления, плюсы и минусы централизованных закупок....
16 07 2022 0:13:48
Порядок возврата госпошлины из арбитражного суда: основания и условия полного и частичного возврата, процеДypa, необходимые документы и бланк заявления....
15 07 2022 15:31:26
По закону проведение ремонта в подъезде является обязанностью управляющей компании. Он производится за счет взносов собственников квартир....
14 07 2022 23:51:30
Уволиться по собственному желанию или дождаться приказа о сокращении - какой вариант лучше для работника? Как получить выплаты и дополнительные компенсации?...
13 07 2022 10:16:43
ФЗ №35 "Об электроэнергетике" на 2019 год: добавился новый пункт об аттестации сотрудников, изменения в статье о тарифах для отдаленных регионов и т. д....
12 07 2022 22:29:24
Председатель ликвидационной комиссии: особенности назначения, в том числе при банкротстве, права и обязанности, порядок смены, меры ответственности....
11 07 2022 12:17:26
На что можно пожаловаться в Государственную жилищную инспекцию? Как составить жалобу, какие документы и доказательства необходимо приложить?...
10 07 2022 13:30:19
Когда можно поменять фамилию? Что нужно для смены фамилии при вступлении в бpaк? Какие документы подлежат замене? Размер госпошлины и список документов, требующихся для замены....
09 07 2022 14:27:22
Понятие соглашения об уплате алиментных выплат, процеДypa оформления и расторжения. Законодательное регулирование, типовой образец....
08 07 2022 16:37:47
Банки выставляют на продажу квартиры с жильцами за долги по ипотеке. Что будет дальше и стоит ли вкладывать деньги в такую недвижимость?...
07 07 2022 9:19:49
Смена карты Сбербанка при смене фамилии. На чем основана необходимость замены? Куда обращаться? Каков порядок действий? Сколько стоит? Сроки замены....
06 07 2022 12:34:39
Новый закон о лицензировании пассажирских перевозок в 2019 году. Кому следует получить лицензию: механизм оформления, срок и требования к перевозчику....
05 07 2022 22:45:11
Жалобу на работу управляющей компании можно написать в Роспотребнадзор, если предмет обращения относится к полномочиям инстанции. Образец жалобы....
04 07 2022 19:31:20
Для оформления загранпаспорта потребуется собрать большой пакет документов, в том числе предоставить сведения о трудоустройстве за последние десять лет....
03 07 2022 2:50:31
Заполнение раздела 7 декларации по НДС: пошаговая инструкция, список документации и перечень всех возможных кодов операций...
02 07 2022 11:45:54
Правоусанавливающие и правоудостоверяющие документы на землю. Что нужно для оформления земельного участка в собственность....
01 07 2022 0:49:59
Заявление кредитора о признании должника банкротом и нормы Постановления Пленума ВАС РФ №35 от 22.06.2012: прилагаемые документы, правила рассмотрения и др....
30 06 2022 4:12:35
Введение единой информационной системы в эксплуатацию обусловлено необходимостью максимально упростить процесс госзакупок и сделать их открытыми для всех....
29 06 2022 2:43:52
Довольно часто товар с Алиэкспресс приходит с бpaком или не подходит по размеру. Именно для таких случаев предусмотрена процеДypa возврата товара....
28 06 2022 13:42:57
С 2019 года в закон №261-ФЗ внесены изменения: введено понятие декларации потрeбления энергетических ресурсов, усилены требования предоставления отчётности....
27 06 2022 0:43:44
Что собой представляет элитное жилье? Как подготовить квартиру к продаже и построить диалог с покупателями, выгодно осуществить сделку? Нюансы продажи....
26 06 2022 2:51:22
Оценка стоимости земельного участка: стоимость услуг. От чего зависит цена оценки? Какие дополнительные услуги придется оплатить?...
25 06 2022 1:24:17
При регистрации юридического лица в ЕИС ему в обязательном порядке необходимо прописать принадлежность к определенному юрлицу....
24 06 2022 5:59:51
Министр просвещения Ольга Васильева еще в конце 2018 года предлагала запретить мобильные телефоны в школе. В 2019 году ее поддержала Валентина Матвиенко....
23 06 2022 15:38:41
Реестр адвокатов Московской области У женщины сохранились письма от отца ее ребенка, что хозяйка нарушила договор аренды. Что это такое, как происходит...
22 06 2022 22:48:34
Еще:
Законы -1 :: Законы -2 :: Законы -3 :: Законы -4 :: Законы -5 :: Законы -6 :: Законы -7 :: Законы -8 :: Законы -9 :: Законы -10 :: Законы -11 :: Законы -12 ::