Правильная процеДypa выкупа земельного участка и порядок оформления документов
Выкуп земли из аренды — достаточно распространенный вариант приобретения участков в собственность. Чаще всего он встречается тогда, когда на арендованных участках уже возведено какое-либо капитальное строение.
Такой вариант является выгодным и с экономической точки зрения (в таком случае земля покупается по стоимости, равной 3% от кадастровой), и с точки зрения знакомства с конкретным наделом (когда уже после нескольких лет эксплуатации конкретного участка известно, где и какие нюансы в его использовании могут встретиться).
Однако, процеДypa выкупа является достаточно сложной. О чем нельзя забывать, приняв решение перевести в собственность тот участок, который до этого находился в аренде?
СодержаниеПоказать- Что сказано в законодательстве
- Какие участки выкупить удастся, а какие нет?
- Как осуществить выкуп?
- Какие документы потребуются для осуществления выкупа?
- Что должно быть в договоре?
- Как узнать стоимость
- Какие сложности могут возникнуть?
Что сказано в законодательстве
И Земельный Кодекс РФ, и Гражданский (который регулирует вопросы как аренды, так и последующей купли-продажи того или иного имущества) утверждают, что выкупить участок после его пребывания в аренде вполне возможно.Для этого достаточно первоначально оговорить в договоре аренды возможность последующего выкупа арендуемого имущества (в конкретном случае — земельного участка), а по истечении трех лет с момента заключения договора аренды — обратиться с заявлением к собственнику с просьбой осуществить выкуп имущества.
В том случае, если речь идет о выкупе у государства, здесь необходимо знать, что в большинстве случае процеДypa будет проходить без торгов (если арендатор успел построить на участке дом, который оформил в собственность по всем требованиям законодательства).
Однако, в том случае, если на участке капитальных строений нет, то потенциальному покупателю придется поучаствовать в процедуре торгов, в которых выкуп земли будет осуществляться по всем правилам аукциона — кто предложит максимальную стоимость.
Если рассматривать вариант с приобретением в собственность участка у физического или юридического лица, даже после предварительного пребывания участка в аренде у потенциального покупателя, то здесь достаточно будет указания в тексте договора аренды нормы о возможности выкупа участка, а также составления по итогам прекращения договора аренды простого договора купли-продажи на конкретный участок.
Таким образом, возможность выкуп земельного участка из аренды осуществить возможно.
Для этого достаточно в договоре аренды указать, что такой выкуп впоследствии будет произведен. Законодательно этот вопрос достаточно подробно регулируется.Какие участки выкупить удастся, а какие нет?
Ответ на этот вопрос также содержится в Земельном Кодексе. Подробно о тех категориях земель, которые могут быть приобретены в собственность после заключения договора аренды, говорит этот нормативный акт в статье 27, посвященной ограничениям оборотоспобности земель.
Аналогичные положения содержатся также и в законе о приватизации земель.Так, в соответствии с этой статьей нельзя приобрести в собственность из аренды (а равно и нельзя арендовать участки с целью капитального строительства, в том числе индивидуального жилого) земельные наделы, категории которых перечислены в п. 4 ст. 27 Земельного Кодекса.
К таким землям относятся:
- Участки, занятые государственными заповедниками и заказниками, а также сооружениями, используемыми для их обслуживания (в случае необходимости расположения таких сооружений отдельно от заповедников или заказников);
- Земли, находящиеся в распоряжении Министерства Обороны, Министерства Внутренних дел, а также специальных служб, в чьи обязанности входит обеспечение безопасности государства и его границ;
- Земельные территории, на которых расположены объекты, связанные с атомной энергетикой, а также переработкой ядерных отходов;
- Территории полигонов ликвидации твердых отходов (как бытового, так и промышленного производства);
- Земли отчуждения вдоль инженерных коммуникаций, линий электропередач, очистных сооружений, дорог и узлов трaнcпортного сообщения (порты, различные виды вокзалов и трaнcпортных терминалов);
- Территории, которые определены как охранные зоны для водозаборов (вместе с прилегающими к ним водными притоками, например, специальными каналами, выведенными от рек);
- Земли, на территории которых сформированы административные образования закрытого типа, которые были созданы для достижения научных целей или целей обороны и защиты государства и его законных интересов, а также проведения работ по использованию атомных ресурсов;
- Земельные участки, выведенные в резерв для государственных проектов, а также различных проектов муниципального значения (например, для строительства газопроводов разного уровня подчиненности);
- Участки, находящиеся в лесном фонде (они могут быть взяты только в аренду, а вот выкуп их запрещен);
- Земли, на которых расположены объекты космического строительства.
