Как оформить покупку дачного участка в садовом товариществе?
Купля-продажа дачных участков юридически является разновидностью купли-продажи земли с той особенностью, что здесь объектом сделки может выступать выступает не только сама земля, но и находящиеся на ней строения (дача и прилегающие постройки).
Специфика таких сделок состоит в том, что дачные участки нередко являются имуществом, принадлежащим по праву пользования особым формам объединения собственников — садоводческим товариществам, тогда стороной продавца выступает государство.
Имеет свои особенности и покупка участков у единоличных собственников.
СодержаниеПоказатьЗаконодательство
30 глава Гражданского кодекса описывает регламент совершения сделок купли-продажи, правила оформления договора и необходимые для этого документы.
Нюансы купли-продажи недвижимости излагаются в 7 параграфе данной главы.Особое внимание стоит обратить на статью 551 ГК, устанавливающую обязательную государственную регистрацию таких сделок, а также на статью 552 ГК, устанавливающую переход права на владение землей при продаже расположенного на ней здания.
Немаловажна и статья 556 ГК, устанавливающая обязательность составления передаточного акта.
Актуальны и положения Гражданского кодекса о сделках (9 глава) и договорах (27-29 гл.)
Статья 37 Земельного кодекса предъявляет дополнительные требования к продаже земли. В частности, данный нормативный акт запрещает продажу участков, не прошедших кадастровый учет, а также продажу участков на условиях, ограничивающих дальнейшие перепродажу, аренду и другие формы сделок.Выбор участка
Дачный участок для покупки выбирается по ряду основных критериев:
- Цена, в том числе и затраты на содержание участка;
- Наличие у продавца всех документов, обеспечивающих законность будущей сделки;
- Удобство эксплуатации, сюда можно отнести такие параметры, как размеры участка, наличие коммуникаций, тип почвы, рельеф местности, состояние экологии, расстояние от города, благоприятность района (в том числе криминогенная обстановка) и т.д.
Важно учесть соотношение площади, отведенной под дом (или уже занятой им), и общей площади участка.
Оно варьируется от 1/4 до 1/10 в зависимости от того, планируется ли возведение дополнительных построек.
Особое внимание стоит уделить оценке криминогенной обстановки, так как воровство имущества из дачных домов широко распространено в российских реалиях.Одной из главных юридических хаpaктеристик участка является его принадлежность по праву собственности или по праву пользования. Во втором случае он не является полноценным владением гражданина, что осложняет процедуру его приобретения.
Самостоятельная оценка всех факторов может отнимать много сил и времени. Для их экономии можно воспользоваться услугами агентств по недвижимости, но за их работу приходится платить относительно большую сумму, к тому же есть вероятность найма недобросовестных риелторов, которые пользуются неосведомленностью покупателя в тех или иных вопросах и предлагают ему некачественный товар.
Для недопущения таких эксцессов следует контролировать работу риелторов и быть знакомым с общими принципами выбора участков.Необходимые документы
Основной пакет документов предоставляется со стороны продавца, он должен доказывать, что имущество официально находится в его владении.
К числу подтверждающих документов можно отнести:
- Свидетельство о регистрации права на владение;
- Кадастровый паспорт и кадастровый план участка;
- Технические документы на дачный дом и его кадастровый паспорт;
- Справки, подтверждающие отсутствие обременений и долговых обязательств.
При изучении документов стоит обратить внимание на несколько моментов:
Графа собственника. Важно, чтобы в ней был прописан только один человек, то есть продавец. Если собственниками являются несколько человек, то и решение о продаже принимается только коллективно.
Назначение земли, прописываемое в кадастровом паспорте и в документах, подтверждающих право собственности.
Проверка назначения особенно важна при покупке незастроенного участка.Всего есть два вида назначений, при которых разрешено строить дачные дома: сельскохозяйственные участки и земли населенных пунктов.
Отсутствие задолженностей по коммунальным платежам не является необходимым условием законности сделки, но обязательства по выплате таких долгов в большинстве случаев закреплены за участком, а не за конкретным человеком, поэтому они автоматически перекладываются на нового владельца.
Проверить подлинность документов позволяет выписка из Росреестра. Заказать ее можно как через интернет, так в региональном отделении организации. Для получения выписки необходимо указать кадастровые данные недвижимости и личные данные владельца. В течение 7 календарных дней будет выдан документ, подтверждающий или опровергающий наличие права собственности на участок.
Если участок находится в СНТ, то его нельзя считать личной собственностью гражданина, он принадлежит муниципалитету и товариществу как юридическому лицу, а гражданин имеет лишь право на его целевое использование.
По этой причине продажа участка по садовой книжке (документ, подтверждающий члeнство в СНТ) юридически продажей не является — передается лишь члeнство в товариществе и право пользования землей, в то время как право собственности остается за государством.
