Как купить землю по кадастровой стоимости у администрации?

Земельный участок может быть либо в частной собственности, то есть принадлежать физическому или юридическому лицу, либо быть в собственности государства или муниципалитета. В подавляющем большинстве случаев принадлежащие государству и муниципалитету земли не поставлены на кадастровый учет.

При постановке на кадастровый учет определяются основные хаpaктеристики земельного надела, проводится его межевание (установление границ), выясняется стоимость земли.

СодержаниеПоказать

• Законодательство
• Что такое кадастровая стоимость земельного участка и как она формируется?
• Как можно приобрести землю у государства или местной администрации по кадастровой стоимости?
• Для каких целей разрешается приобретать землю по кадастровой стоимости?
• ПроцеДypa покупки земли по кадастровой стоимости
• Кадастровая стоимость земельных участков в различных регионах России разных категорий
• На что необходимо обратить внимание?
• Когда в покупке земельного участка по кадастровой стоимости могут отказать?

Законодательство

Купля-продажа земельных участков регулируется Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РФ, специальными законодательными актами для каждой категории земель, законами субъектов РФ и актами местных муниципальных властей.

Земельный участок приобретается, как правило, по цене, согласуемой с продавцом. Она может основываться как на рыночной, так и на кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 37 Земельного кодекса РФ «Особенности купли-продажи земельных участков» объектом купли-продажи могут быть только те земли, которые прошли государственный кадастровый учет. При заключении договора купли-продажи продавец обязуется предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию относительно обременений и ограничений участка.

Покупка земли чаще всего, за исключением отдельных случаев, основывается на проведении и организации торгов в форме аукционов. Организаторы торгов — это, как правило, органы государственной и муниципальной власти.

Кадастровая стоимость не так давно стала необходимым атрибутом расчета налоговой базы на землю. К примеру, по Московской области ставка налога на землю может достигать 0,3% от кадастровой стоимости.

Что такое кадастровая стоимость земельного участка и как она формируется?

Кадастровая стоимость земель проводится согласно законодательству об оценочной деятельности. Кадастровую стоимость в соответствии с законодательством определяет специальная комиссия. Комиссия проводит оценку земли исходя из ее вида разрешенного использования, то есть целевого назначения.

Однако реальная цена может существенно отличаться от кадастровой ввиду того, что кадастровая оценка не учитывает ряд факторов и особенностей, оказывающих влияние на цену земли из-за массовости проведения кадастровых оценок.

В основном кадастровая стоимость земельного участка будет выше, чем фактическая цена участка.

Органы исполнительной власти субъектов РФ устанавливают среднее значение кадастровой стоимости по муниципалитету (району, городу).

Государственную кадастровую оценку проводят не меньше одного раза в 3 года (в городах федерального значения — один раз в два года) и не больше одного раза каждые 5 лет.

Если объект недвижимости имеет свой кадастровый номер, то организуется проведение кадастровой оценки земли с помощью массовой оценки без выезда экспертной комиссии на месторасположение участка. Момент проведения процедуры оценки собственнику неизвестен. Результат проведенной оценки и итоговая кадастровая стоимость земельного участка утверждаются распоряжением, а информацию заносит филиал Кадастровой палаты в единый реестр объектов недвижимости.

Индивидуальная оценка объекта может быть проведена только если массовый метод оценивания невозможно применить. Кадастровую стоимость объекта недвижимости можно узнать на официальном сайте Росреестра либо с помощью запроса в Росреестр.

Таким образом, кадастровая стоимость необходима, прежде всего, для определения размера налогообложения на участок.

Как можно приобрести землю у государства или местной администрации по кадастровой стоимости?

Не каждую землю есть возможность выкупить в собственность.

Желаемый земельный участок должен обязательно пройти кадастровый учет, иначе без кадастрового паспорта земля не будет доступна для приобретения.

После постановки на кадастровый учет земля становится сформированным объектом недвижимости с собственной определенной кадастровой службой стоимостью.

Региональные и федеральные законы предоставляют право физическому лицу или организации выкупить земельный участок по кадастровой стоимости, если:

• У них есть права на бессрочное пользование таким участком;
• Участок выставлен на аукцион;
• Они являются собственниками недвижимости, которая построена на земельном наделе;
• Есть право на наследование земельного участка.

Если у потенциального покупателя нет прав на землю, то все сведения о желаемой земле можно получить при отправке запроса в Управление Федеральной службы картографии, государственной регистрации и кадастра. В случае если на земле не проводилась процеДypa межевания (определение четких границ), но она учитывается на кадастровой карте, выписка из ЕГРП может быть не предоставлена.

В такой ситуации можно обратиться в местную администрацию за сведениями о собственнике. Цена земли необязательно будет по кадастру, даже если собственник будет найден.

Если же владельцем участка, как это бывает пpaктически в 90% случаев, является муниципалитет или государство, то приобретение земли возможно только посредством аукциона. Т opги не будут признаны состоявшимися, если заявка на аукционе будет единственной. Однако если на участке расположены здания и сооружения приобретателя участка, то земля продается без торгов.