В том случае, если земли не были перечислены в пунктах 4 и 5 статьи 27 Земельного Кодекса, ограничений на их оборот, в том числе и на выкуп, нет.
Как осуществить выкуп?
Процесс выкупа земли из аренды в частную собственность (независимо от того, юридическое лицо осуществляет его или физическое) является достаточно сложным и трудоемким.
Он состоит из нескольких обязательных шагов, на каждом из которых предстоит оформить достаточно большой пакет документов.
Всего этапов будет пять.
К ним относятся:
- Обращение к собственнику земельного участка с заявлением о выкупе такового на основании ранее заключенного договора аренды и возникшего права приоритетного приобретения надела;
- Осуществление кадастрового исследования участка (с целью установления его кадастровой стоимости с учетом возможного изменения границ в силу особенностей эксплуатации);
- Постановка участка на кадастровый учет с целью получения документов, подтверждающих существование его и возможность осуществления с ним каких-либо действий юридического хаpaктера;
- Заключение договора купли-продажи на участок (в случае положительного ответа на вопрос о соглашении о передаче имущества);
- Осуществление регистрации вновь открывшегося права собственности (в случае заключения договора о купле-продаже).
Какие документы потребуются для осуществления выкупа?
Как уже говорилось выше, вся процеДypa выкупа будет осуществляться в пять крупномасштабных шагов. На каждом из них будет готовиться пакет документов, подтверждающих правомерность осуществления всего процесса.
Ключевыми из них будут:
- Заявление к собственнику участка о возможности выкупа (в нем должны быть указаны как физические, так и кадастровые хаpaктеристики участка, основания для осуществления процедуры, а также та сумма денежных средств, которые будут внесены в качестве залога для осуществления всей процедуры и гарантированного выкупа;
- Последний раздел будет обязательным для тех случаев, когда арендатор участка имеет право приоритетного приобретения земельного надела, например, является собственником построенного на участке дома, бани или гаража);
- Договор аренды на участок со всеми имеющимися приложениями (например, дополнительное соглашение, по условиям которого зафиксирована возможность осуществления выкупа);
- Кадастровые документы на участок (кадастровый паспорт, копии кадастрового плана в заверенном виде);
- Документы, подтверждающие возможность осуществления сделки (например, Постановление Главы администрации о возможности совершения купли-продажи, предварительное соглашение с собственником земельного участка, если речь идет о приобретении земли у частного лица);
- Квитанции об оплате государственных пошлин на каждом этапе оформления нового права собственности.
Кроме перечисленных документов при регистрации новой сделки могут потребоваться дополнительные, которые смогут подтвердить правомерность заключаемого соглашения.
К ним будут относиться:
- Правоустанавливающие документы, выданные собственнику участка (например, свидетельство о праве собственности и документы, подтверждающие правомерность его получения — договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в наследство);
- Согласие супруга (для физического лица) на совершение сделки (оно может потребоваться в том случае, если осуществление купли-продажи может оказать существенное влияние на бюджет семьи);
- Документально подтвержденное согласие органов опеки и попечительства (в том случае, если при совершении сделки могут быть затронуты интересы несовершеннолетних члeнов семьи);
- Документы, подтверждающие отсутствие каких-либо задолженностей и обременений на конкретном участке (например, налоговых задолженностей или ограничений на эксплуатацию участка или на его оборот — ограничение купли-продажи).
Что должно быть в договоре?
Так как оформление свидетельства о праве собственности на выкупленный участок должно производиться на основании документов, подтверждающих правомерность осуществляемых действий, то особое внимание надо уделить составлению договора — в этом случае именно он будет являться основанием для перехода права собственности.
