Как купить участок в СНТ или у собственника?
На садовом участке можно не только выращивать овощи и фрукты, но и просто приезжать отдохнуть от будничной суматохи. Поэтому приобрести такую землю желает немало россиян.
Покупка садового участка имеет свои отличия от приобретения квартиры или дома, которые необходимо учитывать при оформлении сделки.
Основные проблемы с приобретением садового участка связаны с тем, что права на них не всегда оформлены должным образом.
СодержаниеПоказать- Законодательство
- На что обратить внимание при выборе садового участка?
- Пошаговая процеДypa покупки
- Пошаговая процеДypa покупки садового участка у собственника
- У кого лучше покупать садовый участок: у СНТ или у частного лица
- На что следует обратить внимание при оформлении сделки купли-продажи садового участка
- Выводы
Законодательство
Садовые участки обычно располагаются на территории СНТ или садового товарищества. Другие формы объединений граждан (кооперативы и некоммерческие партнерства) менее распространены. Товарищества представляют объединения граждан на добровольной основе в целях управления совместным имуществом.
Основная цель объединения — решение сельхоззадач и выращивание продукции с/х назначения.При этом СНТ имеют статус некоммерческой организации. Это значит, что выращенная на садовых участках продукция используется для семейных целей, а не направляется на продажу.
Деятельность СНТ регулируется ФЗ-66 и непосредственно уставом общества. Земля на территории СНТ может принадлежать как товариществу, так и его участникам. СНТ также могут приобретать имущество в совместную собственность на деньги, поступившие в виде члeнских взносов.
Законодательство позволяет не только выращивать овощи и фрукты на земле СНТ, но и строить на ней садовые домики. При этом капитальная постройка не допускается.
Гражданский кодекс указывает на возможность члeна СНТ в любой момент выйти из состава товарищества (ст.252 ГК РФ). Для этого подается заявление на имя председателя в свободной форме. При этом члeн СНТ может потребовать выделения его доли из общего имущества.
Права собственности на участок могут приобретаться по нескольким основаниям. Например, по наследству и при заключении договора купли-продажи. Также те граждане, которые пользуются участком более 15 лет и он был передан им в бессрочное пользование вправе оформить его в собственность по упрощенной схеме (по так называемой дачной амнистии).
Сделка по купле-продаже земли в садовом кооперативе подчиняется общим требованиям к гражданско-правовым договорам, зафиксированным в ГК РФ.Она может предполагать приобретение как отдельно земли, так и участка с садовым домиком.
Стоит учитывать, что согласно нормам Земельного кодекса садовые участки могут принадлежать:
- на правах собственности (ст.15);
- на правах бессрочного пользования (ст.20);
- на правах пожизненного наследуемого владения (ст.21);
- на правах аренды (ст.22).
Право на продажу возникает у продавца только при должном оформлении прав собственности.
На что обратить внимание при выборе садового участка?
Каждый садовод обладает свои представлением об идеальном садовом участке, но есть общие критерии для выбора.
При выборе садового участка обычно ориентируются на удобство местоположения и хаpaктеристику местности (наличие водоемов, лесов). Стоит обратить внимание и на экологическую составляющую: отсутствие поблизости промышленных предприятий и дорог. Еще один фактор выбора – наличие удобных подъездных путей, трaнcпортная и пешая доступность.
Большим плюсом будет наличие электричества и воды, подведенных к земле.Желательно также выяснить хаpaктеристики грунта, наличие зеленых насаждений на нем, их состояние и здоровье.
Цена, хотя и играет важное значение, не должна стать основополагающим критерием выбора садового участка.
Приобретаемый участок обязательно должен состоять на кадастровом учете и иметь четкие границы. В кадастровом паспорте должна содержаться информация обо всех строениях.
Перед покупкой, стоит пообщаться с соседями и члeнами правления СНТ. Возможно, получится узнать какие-либо интересные факты об участке и нынешнем владельце.
