Переуступка права аренды земельного участка
Использование земельного участка не всегда оказывается таким же легким, как оно казалось при оформлении аренды на него.
И в этом случае арендатор вправе отказаться от своей возможности использовать участок и уступить ее третьему лицу, которое ранее в договоре не участвовало.
- Что подразумевается под переуступкой арендных прав на земельный участок?
- Какими нормами права регулируются вопросы переуступки?
- Условия и требования к сделке и оформлению договора переуступки
- Как заключается договор переуступки прав аренды?
- Различия в заключении договоров с физическими и юридическими лицами
- Перечень документов, необходимых для оформления сделки
- Какие «подводные камни» могут встретиться?
Что подразумевается под переуступкой арендных прав на земельный участок?
Так как действующий Земельный Кодекс предполагает только два варианта аренды земельных участков (для ведения сельскохозяйственных работ и индивидуального жилого строительства), то и круг возможностей заключить договор на таких условиях достаточно узок.
Однако, если по каким-то причинам не удается использовать свои в полной мере, арендатор может их переуступить.Что же подразумевается под такой возможностью и как оформить уступку права аренды?
Прежде чем ответить на этот вопрос, необходимо определить такое понятие, как аренда участка.
Статьи 15 (п.2), 22 (п.8), 624 Гражданского Кодекса Российской Федерации определяют аренду как получение права использования по целевому назначению того или иного имущественного объекта без права последующего распоряжения им.
То есть, в соответствии с указанными законодательными нормами, арендатор не имеет права передавать кому-то участок для использования.
Однако в правоприменительной пpaктике достаточно широко распространен на сегодняшний день так называемый договор цессии, который подразумевает под собой переуступку права аренды земельного участка на определенный объект с отчуждением таких прав у предыдущего обладателя. Именно на основании такого договора осуществляется и переуступка прав по договору аренды земельного участка. Но осуществляется она с одной существенной оговоркой – в заключаемом соглашении принимают участие только виртуальные хаpaктеристики объекта, так как материальными может распоряжаться только владелец.
При этом, арендатор, заключая такое соглашение, полностью теряет возможность использования этого участка, а новая сторона-участник теперь будет решать все вопросы непосредственно с владельцем. В этом заключается ключевое отличие переуступки от субаренды.
Какими нормами права регулируются вопросы переуступки?
Так как вопросы аренды земельных участков являются достаточно сложными, то необходимо иметь представление о том, каким законодательством осуществляется регулирование таких сделок.
Это обусловлено тем, что заключение договоров происходит не только в соответствии со статьями Гражданского Кодекса, посвященными непосредственно сделкам об аренде, но также и в соответствии с теми положениями этого нормативного акта, которые посвящены вопросам цессии, то есть переуступки прав.
К таким положениям будут относиться следующие:
- Глава 34 Гражданского Кодекса, посвященная полностью аренде в ее широком смысле и, конкретно относительно заключаемого договора, статья 606;
- Вопросы переуступки прав регулируются главой 24 Гражданского Кодекса (в вопросах переуступки прав от одного лица другому);
- Земельный Кодекс в ст. 22 говорит об аренде земельных участков как одной из существующих форм правоотношений в сфере оборота земель, а в ст. 65 о форме арендной платы за пользование участком.
Однако, кроме них, имеются также и положения Налогового Кодекса,
Градостроительного и т.д., которые оказывают свое влияние на вопросы, связанные с арендой земель и возможностью передачи прав арендатором третьим лицам.
Условия и требования к сделке и оформлению договора переуступки
Как и любая другая сделка, переуступка аренды (передача прав по договору аренды земельного участка) подразумевает под собой определенные требования, которые обязательно должны быть соблюдены для признания ее законной и исключения спopных моментов в будущем.