Только так можно приобрести земельный участок по кадастровой стоимости, так как на аукционе и без торгов стартовая цена лота будет определяться кадастровой стоимостью, определенной комиссией при муниципалитете.

Для каких целей разрешается приобретать землю по кадастровой стоимости?

Категория земли при покупке участка по кадастровой стоимости не имеет значения. Приобрести можно любой участок, принадлежащий государству, на основании торгов. Кадастровая цена будет лишь начальной ценой земли на торгах. Чтобы стоимость участка была по кадастру, необходимо иметь в собственности на участке свои здания и сооружения.

Что касается покупки земли у частного владельца, то тут цена определяется на договорных условиях и на основе рыночной и нормативных цен земель. Рыночная цена определяется в условиях конкуренции и открытости при учете осознанных и рациональных действий в своих интересах со стороны покупателя и продавца.

ПроцеДypa покупки земли по кадастровой стоимости

Законодательство довольно четко определяет приобретение земли без торгов в целях использования расположенных на ней объектов недвижимости.

Если участок не является образованным или его границы необходимо определить, собственник объектов недвижимости организует работу по подготовке схемы расположения земельного надела на кадастровом плане территории либо просит предоставить выписку из проекта межевания, если такой есть.

Затем следует обратиться в соответствующий орган власти, которому подведомственна территория участка, с подачей заявления о предварительном согласовании предоставления земли без проведения аукциона.

Государственный орган рассматривает заявление на протяжении 30 дней и выносит постановление о предварительном согласовании предоставления земельного участка либо дает отказ.

Вместе с принятием решения о предварительном согласовании утверждается схема расположения земельного участка, и земельный участок ставят на кадастровый учет.

Затем собственник располагающихся на земле строений обращается с заявлением о предоставлении участка без проведения торгов, рассматриваемое также в ходе 30 дней. С заявлением подается минимальный перечень документов, так как основную документацию для рассмотрения заявления (выписка о правах на объекты недвижимости и землю, кадастровый паспорт участка и прочее) орган власти запрашивает сам.

Если участок является сформированным с четко установленными границами, то собственник недвижимости на участке сразу обращается с заявлением о предоставлении земельного надела в собственность без проведения торгов.

В таком порядке участок можно будет оформить по кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельных участков в различных регионах России разных категорий

Ниже представлена таблица цен земель по их кадастровой стоимости в разных субъектах РФ и по различным видам разрешенного их использования:

Адрес земельного участка	Вид разрешенного использования (категория земли)	Площадь земельного участка	Кадастровая стоимость
Московская обл, Коломенский р-н, деревня Щепотьево, улица Березовая	Для индивидуального жилищного строительства	1 550 м²	1 065 609,5 руб.
Республика Башкортостан, г. Кумертау, улица Джалиля	Для индивидуального жилищного строительства	1 307 м²	504 000 руб.
Тверская обл, г. Тверь, улица Русская	Для индивидуального жилищного строительства	576 м²	618 698,88 руб.
Краснодарский край, Славянский р-н, Бapaниковский хутор, улица Мира	Для индивидуального жилищного строительства	600 м²	60 000 руб.
Челябинская обл, г. Магнитогорск, Тагильская улица	Для индивидуального жилищного строительства	887 м²	186 000 руб.
Ярославская обл, Некрасовский р-н, село Диево-Городище	Для индивидуального жилищного строительства	1 500 м²	236 000 руб.
Красноярский край, Ужурский р-н, Ужур г, Победа Социализма ул	Для индивидуального жилищного строительства	1 400 м²	250 000 руб.
Республика Татарстан, Лаишевский р-н	Для индивидуального жилищного строительства	1 500 м²	834 000 руб.
Краснодарский край, Темрюкский р-н, поселок Веселовка, Тенистая улица	Для индивидуального жилищного строительства	1 012 м²	478 726,6 руб.
Владимирская обл, Кольчугинский р-н, деревня Тюхтово	Для индивидуального жилищного строительства	2 500 м²	153 425 руб.
Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, Рабочая улица	Для индивидуального жилищного строительства	1 000 м²	625 000 руб.
Ростовская обл, Семикаpaкорский р-н, г. Семикаpaкорск	Для индивидуального жилищного строительства	640 м²	120 000 руб.
Калининградская обл, Гусевский р-н	Сельскохозяйственное использование	93 902 м²	180 000 руб.
Иркутская обл, Иркутский р-н, деревня Карлук	Сельскохозяйственное использование	61 860 м²	500 400 руб.
Волгоградская обл, Киквидзенский р-н, Преображенская ст-ца, улица им Н.Сухова	Сельскохозяйственное использование	35 893 м²	260 224,25 руб.
Ростовская обл, Волгодонской р-н, поселок Победа	Сельскохозяйственное использование	26 000 м²	30 000 руб.
Чувашская Республика, Ибресинский р-н, Ширтанское с/п	Сельскохозяйственное использование	4 500 м²	16 200 руб.
Новгородская обл, Новгородский р-н, Тесово-Нетыльское городское поселение с/п	Сельскохозяйственное использование	66 006 м²	106 269,66 руб.
Республика Дагестан, г. Дагестанские Огни, пр-кт Михаила Ивановича Калинина пр-кт	Предпринимательство	70 м²	228 410 руб.
Республика Татарстан, Менделеевский р-н, г. Менделеевск, улица Фомина	Предпринимательство	600 м²	12 332,07 руб.
Республика Башкортостан, Чишминский р-н, Чишмы пгт, Тополиная улица	Предпринимательство	7 527 м²	5 994 000 руб.
Ленинградская обл, Ломоносовский р-н, поселок Ропша	Предпринимательство	1 000 м²	3 511 790 руб.
Республика Башкортостан, Давлекановский р-н, Сергиопольский с/с	Для ведения личного подсобного хозяйства	2 003 м²	113 800 руб.
Пензенская обл, Мокшанский р-н, деревня Пяша, Строительная улица	Для ведения личного подсобного хозяйства	1 995 м²	34 852,65 руб.
Хабаровский край, Хабаровский р-н, село Мичуринское	Для ведения личного подсобного хозяйства	572 м²	185 688,36 руб.
Краснодарский край, Темрюкский р-н, Ахтанизовская ст-ца	Для ведения личного подсобного хозяйства	1 000 м²	172 200 руб.
Воронежская обл, Борисоглебский р-н, село Макашевка	Для ведения личного подсобного хозяйства	2 000 м²	150 300 руб.
Архангельская обл, Приморский р-н, Большие Карелы д	Для ведения личного подсобного хозяйства	633 м²	180 468,3 руб.
Ростовская обл, Октябрьский р-н, Нижнедонской поселок, Восточная улица	Для ведения личного подсобного хозяйства	2 010 м²	112 841 руб.
Самарская обл, Богатовский р-н, Печинено с, Зеленая ул	Для ведения личного подсобного хозяйства	139 м²	9 988,54 руб.