Пошаговая процеДypa покупки
Сегодня наиболее распространены две схемы покупки садового участка:
- покупка земли у СНТ по садовой книжке;
- покупка земли у собственника.
Оптимальный вариант покупки предполагает, что покупаемая земля находится в собственности СНТ. Тогда сделка купли-продажи будет проводится в общем режиме, только одна из ее сторон будет юрлицом.
Согласно действующему законодательству, когда у лица или организации нет прав собственности на землю, они не вправе продавать ее.
Если председатель СНТ или ее участник предлагают вам приобрести участок по садовой книжке, это указывает на отсутствие у них статуса собственника. По такой сделке вы никогда не купите садовый участок, только место в товариществе.При этом председатель правления не может передать землю в вашу собственность, это не входит в его компетенцию.
Но так как приобретение садового участка по книжке члeна СНТ приобрело широкое распространение, рассмотрим эту схему более подробно.
Алгоритм действий
- Вы обращаетесь к председателю товарищества и заявляете о своем желании приобрести участок на вверенной ему территории. Стоит запросить у председателя кадастровый план участка. Если же такой документ отсутствует, это должно вас насторожить: вероятно, СНТ не имеет прав на использование этой земли и шансы приватизировать ее у вас нулевые.
- Заключение договора купли-продажи. На пpaктике председатель СНТ часто отказывается от подобной сделки. Но наличие у вас документов, подтверждающих проведение сделки, позволит вам избежать обмана. Так, нередки случаи, когда после перевода денег садовая книжка передается другому лицу и покупателю весьма непросто доказать свою правоту.
- Оплата оговоренной суммы. Лучше переводить деньги безналичным переводом или получить от председателя расписку о получении денежных средств.
- Оформление передаточного акта участка.
- Вступление в члeны СНТ и оформление садовой книжки на имя нового владельца.
Последним этапом может стать переоформление участка в собственность частного лица. Для этого можно воспользоваться процедурой приватизации на платной или бесплатной основе.Бесплатная приватизация потребует обращения в государственные структуры с заявлением на переоформление участка.
В данном случае необходимо собрать установленный пакет документов:
- паспорт;
- договор о праве пожизненного использования земли;
- кадастровый паспорт участка;
- описание земли и ее границы.
После рассмотрения представленной документации в течение 14 дней выносится решение о присвоении права собственности или отказе.
Пошаговая процеДypa покупки садового участка у собственника
Обычно садовые участки в СНТ уже кому-то принадлежат, т.е. вы покупаете их у конкретного физического лица, который является собственником.
Если же физлицо не является собственником, а сделка является продажей через садовую книжку, то вся процеДypa заключается в выходе продавца из садоводства и принятие вас в его члeны.
Все это оформляется на общем собрании СНТ. Таким образом, все документы оформляются в пределах СНТ.
Но, чтобы покупателю стать полноправным собственником земли, у продавца должны быть на руках все документы о правах собственности.Рассмотрим, как поэтапно происходит переоформление прав собственности на участок в результате заключения сделки купли-продажи.
Этап 1. Анализ представленной документации
Перед тем, как решиться на заключение сделки купли-продажи стоит запросить у продавца следующие документы:
- кадастровый паспорт участка земли;
- свидетельство на участок, которое было выдано до 15 июля 2016 года;
- выписка из ЕГРП, которая подтверждает право собственности на участок и отсутствие обременений;
- правоустанавливающая документация на земельный участок (судебное решение, акт передачи земли в пользование, договор купли-продажи, дарения, завещания и пр.);
- справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам или последняя
- квитанция на оплату.
Если у продавца нет свидетельства о собственности, но земля находится в бессрочном пользовании, то ему первоначально стоит позаботиться о ее приватизации.
Регистрация права собственности займет у него не более 2 недель.
При наличии на земле незарегистрированных построек их также надо предварительно оформить в установленном порядке.
Этап 2. Заключение договора купли-продажи участка
Договор обязательно должен быть составлен в письменной форме и содержать подписи обеих сторон. Требований о его обязательной регистрации у нотариуса в законодательстве нет.