Основные разделы, которые должны быть включены в этот документ, строго регламентированы Гражданским Кодексом (а именно главой 30 со статьями с 454 по 464, а также статьями 485-488).Среди таковых указываются:
Наименования сторон-участниц договора
Кроме полных наименований лиц, участвующих в договоре, необходимо также указать сведения о представителях и документах, которые дают им право заключать подобное соглашение.
В качестве таковых могут выступать доверенности, выданные на имя представителя и заверенные руководителем организации или учреждения, выписки из Уставов, в которых зафиксировано право подписи договоров различной направленности.
Для физических лиц, в том случае, если они действуют от имени другого физического лица, необходимо предоставить нотариально заверенную доверенность, а в случае, если покупку совершает родитель, опекун или законный представитель недееспособного, например, из-за недостижения возраста частичной дееспособности, лица — документы, подтверждающие право представлять интересы такого лица).
Предмет договора
В этом разделе должны быть подробно перечислены все хаpaктеристики конкретного участка (в том числе и кадастровые сведения), которые помогут идентифицировать его при оформлении перехода права собственности.
Так, придется указать не только адрес приобретаемого участка, но и его площадь, расположение, а также те значимые особенности ориентирования на местности, которые необходимы для точного определения границ (например, расположение на участке строений, которые могут служить ориентирами для определения границ).
Основание для заключения договора
Здесь достаточно будет привести ссылку на ранее заключенный договор аренды или дополнительное соглашение к нему, в котором зафиксирована возможность осуществления покупки конкретного земельного надела.
Стоимость покупки
В данном разделе (его название может различаться в зависимости от того, с кем происходит заключение договора, а также от желания составителя) необходимо не только указать ту сумму, которую покупатель обязан выплатить продавцу, но и разъяснить порядок взаиморасчетов за покупку, а также отразить возможность внесения авансовой предоплаты за исполнение договора (например, чтобы покупатель был уверен, что участок достанется именно ему, он может внести до тридцати процентов от цены надела в качестве аванса продавцу. После заключения договора он перечисляет оставшиеся семьдесят).
Права и обязанности сторон договора
Данный раздел заключаемого соглашения фиксирует права и обязанности не только продавца, но и покупателя участка, в том числе, в случае наличия каких-либо обременений на нем (например, в том случае, если на участке возможно нахождение каких-либо археологических памятников — остатки древнего поселения или старинного кладбища, о которых продавец догадывается, но не знает точно, возведение на этой земле капитального строения возможно только после проведения соответствующих археологических раскопок, а допуск на территорию участка рабочих становится прямой обязанностью покупателя).
Возможные форс-мажорные обстоятельства
Эта часть соглашения должна быть целиком посвящена тем обстоятельствам, по которым сделка может быть признана недействительной, или договор не может быть исполнен.
Однако, к этому разделу есть одно существенное требование: обстоятельства должны носить хаpaктер непреодолимых препятствий для обеих сторон-участниц. В противном случае неисполнение договора влечет за собой наложение штрафных санкций.
Полные реквизиты сторон-участниц
В этом разделе указываются как паспортные данные (если речь идет о физических лицах), так и сведения о регистрации юридического лица, его фактический и юридический адрес, банковские реквизиты, на основании которых будет произведен расчет.
Последним, но также немаловажным разделом, которым договор должен быть завершен, будет информация о времени и месте подписания сторон, а также о тех лицах, которые соглашение подписали.
Важность этого раздела заключается в том, что только в том случае, если все графы его подписаны, в случае возникновения спopных ситуаций, основания появления которых были зафиксированы еще до подписания текста документа, его можно будет оспорить и, даже, признать недействительным.
Составление договора купли-продажи на участок, находящийся предварительно в аренде, является очень сложным и хлопотным делом, поэтому лучше всего, если его будет разpaбатывать профессиональный юрист.Именно по этой причине на составление такого договора (в случае если это происходит в администрации), отводится не менее тридцати календарных дней. Столько же времени покупатель имеет право использовать на ознакомление с текстом договора и его подписание.