Условия, которые обязательно должны быть выполнены при заключении договора, сформулированы действующим гражданским законодательством и включают в себя следующие аспекты:
- Оформление переуступки прав и обязанностей аренды на землю должно быть оформлено документально;
- Все стороны-участники сделки должны быть согласны с ее условиями;
- В случае наличия задолженностей по арендной плате со стороны первого арендатора стороны должны урегулировать между собой все вопросы, касающиеся погашения долга (будет ли на эту сумму увеличена стоимость арендной платы для нового арендатора, а он будет получать возмещение от предыдущего, либо до вступления сделки в силу первый арендатор погасит полностью весь свой долг перед арендодателем);
- Сделка должна быть признана законной, для чего необходимо иметь нотариально заверенное согласие всех сторон-участников.
В качестве основных требований к заключаемой сделке необходимо выделить такие:
- Согласие всех сторон сделки (от арендодателя оно потребуется вместе с личным присутствием при заключении договора переуступки в том случае, если срок использования его участка арендатором меньше пяти лет);
- При заключении договора должны быть оговорены все обременения, которые существуют на конкретный участок;
- В тексте договора необходимо указать, для каких целей осуществляется переход прав от одного арендатора к другому.
При соблюдении этих требований непосредственно к самой сделке она будет признана законной и может проходить регистрацию в органах Росреестра (в случае, если заключение договора осуществляется сроком более чем на 1 календарный год).
Как заключается договор переуступки прав аренды?
Договор переуступки прав аренды заключается обязательно в документально подтвержденной форме, а в его тексте должны быть указаны те значимые хаpaктеристики объекта, которые определяют стоимость совершенной сделки.Механизм заключения договора переуступки представляет собой двухэтапный процесс, во время которого будет осуществлено урегулирование всех спopных вопросов и разработка наиболее удобного для всех сторон проекта перехода прав аренды.
Этапы заключения договора будут выглядеть следующим образом:
- На первом этапе будущий наниматель и действующий арендатор производят осмотр существующего земельного участка и оценивают его не только с финансовой стороны (то есть определяют первичную сумму арендной платы), но и с качественных хаpaктеристик (например, определяют, возможно ли выращивать на нем какие-то конкретные сельскохозяйственные культуры или построить дом по заданным проектом параметрам). При этом осмотре обязательно должен присутствовать арендодатель или его представитель, который сможет, при необходимости, ответить на все интересующие будущего нанимателя вопросы.
- Второй этап целиком и полностью посвящен оформлению заключаемой сделки. В это время происходит документальное оформление сделки и регистрация заключенного договора в соответствующих органах государственной власти, ведущих учет таких документов.
Различия в заключении договоров с физическими и юридическими лицами
Так как договор переуступки прав аренды земельного участка может быть заключен как с юридическими, так и с физическими лицами, необходимо учитывать тот факт, что в осуществлении этого процесса будет присутствовать несколько различий в оформлении непосредственно самого документа.
Основное различие будет заключаться в перечне дополнительных документов, которые будет необходимо предоставить в качестве сопровождающих бумаг при подписании договора.
Кроме того, различия будут и в сроках подписания и проверки законности заключения такого договора (в случае с юридическими лицами этот срок будет больше, чем с физическими, в виду необходимости дополнительной проверки предоставленных документов).
В остальном процеДypa будет проходить абсолютно одинаково как для физических, так и для юридических лиц.
Перечень документов, необходимых для оформления сделки
Так как переуступка прав в соответствии с действующим законодательством считается сделкой (только относится она к категории так называемых «виртуальных», то есть таких, в которых объект обладает только виртуальными хаpaктеристиками, так как материальными может распоряжаться только правообладатель), то для придания ей статуса законного договора необходимо подготовить определенный пакет документов, которые позволят грамотно ее зарегистрировать.
В такой пакет будут входить:
- Заявление от будущего нанимателя и арендодателя (каждый заполняет самостоятельный экземпляр) о переуступке прав;
- Нотариально заверенная копия ранее заключенного договора аренды на тот участок, по которому переуступка будет осуществляться;
- Оригинал, а также нотариально заверенная копия кадастрового плана на участок, сдаваемый в аренду;
- Оригинал и копия квитанции об оплате государственной пошлины за регистрацию перехода права;
- Составленный в двух экземплярах договор переуступки прав (в определенных случаях, например, если собственник участка считает, что ему необходимо иметь свой экземпляр, составляется третий), подписываемый в присутствии уполномоченного на то лица.