Существенными условиями договора являются предмет и цена (с учетом требований Гражданского и Земельного кодекса). Стоит прописать не только точную стоимость, но порядок взаиморасчетов. Оплату можно произвести как до, так и после госрегистрации сделки.
В договоре обязательно должны быть указаны адрес и площадь участка, его кадастровый номер, категория земель и вид его использования. Желательно сослаться в тексте документа на правоустанавливающие документы, дату и номер госрегистрации прав собственности в ЕГРП.
Процесс передачи имущества может производиться по акту приема-передачи.
Этап 3. Регистрация сделки в Росреестре
Завершающим этапом является переоформление прав собственности в пользу покупателя. За эту процедуру в России отвечает Росреестр.
Для регистрации необходимо предоставить следующий комплект документации:
- заявления от продавца и покупателя;
- договор в 3-х экземплярах;
- паспорта участников сделки;
- заверенное у нотариуса согласие супруги на сделку;
- свидетельство собственности, либо выписка из ЕГРП;
- кадастровый паспорт;
- правоустанавливающая документация продавца (договор мены, аренды, купли-продажи и пр.);
- квитанция с оплаченной госпошлиной;
- акт приема-передачи.
Госпошлина за переоформление собственности на участок под ЛПХ, ведение дачного хозяйства, огородничества и садоводства составляет 350 руб. Но если на земле есть строение, то госпошлина за работу Росреестра составляет 2000 руб.
Если услуга полностью оформляется в электронном виде, то она оплачивается по льготному тарифу с коэффициентом 0,7.
Допускается несколько способов передачи документов: лично, по почте, через представителя или в электронном виде. После получения документов специалистом Росреестра выдается расписка.
Государственная регистрация производится за 10 рабочих дней.
Этап 4. Получение выписки из ЕГРП
По новым правилам госрегистрация прав собственности удостоверяется выпиской из ЕГРП. Для ее получения нужно прийти с распиской в Росреестр.
Также выписка может быть отправлена в электронном виде.У кого лучше покупать садовый участок: у СНТ или у частного лица
Не имеет никакого значения, с кем заключать договор купли продажи, с СНТ или частным лицом, если у них свидетельство о праве собственности.
К преимуществам покупки земли у СНТ по садовой книге можно отнести возможность купить участок на порядок дешевле, а самой землей можно будет пользоваться пpaктически сразу.
Несмотря на указанное преимущество, покупка по садовой книжке сопряжена с целым рядом недостатков, которые делают ее крайне нежелательной.
Вы будете считаться только арендатором земли, не сможете ее продать, подарить или завещать в дальнейшем. Стоит учитывать, что вас в любое время могут лишить члeнства в товариществе. Даже если вы построите на земле садовый домик, в случае вашего исключения он перейдет в собственность СНТ.
Так, вы с большой долей вероятности не сможете приватизировать приобретенный по данной схеме участок.
По дачной амнистии допускается переоформление земель, которые получены в бессрочное пользование до 2001 года.Типичная ситуация: продавец обещал, что после покупки по садовой книжке землю можно будет переоформить в собственность. На пpaктике оказалось, что земля не подлежит приватизации и не может быть отчуждена от государства. Но в этом случае продавец не обязан переоформлять документы и возвращать деньги. По закону его вины нет: он продавал только члeнское место в СНТ, а не землю в собственность.
При наличии у частного лица всех правоустанавливающих документов, такая покупка будет предпочтительной.
На что следует обратить внимание при оформлении сделки купли-продажи садового участка
При оформлении купли-продажи участка стоит обратить внимание на следующие моменты:
- У продавца должны быть все необходимые документы, подтверждающие его права на надел и постройки на ней. ПроцеДypa переоформления садовой книжки на покупателя не заменяет сделку купли-продажи и не ведет к появлению права собственности.