На что необходимо обратить внимание?

При выборе земельного участка первым делом необходимо проверить, проводилась ли на нем процеДypa межевания.

Если ее не было, то есть риск получить землю без четких и конкретных границ, что уже может создать трудности в использовании земельного участка.

ПроцеДypa межевания может быть проведена кадастровой службой по заявлению покупателя либо землеустроительной компанией, которая имеет лицензию на проведение такого рода работ. Поэтому не стоит сразу же радоваться низкой кадастровой стоимости, так как вполне вероятно на такой земле не проведен весь комплекс работ по ее устройству и оформлению.

Стоимость по кадастру также зависит от площади участка, наличия коммуникаций и прилежащей к земельному наделу инфраструктуры.

К примеру, перед приобретением важно получить сведения о физических возможностях грунта. Качество грунта напрямую влияет на способ организации водоснабжения. Это может быть как магистральный водопровод, индивидуальный колодец, так и скважина.

При оценке стоимости земельного участка кадастровая служба также принимает во внимание наличие возможности подключения к сетям канализации, в особенности при расположении земли рядом с озером или рекой.

На стоимость большое влияние оказывает развитость отдельных инфраструктурных сегментов. Если планируется использовать земельный участок в целях проведения сезонного отдыха, то достаточно будет обслуживания дорог администрацией, благоприятной экологической обстановки и возможности застраховать имущество и строения.

Если же в планах постоянное проживание — следует выяснить возможность телефонизации, проверить попадание территории в район обслуживания сотовых операторов.

Также для благополучного проживания выясняется, насколько работает централизованный вывоз мусора, почтовая доставка, доступны ли больницы, магазины, общественный трaнcпорт.

Обмен жилья по договору социального найма имеет свои нюансы и особенности.

Планируете купить квартиру в Турции на берегу моря? В нашей статье есть полезная информация для вас.

Как провести временную регистрацию в Калининграде? Подробно об этом здесь.

Когда в покупке земельного участка по кадастровой стоимости могут отказать?

Есть некоторые основания отказа в предоставлении земельного участка в собственность:

• На земельный участок наложен публичный запрет на приватизацию;
• Нельзя предоставить ввиду расположения на земле объектов недвижимости других лиц;
• На земельном участке расположен объект, являющийся объектом незавершенного строительства, под которыми установлен особый правовой режим оформления прав на землю.

Публичный запрет на приватизацию участка — это изъятие его из оборота, наложение ограничения в обороте (нет разрешения на предоставление частным собственникам), установленный запрет законодательством федерального и местного значения, резервирование земли под государственные или муниципальные нужды.

Важно! Есть два варианта решения проблемы, если на участке расположены объекты недвижимости другого лица:

1. Выкупить участок в долевую собственность всех владельцев объектов недвижимости на основании совместного заявления, если участок неделимый;
2. Разделить участок, если он является делимым. В таком случае необходимо сформировать отдельные участки, занятые строениями, принадлежащими соответствующему владельцу. После раздела каждому собственнику следует выкупить земельный участок, на котором расположены принадлежащие ему объекты недвижимости.