Образец договора аренды земли с правом выкупа можно скачать здесь.Как узнать стоимость
Так как цена приобретаемого участка является одним из определяющих факторов, которые могут оказать влияние на возможность осуществления покупки, необходимо определить, как именно она формируется.
Для современного рынка недвижимости, существующего в Российской Федерации, существуют два механизма определения стоимости имущества:
- Путем расчета процента от кадастровой стоимости того или иного объекта недвижимости (он, например, будет применяться при использовании приоритетного права выкупа участка собственником капитального строения на нем).
- Путем анализа рынка аналогичной недвижимости и расчета стоимости конкретного участка на основании полученных данных.
И в том, и в другом случаях цена будет сформирована исходя из существующих реалий экономической ситуации в данном разделе рынка (кадастровая стоимость устанавливается в размере средней стоимости одного квадратного метра недвижимости:
- в конкретном регионе, исходя из физических особенностей данной группы участков;
- рыночная — из расчета цены одного квадратного метра подобного объекта недвижимости).
То есть, механизмы расчета цены носят схожий хаpaктер, однако кадастровая стоимость является более усредненным вариантом.
Договор задатка при покупке земельного участка не следует путать с соглашением об авансе.Можно ли выписаться в никуда? Узнайте об этом из нашей статьи.
Соседи-алкоголики доставляют массу неприятностей? Узнайте, в каких случаях их можно выселить, прочитав наш материал.
Какие сложности могут возникнуть?
Так как выкуп земли из аренды является достаточно длительным и сложным процессом, потенциальному покупателю необходимо быть готовым к тому, что в процессе оформления документов и совершения сделки могут возникнуть определенные сложности.Их условно можно разделить на несколько групп:
- Затруднения в оформлении кадастровых документов на участок. Сюда можно отнести не только технические сложности с подготовкой и оформление документов, но и трудности, которые возникают при работе кадастрового инженера на участке (например, невозможность точного определения границ участка из-за его «оползания» в овраг или нарушения границ, установленных ранее, недобросовестными соседями).
- Сложности в согласовании права перехода земли. Эта группа формируется из таких примеров, как противодействие заключению сделки органами опеки и попечительства, если ее осуществление может негативно сказаться на положении несовершеннолетних члeнов семьи лица, участвующего в ней. Сюда можно отнести также возникновение препятствий в согласовании заключаемой сделки со стороны представителей администрации (если выкуп происходит у муниципального образования).
- Необходимость подготовки дополнительных документов. Этот вид нюансов возникает чаще всего в том случае, если участок приобретается с использованием материнского капитала или заемных средств в банке.
Приобретение в собственность участка, находящегося прежде в аренде, является достаточно распространенным видом перехода права собственности в сфере оборота земель. Однако, несмотря на это, сложностей в осуществлении процедуры на данный момент еще достаточно много.
Это связано и с подготовкой всех необходимых документов для заключения сделки, и с тщательной проработкой текста договора купли-продажи, и с возможностью использования привлеченных средств.Но, несмотря на кажущуюся трудность осуществления процедуры, ее итогом становится получение в собственность земельного надела, использовать который в будущем новый владелец может по своему усмотрению.
Правила приобретения жилья с использованием средств материнского капитала без ипотечного займа. Какие существуют ограничения?...
30 03 2023 12:56:10
Претензия о расторжении договора и возврате денежных средств: правила составления, образец, порядок направления и случаи рассмотрения расторжения в суде....
29 03 2023 6:28:44
Закон о нотариате с изменениями на 2019 год: передача информации о сделках с недвижимостью, подлежащей регистрации в Росреестр в течение того же дня....
28 03 2023 6:16:56
Работник ушел на больничный. В период болезни привлечь к работе его нельзя. Но что делать, если он сам изъявляет желание помочь? Правовые последствия....
27 03 2023 5:28:42
Какими нормативно-правовыми актами регулируется работа следователя? Кто может пожаловаться на следователя в прокуратуру? Как правильно написать жалобу?...
26 03 2023 14:58:52
Госпошлина 0 тысяч за развод В средствах массовой информации стали появляться сведения о том, что государственная пошлина за развод будет существенно увеличена...