В таком случае для получения участка в личную собственность необходимо провести приватизацию.Приватизация может совершаться стороной продавца, после чего он сможет полноценно распоряжаться участком. Приватизацию может совершить и покупатель после переоформления права пользования землей и получения члeнства в товариществе.
Первый вариант более выгоден, так как изначальные пользователи земли, как правило, имеют право на льготную приватизацию.
Для покупки участка в СНТ необходимо собрать следующие документы:
- Садовая книжка;
- Паспорт гражданина;
- Справка из СНТ, подтверждающая право владения;
- Кадастровый паспорт;
- Документы на дом;
- Данные о государственной оценке стоимости участка;
- Письменное разрешение муниципальных органов на приватизацию.
Порядок действий
После сбора и проверки всех документов можно перейти к составлению договора купли-продажи.
К его существенным пунктам относятся:
- Предмет. Нужно подробно описать участок, его адрес, вид использования, кадастровый номер, перечень находящихся строений и их хаpaктеристики.
- Цена. Нужно указать точную сумму покупки, принцип ее формирования, способ расчета между сторонами.
- Права и обязанности сторон.
- Также в договоре подтверждается отсутствие обременений и притязаний третьих лиц на землю.
- Дата вступления договора в силу.
- Подписи сторон, дата составления.
Заполненный договор с прилагаемыми к нему документами необходимо зарегистрировать в Росреестре.
Перед государственной регистрацией его можно заверить у нотариуса, но это не является обязательной процедурой.Для регистрации необходимо составить заявление, в котором указываются данные о договоре и реквизиты сторон. К заявлению прикладываются все необходимые документы, затем уплачивается госпошлина (2000 рублей для физических лиц), по истечении срока регистрации Росреестром выдается выписка, подтверждающая успешное завершение данной процедуры.
Переход земли в собственность покупателя завершается составлением передаточного акта, что является обязательной процедурой при купле-продаже дачных участков. Данный акт содержит в себе данные об участке, а также подтверждение отсутствия претензий сторон к его состоянию и к произведению выплат.
Один из экземпляров документа передается в Росреестр.
Выкуп участка в СНТ предполагает получение разрешения на это действие у муниципалитета, являющегося собственником земли.Только после получения письменного разрешения можно переходить к дальнейшим действиям.
Для получения разрешения в уполномоченные органы подается письменное заявление с указанием личных данных и хаpaктеристик участка. К заявлению прикладываются копии учредительных документов товарищества, а также справки, подтверждающие члeнство гражданина в СНТ и наличие права пользования землей.
Если цена участка при покупке у единоличного собственника произвольно устанавливается гражданами, то выкуп земли у администрации имеет ограничение в цене — она не должна быть больше кадастровой стоимости. Если ее величина неизвестна, то требуется проведение официальной оценки.
После получения разрешения и проведения оценки составляется договор купли-продажи в соответствии с изложенным выше алгоритмом, проводится регистрация в Росреестре и составляется передаточный акт.
Стоит отметить, что наличие СНТ в районе еще не означает принадлежности участков государству.
Граждане могут объединяться в товарищества, являясь индивидуальными собственниками. Это делается для упрощения ведения хозяйственной деятельности. В таких случаях покупка участка проходит по алгоритму, стандартному для сделок с индивидуальными собственниками.
Собственник, состоящий в СНТ, имеет как садовую книжку, так и правоустанавливающие документы на участок.
Прежде всего, при покупке земли под ИЖС необходимо правильно выбрать участок.Испытываете проблемы с жильем? Узнайте, возможно вы имеете право проживать в помещениях маневренного фонда. Подробнее об этом читайте в нашей статье.
Здесь подробно описано, что такое ЖСК, в чем его плюсы и минусы.
Нюансы и возможные проблемы
Документы на дом необходимо изучать так же тщательно, как и документы на землю.
Возможны ситуации, при которых земля принадлежит одному человеку, а дом находится в собственности нескольких человек.Покупка члeнства в СНТ хоть и не является противозаконной сделкой, но не имеет официального статуса, так как переход права собственности не регистрируется в Росреестре, а земля продолжает принадлежать государству. Оспорить такую сделку можно в течение 10 лет после ее совершения, и суд будет на стороне оспаривающей стороны. Поэтому приватизацию лучше проводить сразу после получения прав члeнства в СНТ, не стоит откладывать эту процедуру.
Нередко земли в составах СНТ не поставлены на кадастровый учет, что делает невозможной их покупку до внесения в кадастровые списки. Постановка на учет может осложняться тем, что между участками не проведено строгих границ, тогда потребуется проведение межевания.
Владение многими дачными участками не оформлено должным образом из-за того, что они принадлежат людям еще с советских времен, и правильное переоформление документов в соответствии с современными законодательными нормами не было произведено.