Также для физических и юридических лиц необходимо будет предоставить дополнительные пакеты документов, которые смогут подтвердить в случае необходимости законность осуществляемых действий.
Для физических лиц к такому перечню будут относиться:
- Заверенная копия гражданского (для граждан Российской Федерации) или загранпаспорта (для иностранцев), предоставляемая вместе с оригиналом;
- Также нотариально заверенное согласие супруга о совершении такой сделки (а в случае отсутствия супруга необходимо будет документально этот факт подтвердить).
Для юридических лиц список дополнительных документов является несколько более широким и состоит из:
- Заверенной копии учредительных документов, а также документов, подтверждающих прохождение процедуры официальной регистрации;
- Свидетельство о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН);
- Оригинал выписки из ЕГРЮЛ, которая сможет подтвердить отсутствие каких-либо изменений в учредительных документах;
- Оригиналы доверенностей на представителей юридического лица, осуществляющих подписание соглашения;
- Оригиналы документов, удостоверяющих личности подписывающих договор лиц.
После того, как все документы будут проверены, договор подписывается и проходит регистрацию в соответствующих территориальных подразделениях Росреестра.
Родственники освобождены от уплаты налога на дарение земельного участка.Приобретение жилья в ипотеку является для некоторых граждан единственной возможностью стать владельцем квартиры. Подробнее об этом читайте здесь.
Планируете приватизировать комнату в общежитии? Наша статья подскажет ,как это сделать максимально быстро и правильно.
Какие «подводные камни» могут встретиться?
Нюансов при оформлении переуступки прав не так уж и много, однако их возникновение может существенно затруднить, если не сделать невозможной всю процедуру.К таким нюансам будет относиться:
- Отсутствие зафиксированной в тексте первоначального договора аренды нормы о возможности переуступки прав на участок;
- В том случае, если на землях, выделенных под ведение сельского хозяйства, осуществляется индивидуальное жилое строительство, невозможно будет осуществить переуступку до тех пор, пока не будет изменено целевое назначение земель;
- Существование на интересующих землях таких зданий и сооружений, которые не отвечают нормам градостроительного законодательства, а также возведенных в отсутствие специальных разрешительных документов;
- Если на участок как на фигурирующее в гражданском или уголовном деле имущество наложен судебный запрет на выполнение с ним каких-либо юридически значимых действий;
- Если имеется долг за уплату аренды перед собственником земли, осуществление передачи прав не состоится.
Перечисленные нюансы относятся к тем, которые закреплены в обобщенном виде в действующем законодательстве. Однако, при составлении договора могут возникнуть и иные, которые также могут повлиять на итог заключаемой сделки.
Переуступка прав аренды на земельный участок — процеДypa, еще не набравшая особой популярности в российских правоотношениях, связанных с имеющимися землями. Однако эта процеДypa часто может прийти на выручку тем, кто по каким-то причинам вынужден отказаться от ранее полученного путем заключения договора аренды права использовать ту или иную землю по назначению в своих интересах.
Описание процедуры проведения оценки имущества наследодателя. Виды оценки, стоимость и сроки проведения. Законодательное регулирование....
31 05 2023 15:56:26
Внесение изменений в закупочный план, опубликованный в ЕИС, допускается нормами 223-ФЗ и регламентируется внутренними Положениями заказчика....
30 05 2023 15:33:35
Льготы и субсидии для многодетных семей, проживающих на территории РФ: перечень льгот, порядок получения, законодательная база оформления....
29 05 2023 17:32:10
Упрощенная процеДypa банкротства физлица пока находится в стадии законопроекта. Предполагается, что она удешевит процесс для граждан с небольшими долгами....
28 05 2023 5:50:44
Приобретения жилья и улучшения жилищных условий военнослужащих с помощью субсидии и военной ипотеке. Как получить свидетельство ЕДВ или воспользоваться ипотечными средствами военному?...