- Земля не должна иметь обременений в виде ареста и залога. Стоит уточнить, не идут ли сейчас судебные процессы в отношении участка земли. Обычно такие дела рассматриваются в районном суде.
- Зачастую границы участка не соответствуют информации, указанной в кадастровом паспорте. Чтобы в дальнейшем не возникло межевых споров и вам не пришлось переплачивать «за воздух» стоит обратиться к кадастровым инженерам.
- Перед подписанием договора стоит сверить все данные из документации на землю с теми, которые прописаны в тексте. Это кадастровый номер, площадь участка, его предназначение, месторасположение, подробная информация о строениях, паспортные и контактные данные сторон, цена договора, условия передачи земли и пр. Договор должен содержать информацию об отсутствии обременений на землю. Договор может предусматривать внесение аванса и различные формы оплаты.
- Некоторые граждане ошибочно полагают, что подписав договор и заверив его у нотариуса, они автоматически приобретают права собственности. На самом деле с 1998 года действует правило об обязательной регистрации сделок при переоформлении права собственности в Росреестре. Тогда как нотариальное заверение договора производится по желанию сторон.
- Стоит убедиться в отсутствии долгов у предыдущего владельца: по члeнским взносам (этот момент можно узнать у правления СНТ), по коммунальным платежам (взяв соответствующую справку у владельца), по земельному налогу (в ФНС).
Для грамотного проведения сделки купли-продажи садового участка стоит воспользоваться услугами юриста или риелтора, который поможет вам в составлении договора, проверить участок на юридическую чистоту, либо будет сопровождать сделку.
Как выделить долю в частных случаях, вы узнаете в нашей тематической статье.
Как взять нужную вам выписку из домовой книги, вы прочтете в нашем материале по ссылке.
Выводы
Желающие купить садовый участок нередко сталкиваются с ситуацией, когда права собственности на него не узаконены. Оформление сделки путем переоформления садовой книжки сопряжено с повышенными рисками и не позволяет покупателю стать полноправным собственником земли, он лишь получает право распоряжаться ей до момента его исключения из СНТ.
При выборе садового участка стоит ориентироваться на его местоположение, доступность, качественные хаpaктеристики, наличие межевания, стоимость.Сделка купли продажи садового участка с собственником заключается в простой письменной форме. Она не требует нотариального заверения. Завершающим этапом сделки является отчуждение прав собственности от продавца и переход их к покупателю. При заключении договора стоит внимательно проанализировать все документы, которые есть у продавца и проверить участок на предмет отсутствия обременений.
С июня 2020 года нововведения принесут дополнительные проблемы и сложности в процедуре прохождения техосмотра автомобиля. Изменения и новый порядок ТО....
22 05 2022 0:38:12
Согласно разъяснениям, данным Росреестром, дома на участках СНТ и ОНТ, которые были признаны жилыми до 1 января 2019 года, не нуждаются в переоформлении....
21 05 2022 5:31:38
Сколько стоит оформление постоянной прописки? Где можно заплатить? Особенности уплаты сбора за регистрацию иностранных граждан. Размер штрафа за просрочку....
20 05 2022 1:40:11
Условия возврата товара в интернет-магазин существенно отличаются от условий, существующих в обычных магазинах. Порядок обращения в суд и Роспотребнадзор....
19 05 2022 21:31:11
Политика представителей здравоохранения в России однозначна – дети должны получать профилактические прививки. Но число противников такой позиции становится все больше и больше. Реально ли отдать ребенка без прививок в детский сад?...
18 05 2022 22:35:35
Поставщики могут рассчитывать на возврат обеспечения по государственному контpaкту после исполнения своих обязательств по 44-ФЗ....
17 05 2022 6:43:20
В 2019 году не нужно получать разрешение на строительство дома на собственном участке, достаточно лишь уведомить власти о планируемых работах....
16 05 2022 10:51:26
Ликвидатор осуществляет все полномочия организации и выступает в суде. Основная обязанность – погасить требования кредиторов за счет продажи имущества....