25 03 2023 0:26:31
Национальный режим и Федеральный закон № 44-ФЗ: порядок использования основных принципов национального режима, основные документы для участия в закупках....
24 03 2023 12:50:47
Приватизация квартиры с несовершеннолетним: законодательство, нюансы, правила приватизации с ребенком, необходимые документы, порядок прохождения процедуры....
23 03 2023 3:54:48
Постановление Правительства РФ № 87 определяет состав разделов проектной документации, а также требования, которые предъявляются к их содержанию. Последние изменения вступили в силу 18 марта 2019 года....
22 03 2023 19:16:29
Досрочное расторжение договора КАСКО допускается как по инициативе страхователя или страховой компании, так и по соглашению между ними....
21 03 2023 13:15:25
Что такое претензия о возмещении материального ущерба? Как оформить и подать претензию? Какие документы приложить и какую сумму для возмещения указать?...
20 03 2023 20:39:20
Пример заполнения и бланк декларации по НДС в формате exel и pdf. Изменения в отдельных разделах и правила сдачи отчетности в 2019 году....
19 03 2023 7:27:44
Организация освобождается от уплаты НДС, если местом реализации товаров и услуг является не Россия. Как определяется это место?...
18 03 2023 2:36:12
Сотовая связь в России в 2020 году подорожает не менее, чем на 30%. Причиной станет рост расходов провайдеров, в том числе увеличение налоговой нагрузки....
17 03 2023 10:26:51
Заказчик по 44-ФЗ: понятие, виды и отличительные черты, основные полномочия, меры ответственности и штрафные санкции, возможности смены заказчика....
16 03 2023 19:47:19
Постановление Правительства РФ №719: изменения в судостроительной, энергетической и тяжелой машинной промышленности, а также в позициях ОК 034-2014....
15 03 2023 18:47:43
Договор должен содержать обязательные меры ответственности сторон за неисполнение его условий. Это является гарантом исполнения положений контpaкта....
14 03 2023 18:58:19
Какие виды жалобы бывают, и что предпринять когда она получена? Когда требуется писать ответ, и как его оформить? Что будет, если не ответить на жалобу?...
13 03 2023 0:26:26
Какая ставка НДС предусмотрена для продуктов питания? Подробный обзор всех вариантов и таблица продуктов с различными ставками....
12 03 2023 16:22:43
Когда поставщик услуг работает с вещью клиента, производя её ремонт, то при порче изделия следует опираться на ст. 35 Закона "О защите прав потребителей"....
11 03 2023 13:18:37
Если перезванивать на незнакомые номера, можно навлечь на себя много неприятностей от списания крупных сумм со счета до подписки на непонятные сервисы....
10 03 2023 7:18:58
Как можно подтвердить соответствие требованиям участника закупки по Федеральному закону № 223-ФЗ? Основные и дополнительные требования к участникам....
09 03 2023 16:49:48
Что говорит Федеральный закон 44-ФЗ о сроках поставки? Минимальный временной период, алгоритм действий заказчика в случае просрочки, права заказчика....
08 03 2023 1:35:29
Грабеж - это В уголовном праве России кража, грабеж, разбой – это незаконные деяния против собственности. Они совершены путем хищения в корыстных целях. Кражей...
07 03 2023 12:54:31
Каждый ребенок обладает правами, которые установлены на законодательном уровне. Ответственность за соблюдение прав маленького ребенка несут его родители....
06 03 2023 1:20:22
Можно ли продать квартиру если там прописаны несовершеннолетние дети? Законодательство, особенности сделки, этапы купли-продажи....
05 03 2023 2:42:28
Правила замены полиса ОМС при смене фамилии: законодательство. Куда обратиться за получением полиса? Пошаговый алгоритм получения нового полиса. Какие документы понадобятся?...
04 03 2023 23:10:35
В каких случаях можно составлять жалобу на определение суда о восстановлении срока? Как составить жалобу, куда подать, в какой срок следует уложиться?...