27 05 2023 23:23:23
Что делать в том случае, когда шум превосходит допустимые пределы и мешает вам полноценно отдохнуть в ночное время? Порядок подачи жалобы....
26 05 2023 3:16:12
Объекты жилищного фонда это Ряд специалистов выделяют жилищный фонд социального использования (жилые помещения, предоставляемые гражданам для проживания в...
25 05 2023 11:17:10
Внесение изменений в УК РФ: статьи 15, 210, 210.1, 263, 264 и их основное содержание. Иные нововведения в соответствии с федеральным законодательством....
24 05 2023 13:17:52
Как проходит регистрация по месту жительства и что нужно для ее оформления? Актуальный перечень документов, алгоритм подачи и заполнения заявления....
23 05 2023 9:22:56
Планировка участка под индивидуальное жилое строительство. Требования и правила расположения объектов. Земельный участок 6 соток под строительство дома....
22 05 2023 21:27:11
Правом требования возмещения материального и мopaльного ущерба обладает лицо, в отношении которого было совершено какое-либо противоправное деяние....
21 05 2023 11:28:29
Какие товары относятся к непродовольственным? По каким правилам должна вестись торговля? Как определяется качество непродовольственных товаров?...
20 05 2023 22:53:54
Где россиянину можно получить гражданство за инвестиции или покупку недвижимости? Кипр, Мальта и другие страны....
19 05 2023 4:16:40
Что такое продовольственные товары? Что относится к пищевым товарам? Понятие, список товарных групп и требования к качеству....
18 05 2023 5:28:30
С 2019 года в закон №261-ФЗ внесены изменения: введено понятие декларации потрeбления энергетических ресурсов, усилены требования предоставления отчётности....
17 05 2023 5:39:28
Существует множество способов узнать и оплатить задолженность по квартплате. Это можно сделать не выходя из дома по лицевому счету....
16 05 2023 8:59:39
Личные данные человека - ключ к его финансам. Кибермошенники умело выманивают из пользователей интернета любые сведения, используя их по своему усмотрению....
15 05 2023 8:39:42
Ренессанс Жизнь позволяет своим клиентам вернуть деньги за страховку. Сделать это можно как до получения денег, так и после при досрочном погашении кредита....
14 05 2023 6:29:18
В каких случаях можно подавать жалобу председателю Верховного Суда РФ? Кто имеет право подавать жалобу? Как ее правильно написать и подать? Образец жалобы....
13 05 2023 9:30:50
Отмена закупки по 44-ФЗ зависит от того, является ли она конкурентной или нет, а также на каком этапе проводится: до или после размещения извещения в ЕИС....
12 05 2023 21:24:37
Основания для подачи претензии на ненадлежащую работу РЖД. Исправить нанесенный ущерб можно, подав жалобу с помощью горячей линии и официального сайта....
11 05 2023 12:51:52
В чем отличие между временной регистрацией по месту пребывания и постоянной пропиской по месту жительства. Есть ли какие-то законодательные ограничения?...
10 05 2023 2:50:53
Как вернуть билет на Аэроэкспресс, купленный через интернет на официальном сайте и через посредников? Основания для возврата денег....
09 05 2023 18:44:39
При необходимости оформления возврата продукции сторонам следует подписать дополнительное соглашение о возврате товара. Образец документа....
08 05 2023 19:51:52
Тендеры и закупки по действующему законодательству: понятие, основные виды, порядок подготовки и проведения, роль электронной цифровой подписи....
07 05 2023 21:41:19
Можно ли вернуть подарочный сертификат обратно в магазин и какие действия для этого необходимо предпринять? Как составить претензию на возврат денег?...
06 05 2023 5:24:49
Заявление на алименты на жену: когда подается? Перечень оснований. Куда необходимо подать? Правила заполнения заявления. Что оно содержит? Образец заявления на содержание супруги....
05 05 2023 4:17:34
Куда подавать претензию при некачественном ремонте автомобиля? Порядок составления и подачи претензии. Для чего проводится независимая экспертиза?...