15 05 2022 3:42:27
Доходы, не облагаемые НДФЛ: изменились правила для обложения государственных пособий и компенсаций, добавились исключения для ветеранов, доноров и т. д....
14 05 2022 7:13:10
Программа реновации: перечень нормативных актов для регулирования, порядок распределения квартир, возможности размена и изменения района проживания....
13 05 2022 8:42:25
Предварительный договор купли-продажи с авансом: требования к документу и правила оформления. Отличается ли от простого предварительного договора?...
12 05 2022 15:44:46
Претензия о возврате неосновательного обогащения подается, если другое лицо незаконным образом получило имущество, которое не было предусмотрено договором....
11 05 2022 6:23:48
Разрешение на строительство на участке ИЖС. Действующее законодательство. Виды разрешенного использования участков ИЖС. Когда требуется разрешение?...
10 05 2022 19:31:10
Планировка участка под индивидуальное жилое строительство. Требования и правила расположения объектов. Земельный участок 6 соток под строительство дома....
09 05 2022 3:16:24
Банковская гарантия по 223-ФЗ выступает популярным и надежным способом обеспечения контpaкта по 223-ФЗ. Особенности и требования к банковской гарантии....
08 05 2022 0:23:48
В каких случаях можно вернуть защитное стекло на телефон обратно в магазин? В каких случаях покупателю могут отказать? Каковы сроки обращения?...
07 05 2022 11:55:21
Одинокие женщины, самостоятельно воспитывающие детей, нуждаются в государственной поддержке. Для матерей-одиночек в 2019 году в нашей стране предусмотрены различные пособия и льготы....
06 05 2022 12:37:32
Водительское удостоверение и его замена раньше окончания срока действия: причины, правила, необходимые документы, порядок действий....
05 05 2022 23:31:50
Какие понадобятся документы для прописки в частный дом? Сегодня мы постараемся осветить все основные моменты, связанные с процедурой прописки в частном доме....
04 05 2022 22:24:47
Опубликован Приказ Минтруда №561н от 22.08.2019 года: установлен размер МРОТ на 2020 год. В связи с повышением МРОТ изменятся размеры пособий и выплат....
03 05 2022 17:20:22
В тех случаях, когда права потребителя нарушены, суд - это последний шанс восстановить справедливость. В какой именно суд нужно подавать исковое заявление?...
02 05 2022 22:58:14
Увольнение беременной женщины при ликвидации организации: порядок действий при расторжении трудовых отношений, необходимые документы, причитающиеся выплаты....
01 05 2022 8:24:12
Сколько стоит приватизация земли под частным домом: законодательное регулирование, стоимость приватизации и дополнительные расходы, упрощенная приватизация...
30 04 2022 23:28:57
Банкротство финансовой организации с учетом ее повышенной социальной значимости проводится по особым условиям и имеет некоторые особенности....
29 04 2022 8:13:30
Что такое актовая запись о заключении бpaка и когда нужна? Нормативное регулирование. Какие сведения указываются в документе? Образец....
28 04 2022 14:23:45
Памятка водителю при дорожно-трaнcпортном происшествии (дтп) 9 - 9-89-80 – -ый отдел МУРа по подставамДежурный ГИБДД Москвы: (9) 9--7; 9-9-8...
27 04 2022 19:31:52
Кредитор в деле о банкротстве - это лицо, перед которым у компании-должника имеется подтвержденная документально задолженность. Его права и обязанности....
26 04 2022 9:38:50
В 2019 году активно обсуждается законопроект о запрете на переводе денег от физических лиц в онлайн-кaзинo. Поможет ли это в борьбе с незаконной игорной деятельностью?...
25 04 2022 23:27:32
Преференции по 44-ФЗ устанавливаются для организаций инвалидов, учреждений УИС, социально ориентированных НКО, субъектов малого предпринимательства....
24 04 2022 6:55:52
Реализация имущества в ходе процедуры банкротства физлица выступает последним этапом процесса и предполагает погашение обязательств перед кредиторами....