Купля-продажа подразумевает выплату подоходного налога (13 %) продавцом, если им не является государство.Налоговые обязательства со стороны покупателя при совершении сделки не предусмотрены, но за владение приобретенной собственностью он обязан вносить земельный налог в общем порядке. Размер земельного налога на дачные участки устанавливается муниципалитетом, но не может превышать 0,3 % от кадастровой стоимости.
Что нужно для регистрации по адресу общежития? На каких основаниях возможна прописка? Основания для выселения и снятия с регистрационного учета....
26 09 2023 12:58:52
Отмена закупки по 44-ФЗ зависит от того, является ли она конкурентной или нет, а также на каком этапе проводится: до или после размещения извещения в ЕИС....
25 09 2023 8:24:17
Банкротство физического лица предполагает реализацию его имущества и потерю им финансовой независимости. Плюсы и минусы процедуры для должника....
24 09 2023 1:24:17
Во время новогодних каникул учащается травматизм и количество несчастных случаев. Чтобы избежать подобных проблем, следует соблюдать правила безопасности....
23 09 2023 21:16:29
Распространённые разновидности земельных участков. Чем отличается ИЖС от СНТ, ДНП? Определение понятий. Таблица сравнений хаpaктеристик земель....
22 09 2023 4:42:20
Сделка по купле-продаже квартиры: основные этапы, порядок действий и необходимые документы для заключения договора. Как регистрируется сделка?...
21 09 2023 17:27:50
Как составить заявление для получения временной регистрации по форме 1? Образец свидетельства о регистрации по форме 3. Регистрация в Портале госуслуг....
20 09 2023 8:38:34
Апелляционная жалоба в гражданском судопроизводстве: процесс обжалования, составление, подача и рассмотрение жалобы, возможность отказа от апелляции....
19 09 2023 16:56:20
Для участия в электронном аукционе участник обязательно подает заявку, которая подтверждает его соответствие установленным требованиям....
18 09 2023 6:27:49
Как узнать категорию земельного участка по кадастрому номеру? Наиболее удобным способом является получение информации на публичной кадастровой карте Росреестра...
17 09 2023 13:17:35
Организационно-правовые формы коммерческих организаций В соответствии со ст. 0 ГК юридическими лицами могут быть организации, преследующие в качестве основной...
16 09 2023 6:58:12
От НДС освобождается реализация некоторых услуг (медицинских, образовательных и т. п.) и товаров. Услуги посредников, кроме специальных случаев, облагаются....
15 09 2023 7:15:55
Как сдать билет на самолет от "Уральских авиалиний"? Порядок и правила оформления возврата проездных документов исходя из тарифов на билеты....
14 09 2023 20:29:14
С 2020 года вступают в силу поправки в Визовый Кодекс ЕС, согласно которым, подавать документы на получение визы можно будет за шестьдесят дней до поездки....
13 09 2023 18:47:56
Согласно ст. 151 Гражданского кодекса РФ, компенсацию за мopaльный вред может получить гражданин, получивший нравственные или физические страдания....
12 09 2023 19:32:18
Приобретение вторичного жилья в ипотеку: этапы сделки. Какие документы нужны для одобрения займа? В каких случаях банк может отказать?...
11 09 2023 4:17:48
Жалоба в адрес Мегафон направляется при нарушении прав потребителей услуг связи. Отправить жалобу можно через сайт Мегафон или путем личного обращения....
10 09 2023 5:25:27
Почта РФ несёт ответственность за все отправления, которые принимает с гарантией доставки. Поэтому при утере или порче посылки можно требовать компенсацию....
09 09 2023 8:42:37
Граждане, имеющие претензии к сотрудникам Росреестра после обращения в орган, вправе обратиться с жалобой в вышестоящие инстанции....
08 09 2023 12:53:30
Максимальные сроки камеральной проверки декларации по НДС. Как производится при подаче уточненной декларации. Предоставление дополнительных документов....
07 09 2023 4:30:15
Основные способы проверки подлинности регистрации иностранного гражданина в России. Почему это важно? Можно ли проверить через интернет?...
06 09 2023 5:49:54
В случае кражи велосипеда из подъезда нужно изучить договор с УК. Если в нем есть пункт об охране личного имущества, то взыскать ущерб возможно....
05 09 2023 4:12:37
Арбитражный управляющий в деле о банкротстве должен соответствовать ряду обязательных и дополнительных требований и законодательных условий....
04 09 2023 22:13:32
В каких случаях можно пожаловаться на интернет-магазин? Куда направить жалобу и как ее правильно составить? Сроки рассмотрения жалобных обращений....
03 09 2023 2:19:49
Когда стоит писать претензию на возврат средств за перелет? Как составить и подать претензию к туроператору и авиакомпании? Образец претензии....