04 05 2023 20:16:14
Конкурсное производство и предъявление требований кредиторов для включения в реестр: порядок действий и особенности соблюдения сроков....
03 05 2023 0:15:46
Алименты на содержание жены до 3 лет ребенку. В каких случаях супруга обязывают выплачивать алименты на содержание супруги? Главные особенности при оформлении искового заявления....
02 05 2023 14:33:40
Кто и на каких основаниях может подать иск в суд о возврате денежных средств? Как правильно составить и подать иск? Образец искового заявления....
01 05 2023 2:45:35
Чем является судебный приказ о взыскании алиментов? Законодательная база и механизм регулирования. Случаи, в которых применимо взыскать алименты через судебный приказ. Содержание судебного постановления....
30 04 2023 16:20:21
Cнятие земельного участка с кадастрового учета: определение, основания, как снять участок с учета, снятие по решению суда, порядок процедуры...
29 04 2023 4:51:58
На каждом товаре указывается штрих-код, который указывает на страну производителя. Подлинность товара можно проверить с помощью камеры на смартфоне....
28 04 2023 21:37:25
Получение рекламации или претензии от покупателя сопряжено для компании с работой по урегулированию конфликта. Сроки реагирования....
27 04 2023 8:35:21
Для решения спopного вопроса в досудебном порядке потребителю необходимо направить письменную претензию в адрес продавца. Образец оформления претензии....
26 04 2023 7:18:51
Каким рискам подвергается собственник, регистрируя у себя жильцов? В каких случаях ему грозит уголовная ответственность? Образец согласия на регистрацию....
25 04 2023 0:50:38
Арбитражный и конкурсный управляющий при банкротстве юридических лиц и приравненных к ним организаций: основные обязанности и вероятная разница....
24 04 2023 22:17:50
Реестр требований кредиторов при банкротстве юрлица - это официальный перечень обязательств компании-должника перед кредиторами....
23 04 2023 8:57:33
Залоговый кредитор при банкротстве юридического лица: понятие, права на этапах внешнего наблюдения, финансового оздоровления и конкурсного управления....
22 04 2023 12:57:32
В 2019 году произошло два главных нововведения в военной ипотеке: проведена индексация ежегодного взноса, а также изменена система регистрации в НИС....
21 04 2023 11:54:41
ФЗ №151 от 27.06.2019 внес изменения в оформление проектной документации на объекты капитального строительства, получение разрешений и ввод в эксплуатацию....
20 04 2023 18:47:49
В каких ситуациях можно подать возражение на частную жалобу на определение суда? Кто имеет право подачи таких заявлений? Как составить документ?...
19 04 2023 10:22:52
Как госслужащие могут получить выплату на покупку жилья от государства? Законодательное регулирование и изменения в 2018 году....
18 04 2023 19:49:36
Почта РФ несёт ответственность за все отправления, которые принимает с гарантией доставки. Поэтому при утере или порче посылки можно требовать компенсацию....
17 04 2023 10:38:32
Описание порядка передачи показаний счетчиков воды по лицевому счету плательщика. Расчет платы за подогрев в квитанции ЖКХ. Возможные ограничения....
16 04 2023 10:44:39
Чем чревато завышение стоимости квартиры в договоре купли продажи? Возможные варианты наказания и юридические последствия....
15 04 2023 2:59:22
Налоговая проверка при ликвидации ООО: в каких случаях обязательна? Выездная и камеральная, порядок их осуществления и сроки проведения....
14 04 2023 4:38:16
Если вам продали просроченные продукты, то следует подавать жалобу на магазин. Куда подается такая жалоба и в какие сроки она должна быть рассмотрена?...
13 04 2023 1:38:30
Нередко при совершении сделок договор составляется только для вида, а по факту производятся совсем другие действия. Такие соглашения считаются притворными....
12 04 2023 13:18:21
Еще:
Законы -1 :: Законы -2 :: Законы -3 :: Законы -4 :: Законы -5 :: Законы -6 :: Законы -7 :: Законы -8 :: Законы -9 :: Законы -10 :: Законы -11 :: Законы -12 ::