23 04 2022 4:26:37
Арбитражный и конкурсный управляющий при банкротстве юридических лиц и приравненных к ним организаций: основные обязанности и вероятная разница....
22 04 2022 22:42:19
Изменение и аннулирование кадастрового номера земельного участка: в каких случаях может возникнуть необходимость, порядок действий, важные моменты...
21 04 2022 16:34:51
Правила возврата детских игрушек надлежащего качества и с дефектами. Описание процедуры возврата игрушки в магазин, если она не понравилась....
20 04 2022 22:33:37
Как происходит смена фамилии через сервис МФЦ: пошаговое руководство. Алгоритм действий и перечень документов. Сроки и стоимость замены фамилии. Что такое "справка о смене фамилии" и как ее получить?...
19 04 2022 15:37:20
Что необходимо для получения налогового вычета? Как заполнить 3 НДФЛ на налоговый вычет за покупку квартиры? Декларация НДФЛ....
18 04 2022 11:32:56
Согласно российскому законодательству, собственники жилых помещений в многоквартирных домах обязаны соблюдать тишину в определенное время суток....
17 04 2022 22:46:17
При покупке недвижимости с торгов новый собственник рискует получить квартиру с большими долгами за коммунальные услуги и жильцами, которых нельзя выселить....
16 04 2022 3:22:55
Банкротство поручителя - это процеДypa по официальному признанию финансово несостоятельным по обязательствам, по которым он поручился за заемщика....
15 04 2022 7:40:13
Налогообложение товаров, работ,услуг, экспортируемых из России: особенности применения ставки НДС при таком виде деятельности организации....
14 04 2022 21:36:30
Как открыть ООО в России в 0 году Главный плюс организации ООО заключается в том, что все его участники рискуют финансово только своей долей уставного...
13 04 2022 17:18:35
Как подтвердить 0% ставку НДС при экспорте? Какие документы предоставляются при экспорте в стране ЕАЭС и другие? В какой срок предоставляются документы?...
12 04 2022 7:30:40
Обременения земельного участка: что это такое? Какие бывают обременения и кто их накладывает? Как узнать о наличии обременений? Как снять?...
11 04 2022 14:27:51
Совместные т opги по 44 ФЗ помогают обеспечить заказчикам, которые нуждаются в закупке одинаковой продукции или услуг, максимальную выгоду....
10 04 2022 22:42:48
Что нужно для регистрации по адресу общежития? На каких основаниях возможна прописка? Основания для выселения и снятия с регистрационного учета....
09 04 2022 16:51:13
Согласно требованиям законодательства, заказчики обязаны разместить в ЕИС отчет по результатам исполнения государственного контpaкта по 44-ФЗ....
08 04 2022 14:21:17
Стоит ли покупать квартиры по программе реновации? Риски, уровень цен, особенности продажи такого жилья. Список квартир под реновацию в Москве....
07 04 2022 22:38:12
Порядок предоставления запроса на разъяснение закупочной документации по 223-ФЗ и ответа на него. Сроки отправления и образец документа....
06 04 2022 21:19:55
Усыновление ребенка из роддома: как правильно усыновить новорожденного Пpaктически все семейные пары мечтают испытать радость быть родителями: не спать по ночам...
05 04 2022 21:20:10
Запрос котировок по 223-ФЗ представляет собой конкурентную закупку, позволяющую выбрать поставщика на основе предложенной им цены. Пошаговая инструкция....
04 04 2022 8:49:44
В каких случаях в трудовую книжку вносится информация о награждения и поощрениях сотрудника? Основания и порядок внесения таких записей. Образец документа....
03 04 2022 7:24:42
Еще:
Законы -1 :: Законы -2 :: Законы -3 :: Законы -4 :: Законы -5 :: Законы -6 :: Законы -7 :: Законы -8 :: Законы -9 :: Законы -10 :: Законы -11 :: Законы -12 ::