02 09 2023 7:21:54
Статья 32 ЗоЗПП РФ регламентирует право потребителя отказаться от договора по исполнению работ или предоставлению услуг. Одностороннее расторжение договора....
01 09 2023 21:30:47
С 1 октября 2019 года у автовладельцев появится возможность составление Европротокола в электронном виде. Правила и образец оформления....
31 08 2023 0:34:26
В 2019 году стартовала программа льготного кредитования для представителей малого бизнеса. В ней предусмотрены правила получения займа по пониженной ставке....
30 08 2023 4:57:16
Отличия сделки купли-продажи жилья, заключаемой с родственниками. Порядок оформления договора и предполагаемые изменения в 2018....
29 08 2023 15:30:32
Большинство сотрудников негативно воспринимают необходимость трудиться в новогодние праздники. Но работа в эти дни оплачивается в двойном размере....
28 08 2023 9:12:13
Купили дом, квартиру или гараж? Налоговая служба должна прислать уведомление об уплате имущественного налога. Что делать, если квитанция не приходит?...
27 08 2023 1:46:37
В процедуре банкротства суд может установить запрет на выезд за границу. После признания лица несостоятельным ограничительные меры должны быть сняты....
26 08 2023 22:29:44
«Мусорная реформа» устанавливает новые правила по обращению с отходами: с 2019 года начали действовать изменения, внесенные в Федеральный закон №89....
25 08 2023 20:41:52
Как происходит постановка на миграционный учет иностранцев в России? Сроки действия регистрации для граждан из стран ЕАЭС и СНГ. Продление и госпошлина....
24 08 2023 18:35:59
Покупка квартиры в ипотеку в новостройке: с чего начать? Порядок действий и необходимые документы. Нужно ли заключать предварительный договор?...
23 08 2023 8:31:13
Если поставщик осуществляет доставку продукции покупателю собственным трaнcпортом, обязан ли он оформлять Tрaнcпортную накладную и предоставлять покупателю...
22 08 2023 17:26:53
Закон о банкротстве физических лиц 127-ФЗ регулирует наиболее важные аспекты процедуры признания финансовой несостоятельности граждан....
21 08 2023 16:57:19
Перечень технически сложных товаров утверждён Правительством РФ. Данные товары подлежат возврату на определённых условиях и только в случае неисправности. В 2019 году этот список расширился: в него внесены дополнения....
20 08 2023 14:50:16
Пособие на ранних сроках беременности 00 Право на пособие в ранние сроки имеют женщины, вставшие на учет в медицинских организациях в срок до недель...
19 08 2023 15:16:16
В 2019 году не нужно получать разрешение на строительство дома на собственном участке, достаточно лишь уведомить власти о планируемых работах....
18 08 2023 0:46:48
Сотовая связь в России в 2020 году подорожает не менее, чем на 30%. Причиной станет рост расходов провайдеров, в том числе увеличение налоговой нагрузки....
17 08 2023 11:50:36
Для повышения эффективности работы аварийно-диспетчерской службы в 2019 году были приняты некоторые изменения в законодательстве....
16 08 2023 13:11:10
Куда обращаться за пособиями семьям с детьми, и на какие льготы они могут рассчитывать в 2019 году? Как оформить пособия и сколько времени это займет?...
15 08 2023 8:43:36
Статья 28 Закона РФ "О защите прав потребителей" чётко определяет меры, которые применяются при нарушении сроков выполнения работ или оказания услуг....
14 08 2023 2:13:27
В мае 2019 года был принят закон, устанавливающий единые правила посещения больных, которым оказываются реанимационные мероприятия и интенсивная терапия....
13 08 2023 15:36:39
Увольнение беременной женщины при ликвидации организации: порядок действий при расторжении трудовых отношений, необходимые документы, причитающиеся выплаты....
12 08 2023 9:44:33
Какие существуют категории земель и как их можно установить? Кто определяет виды разрешённого использования для тех или иных участков?...
11 08 2023 20:38:17
Иск о взыскании задолженности подается в суд при отказе должника добровольно погасить долговые обязательства в целях принудительного взыскания....
10 08 2023 22:58:15
Лишить отца родительских прав можно, но только в судебном порядке и с хорошей доказательственной базой. Последствия и причины лишения, документы, порядок действий....
09 08 2023 21:43:22
Порядок возврата госпошлины из арбитражного суда: основания и условия полного и частичного возврата, процеДypa, необходимые документы и бланк заявления....
08 08 2023 18:24:19
Еще:
Законы -1 :: Законы -2 :: Законы -3 :: Законы -4 :: Законы -5 :: Законы -6 :: Законы -7 :: Законы -8 :: Законы -9 :: Законы -10 :: Законы -11 :: Законы -12 ::