03 03 2023 19:36:58
Сделки с аффилированными лицами являются высокорискованными. Связано это с тем, что они контролируются налоговой службой и могут быть оспорены....
02 03 2023 16:12:13
Приёмные родители имеют право на получение различного вида выплат за усыновленного ребенка. Они выплачиваются из федерального и регионального бюджета....
01 03 2023 19:56:39
Прописка жены к мужу в приватизированную квартиру. Как составить заявление на получение регистрации? Согласие всех собственников жилой недвижимости....
28 02 2023 17:50:45
Для возврата квартиры после ее приобретения у покупателя должны быть весьма веские основания, которые перечислены в Гражданском кодексе РФ....
27 02 2023 8:57:57
Алименты на супруга. Какие основания есть для отказа в алиментах в пользу бывшего супруга? Как составить иск, и какие расходы могут потребоваться при рассмотрении дела?...
26 02 2023 15:39:38
Продажа квартиры с максимальной выгодой: правильный подбор времени реализации, подготовка квартиры и документов на неё, правильная реклама....
25 02 2023 2:24:18
При регистрации бpaка существует множество нюансов, которые стоит учесть. Порядок процедуры. Выездная регистрация бpaка - это официальная церемония?...
24 02 2023 14:23:55
Государственный контpaкт по 44-ФЗ: определение, порядок заключения, обеспечение исполнения, казначейское сопровождение и его особенности, идентификатор....
23 02 2023 23:10:29
Может ли мать продать квартиру сыну? Кто является близким родственником? Налогообложение при совершении сделок с недвижимостью....
22 02 2023 18:55:42
Порядок заполнения предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке: для чего он нужен? Его структура и содержание, образец....
21 02 2023 15:10:40
По каким вопросам следует обращаться за консультацией к юристу по защите прав потребителей? Перечень предоставляемых услуг....
20 02 2023 12:26:45
Новые Методические рекомендации Минэнерго от 1 августа 2019 года позволили систематизировать и уточнить специфику перевозки и хранения нефтепродуктов....
19 02 2023 12:29:19
Введение электронных ПТС перенесено на 1 ноября 2020 года. Введение ЭПТС позволит значительно сократить расходы бюджета на производство бумажных документов....
18 02 2023 13:52:10
Банк лишился лицензии: действия вкладчика Как определить, какой вклад мне подойдёт лучшим образом? Банки СПб предлагают множество вкладов под различные...
17 02 2023 22:39:12
Жалобу на работу управляющей компании можно написать в Роспотребнадзор, если предмет обращения относится к полномочиям инстанции. Образец жалобы....
16 02 2023 10:32:49
Статья за побои средней тяжести Умышленное средней тяжести телесное повреждение является преступлением, предусмотренным ст. УК Украины, и означает умышленное...
15 02 2023 1:27:14
Уплаченные деньги за страховку в ВТБ 24 можно вернуть в период охлаждения сразу после получения займа или же позже - после досрочного погашения кредита....
14 02 2023 8:13:57
Нужно ли вписывать ребенка в родительский загранник, если у ребенка есть свой? Если ребенок имеет свой загранпаспорт, то никуда вписывать необязательно, и...
13 02 2023 3:19:35
Как поменять в паспорте место рождения Как поменять место рождения? Прежде всего, не очень понятно, каким образом в Вашем паспорте появилось расхождение в...
12 02 2023 7:21:14
Сопротивление сотрудникам полиции,в том числе хамство, является как минимум административным правонарушением, а как максимум квалифицируется по УК РФ....
11 02 2023 18:19:33
Какие понадобятся документы для прописки в частный дом? Сегодня мы постараемся осветить все основные моменты, связанные с процедурой прописки в частном доме....
10 02 2023 2:41:53
При невозможности отправить ребенка в лагерь родители могут вернуть деньги, потраченные на путевку. Отказ от путевки, порядок и сроки возврата денег....
09 02 2023 17:53:34
Еще:
Законы -1 :: Законы -2 :: Законы -3 :: Законы -4 :: Законы -5 :: Законы -6 :: Законы -7 :: Законы -8 :: Законы -9 :: Законы -10 :: Законы -11 :: Законы -12 ::